يتطلع العديد من أصحاب المنازل لشراء منزل ثان يمكن استخدامه للإجازات أو دخل الإيجار أو لأغراض الاستثمار أو كمقر إقامة أولي أثناء التقاعد. قوانين الضرائب الحالية تقدم العديد من الإعفاءات الضريبية التي يمكن أن تساعد في جعل ملكية المنزل الثاني أكثر بأسعار معقولة. إذا كنت تملك بالفعل، أو تفكر في شراء منزل ثان، سيكون في مصلحتك الفضلى لفهم الإقرارات الضريبية وكيفية عملها. تطبق قواعد ضريبية مختلفة اعتمادا على كيفية استخدامك للممتلكات، سواء للاستخدام الشخصي أو الإيجار، أو مزيج من الاثنين.

الاستخدام الشخصي

طالما أنك تستخدم العقار كبيت ثان - وليس كإيجار - يمكنك خصم الفائدة على الرهن العقاري بنفس الطريقة التي تستخدمها لمنزلك الرئيسي. يمكنك خصم ما يصل إلى 100٪ من الفائدة التي تدفعها بحد أقصى $ 1. 1 مليون من الديون التي يتم تأمينها من قبل المنازل الأولى والثانية (وهذا هو المبلغ الإجمالي - انها ليست 1 مليون دولار لكل منزل). عند التسوق لعقار الخاص بك الثاني استخدام أداة مثل آلة حاسبة الرهن العقاري لبحث أسعار الفائدة قبل إجراء عملية شراء كبيرة.

ملاحظة: يمكنك أيضا خصم ضرائب الممتلكات على منزلك الثاني، وفي هذا الصدد، العديد من العقارات التي تملكها. ولكنك لا تستطيع عموما، مثل الإقامة الأساسية، أن تشطب أي من التكاليف المرتبطة بالمرافق أو الصيانة أو التأمين (هناك استثناءات لذلك؛ على سبيل المثال، قد تتمكن من المطالبة بخصم مكتب المنزل إذا كان جزء من منزلك يستخدم لأغراض تجارية).

استخدام الإيجار - قاعدة 14 يوما أو 10٪

القواعد الضريبية هي أكثر تعقيدا قليلا إذا كنت استئجار الممتلكات. تطبق قواعد مختلفة، اعتمادا على عدد الأيام في السنة التي تستخدم المنزل للاستخدام الشخصي مقابل الإيجار. هناك ثلاث فئات التي قد تقع:

1. يمكنك استئجار العقار لمدة 14 يوما أو أقل.

يمكن استئجار منزلك الثاني لطرف آخر لمدة تصل إلى أسبوعين (14 ليلة) كل عام دون أن يتم الإبلاغ عن هذا الدخل إلى مصلحة الضرائب الأمريكية. حتى لو كنت استئجاره مقابل 10 آلاف دولار لليلة، لم يكن لديك لتقرير دخل الإيجار طالما لم يتم تأجير المنزل لأكثر من 14 يوما. لا يزال المنزل يعتبر الإقامة الشخصية، حتى تتمكن من خصم الفائدة على الرهن العقاري والضرائب العقارية وفقا لقواعد البيت الثاني القياسية.

2. يمكنك استئجار العقار لمدة 15 يوما أو أكثر، واستخدامه لمدة تقل عن 14 يوما أو 10٪ من أيام المنزل استأجر.

تعتبر هذه الخاصية عقار إيجار، وتعتبر أنشطة الإيجار والأعمال التجارية. إذا تم استئجار منزلك الثاني لأكثر من 14 يوما، يجب إبلاغ جميع إيرادات الإيجار إلى مصلحة الضرائب الأمريكية. يمكنك خصم مصاريف الإيجار (بما في ذلك فوائد الرهن العقاري وضرائب العقارات وأقساط التأمين والرسوم المدفوعة لمديري العقارات والمرافق و 50٪ من الاستهلاك)، ولكن عليك أن تحدد مقدار الوقت الذي يستخدم فيه العقار للاستخدام الشخصي مقابل الإيجار استعمال.و، كممتلكات الإيجار، تصل إلى 25،000 $ في الخسائر قد تكون قابلة للخصم كل عام. لا يتم احتساب أيام الإصلاح كمستخدم شخصي، لذلك يمكنك قضاء أكثر من 14 يوما في المنشأة طالما أنها لأغراض الصيانة. يجب أن تكون قادرا على توثيق أنشطة الصيانة، ومع ذلك، مع إيصالات لإثبات أنك لم تستخدم الممتلكات لأغراض الترفيه في تلك الأيام.

3. يمكنك استخدام العقار لأكثر من 14 يوما أو 10٪ من إجمالي أيام المنزل استأجر.

إذا كنت تستخدم العقار لأكثر من 14 يوما، أو أكثر من 10٪ من عدد الأيام المستأجرة (أيهما أكبر)، يعتبر العقار مسكنا شخصيا ولا يمكن خصم خسارة الإيجار. إذا كان أحد أفراد عائلتك يستخدم العقار (بما في ذلك زوجك، والأشقاء، والآباء، والأجداد، والأطفال، والأحفاد)، فإن تلك الأيام تعد أيام شخصية ما لم تكن تقوم بجمع سعر إيجار عادل.

بيع منزلك الثاني

تسمح لك قوانين الضرائب بأن تحصل على مبلغ 500 ألف دولار (250،000 دولار أمريكي إذا كنت غير متزوجة) معفاة من الضرائب عند بيع مسكنك الأساسي. لا ينطبق هذا الاستثناء الأساسي للبيع في المنزل إذا كنت تبيع منزلك الثاني: إذا كنت تبيع منزلا ليس مسكنك الأساسي، فقد تضطر إلى دفع ضريبة أرباح رأس المال المعتادة. إذا جعلت المنزل الثاني مسكنك الأساسي لمدة سنتين على الأقل قبل أن تبيعه، ومع ذلك، قد تكون قادرة على جني بعض المزايا الضريبية، ولكنها ليست سهلة كما كان عليه.

قبل 1 كانون الثاني (يناير) 2009، يمكنك الانتقال إلى منزلك الثاني، وجعله مسكنك الأساسي لمدة عامين، وبيعه، والاستفادة من الاستبعاد الأساسي للبيع في المنزل. الآن، ونتيجة للقوانين الجديدة المرتبطة قانون الإسكان والإنعاش الاقتصادي لعام 2008، لا يزال بإمكانك جعل منزلك الثاني المنزل الرئيسي قبل بيعه، ولكن عليك أن تدين الضرائب لفترة من الزمن أن الممتلكات كان (إرس) الآن نسبة السنوات التي احتلت فيها المنزل كمقر إقامة أولي مقابل السنوات التي استخدم فيها المنزل كإيجار (أو غير الإقامة الأولية) لحساب مبلغ كسب رأس المال التي سيتم استبعادها من البيع.

على سبيل المثال، قام سميثس بشراء منزل ثان في عام 2004. وواصلوا استخدامه كبيت إيجار خلال عامي 2009 و 2010، ثم استخدموا المنزل كمقر إقامة أساسي خلال عامي 2011 و 2012. 50٪ فقط من مكاسب رأس المال من بيع المنزل سوف يكون معفاة من الضرائب (حتى 500 $، 000 استبعاد) منذ المنزل كان مقر إقامة الرئيسي لمدة 50٪ فقط من الوقت بعد 1 يناير 2009.

1031 التبادلات

A 1031 التبادل، المعروف أيضا باسم التبادل النوعي أو التبادل الضريبي المؤجل، هو معاملة يقوم فيها البائع بمقايضة عقار إيجار أو استثمار لاستئجار آخر أو عقار استثماري ذي قيمة مساوية أو أكبر، على أساس الضرائب المؤجلة. والميزة هي أن البائع قد يكون قادرا على تجنب دفع ضريبة الأرباح الرأسمالية على الصرف. يجب أن يعتبر العقار عقار إيجار (وليس مسكنا شخصيا) للتأهل للحصول على صرف 1031. وهذا يعني أنه يجب عليك استئجار العقار لمدة 15 يوما أو أكثر، واستخدامه لمدة تقل عن 14 يوما أو 10٪ من أيام استئجار المنزل.

الخط السفلي

إذا كان ذلك ممكنا من الناحية المالية، فإن امتلاك منزل ثان يمكن أن يكون استثمارا ممتازا لأغراض الإجازات أو الإيجار، أو لاستخدامه كمنزل رئيسي خلال التقاعد. لأن امتلاك أي منزل يحمل عبئا ماليا كبيرا - من الرهن العقاري والضرائب، إلى الصيانة والتصليح - فمن مصلحة قصوى لفهم الآثار الضريبية لملكية المنزل الثاني. وبما أن القوانين الضريبية معقدة وتتغير، يجب على المالكين والمشترين المحتملين التشاور مع أخصائي ضريبة عقارية مؤهل للحصول على فهم كامل للضرائب والقوانين، وتحديد استراتيجية الملكية الأكثر ملاءمة.