إذا كان هناك أي شيء تعلمناه من انهيار النظام الفرعي لعام 2008 وتعطل عام 1987، فإنه يجب علينا جميعا أن نتوخى الحذر عند اقتراض المال لشراء أو إعادة تمويل المنزل. نوع الرهن العقاري الذي تختاره يمكن أن يعني الفرق بين يوم واحد من امتلاك منزلك مباشرة أو إيجاد نفسك في وسط الرهن أو حتى الإفلاس. في هذه المقالة، سنناقش أنواع الرهون العقارية التي غالبا ما يكون الناس لديهم مشكلة مع وشرح لماذا هي فكرة سيئة عندما تتطابق مع المقترض خاطئ.

تعليمي: استثمار عقاري

ما الذي يجعل الرهن العقاري محفوفا بالمخاطر؟ وبسبب أزمة السكن، فإن الكثيرين منا قد توصلوا إلى الاعتقاد بأن أنواع معينة من الرهون العقارية هي مخاطر محفوفة بالمخاطر. ومع ذلك، سوف خبراء الرهن العقاري اقول لكم ان الرهن العقاري محفوفة بالمخاطر هو في الحقيقة منتج القرض الذي لا يتطابق مع قدرة السداد من المقترض. (نلقي نظرة على العوامل التي تسببت في هذا السوق لتتفجر وحرق، تحقق من الوقود الذي الاحتياطي الفدرالي الانهيار سوبريم .

يوافق كيث T. غومبينجر، نائب رئيس شركة هش أسوسياتس، قائلا: "صدقوا أو لا تصدقوا، فإن المنتجات المتاحة [في جميع أنحاء 2009] لم تكن محفوفة بالمخاطر بشكل خاص، بالنسبة للجمهور المناسب". والمشكلة هي أن بعض أنواع الرهن العقاري كانت تتطابق مع المقترضين الخاطئين، وكان المقرضون يقولون للمقترضين: "يمكنك دائما إعادة التمويل". وقد يبدو ذلك صحيحا عندما كانت أسعار المنازل ترتفع منذ سنوات، ولكن ليس صحيحا عندما تنخفض قيم المنازل.

إحصاءات سوق الإسكان بعد فترة وجيزة من أزمة 2008-2009 تدعم هذه التأكيدات. وفقا لمسح جنوح البنوك الوطنية في بنك الرهن العقاري، في الربع الثاني من عام 2010، وأنواع القروض مع أعلى نسبة من الرهن يبدأ كانت الرهون العقارية معدل قابل للتعديل (أرم)، والتي كان معدل الرهن بدء بنسبة 3. 39٪. وتعتبر أرمز، مع أسعار الفائدة المتغيرة لها، منتجا رهنا محفوفا بمخاطر خاصة للمقترضين الذين لديهم أوضاع مالية أقل من مثالية.

وبالمقارنة، أفاد المسح أن القروض التي تم الحصول عليها من قبل الوآالة قد بلغت 70٪، والقروض الثابتة الرئيسية 71. 71٪، قروض هيئة الإسكان الفيدرالية 1. 02٪، الأرصدة الرئيسية 1. 96٪ والقروض الثابتة. 3٪. وتشير هذه البيانات إلى أن أي نوع من الرهن العقاري يمكن أن يكون فكرة سيئة للمقترض سوبريم، وحتى أن المقترضين الرئيسيين يمكن أن تحصل في ورطة إذا كانوا لا يفهمون أرمز.

في الواقع، حتى الرهون العقارية ذات سعر ثابت يمكن أن تضر بالمقترضين. دعونا ننظر في أول نوع الرهن العقاري محفوفة بالمخاطر.

1. الرهون العقارية ذات المعدل الثابت لمدة 40 سنة قد يكون للمقترضين ذوي الرهون العقارية ذات معدل فائدة ثابت نسبة منخفضة من الرهن، ولكن هذا لا يعني أن الرهون العقارية ذات المعدل الثابت هي دائما فكرة جيدة. الرهن العقاري لمدة ثابتة لمدة 40 عاما هو واحد من هذا المنتج لأنه كلما كنت تقترض المال ل، والمزيد من الفائدة التي تدفعها.

لنفترض أنك تريد شراء 200 ألف دولار أمريكي مع دفعة مقدمة بنسبة 10٪. المبلغ الذي سوف تحتاج إلى الاقتراض هو 180 $، 000 (200، 000، 000 ناقص $ 20، 000).

بسعر فائدة 5٪، وهنا هي المدفوعات الشهرية والمبلغ الإجمالي الذي سوف تدفعه للمنزل بشروط مختلفة إذا كنت تحتفظ بالقرض مدى الحياة:

مدة	سعر الفائدة > الدفعة الشهرية	التكلفة الشهرية (بما في ذلك الدفعة الأولى)	المبلغ الرئيسي (بما في ذلك الدفعة الأولى)	مجموع الفوائد المدفوعة	15 سنة
5. 0٪	$ 1، 423. 43	$ 276، 217. 14	$ 200، 000	$ 76، 217. 14	20 سنة
5. 0٪	$ 1، 187. 92	$ 305، 100. 88	$ 200، 000	$ 105، 100. 88	30 سنة
5. 0٪	$ 966. 28	$ 367، 860. 41	$ 200، 000	$ 167، 860. 41	40 سنة
5. 0٪	$ 867. 95	$ 436، 617. 86	$ 200، 000	$ 236، 617. 86	الشكل 1: الفائدة والأصل المدفوع على الرهن على مختلف الشروط (سنوات).
الرسم البياني أعلاه هو مقارنة مبسطة. في الواقع، فإن سعر الفائدة سيكون أدنى بالنسبة للقرض لمدة 15 عاما وأعلى للقرض لمدة 40 عاما.

المدة

سعر الفائدة	الدفعة الشهرية	التكلفة الشهرية (بما في ذلك الدفعة الأولى)	المدير	(بما في ذلك الدفعة الأولى) > 15 سنة	4. 5٪
$ 1، 376. 99	$ 267، 858. 83	$ 200، 000	$ 67، 858. 83	20 سنة	5. 0٪
$ 1، 187. 92	$ 305، 100. 88	$ 200، 000	$ 105، 100. 88	30 سنة	5. 2٪
$ 988. 40	$ 375، 823. 85	$ 200، 000	$ 175، 823. 85	40 سنة	5. 8٪
$ 965. 41	$ 483، 394. 67	$ 200، 000	$ 283، 394. 67	الشكل 2: الفائدة والأصل المدفوع على الرهن على مختلف الشروط (سنوات) وأسعار الفائدة.	كما ترون في الشكل 2 أعلاه، فإن الرهن العقاري لمدة 40 عاما هو 0. 6٪ أعلى في الفائدة، وسوف خفض فاتورتك الشهرية فقط 23 $، من 988 $ إلى 965 $. ومع ذلك، فإنه سوف يكلفك اضافية $ 107، 570. 82 على مدى عمر القرض. معظم الناس لا يستطيعون رمي بعيدا هذا النوع من المال. أخذ الرهن العقاري لمدة 40 عاما يزيد من خطر عدم وجود ما يكفي للتقاعد، وعدم القدرة على دفع ثمن التعليم الجامعي أطفالك، أو أي عدد من السيناريوهات الأخرى. في أفضل الأحوال، كنت اتخلى 107 $، 570. 82 التي كنت يمكن أن تنفق على العطلات والإلكترونيات والعشاء لطيفة وغيرها من النفقات متعة. من يريد أن يفعل ذلك؟
2. الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل

القروض العقارية ذات المعدل القابل للتعديل (أرمز) لها سعر فائدة ثابت لفترة أولية قصيرة يمكن أن تتراوح بين ستة أشهر و 10 سنوات. وغالبا ما يكون سعر الفائدة المبدئي هذا، الذي يطلق عليه معدل التشويق، أقل من سعر الفائدة على قرض ثابت لمدة 15 أو 30 عاما. بعد الفترة الأولية، المعدل يضبط دوريا - التي قد تكون مرة واحدة في السنة، مرة واحدة كل ستة أشهر أو حتى مرة واحدة في الشهر.

"أي قرض لديه معدل فائدة ثابت لفترة أقصر من مدة القرض هو الذي يسيطر على مخاطر أسعار الفائدة الضخمة"، كما يقول وسيط العقارات في كاليفورنيا جريج كوك من أول شبكة مشترين للمنزل. مخاطر أسعار الفائدة هي مخاطر أنه إذا زادت أسعار الفائدة، فإن المدفوعات الشهرية تحت أرم سوف تصبح أكثر تكلفة، وفي بعض الحالات التي هي نفقات لا يستطيع صاحب المنزل تحملها.

عنصر عدم القدرة على التنبؤ الذي يأتي مع أرمز هو مشكلة لكثير من الناس، وخاصة إذا كانوا على دخل ثابت أو لا يتوقعون ارتفاع دخلهم.

أرمز تصبح أكثر خطورة إذا كان لديك الرهن العقاري الجامبو، وذلك ببساطة لأن أعلى مدير الخاص بك، والمزيد من التغيير في سعر الفائدة سوف تؤثر على الدفع الشهري الخاص بك.

أن يقال، ماري توتيكيان، معالج الرهن العقاري من ذوي الخبرة وضامن ومؤلف كتاب "فاجأ في أمريكا"، ويشير إلى أن "من الناحية التاريخية، والناس لا البقاء في منازلهم أو الرهون العقارية لأكثر من 5-7 سنوات، ولذلك، لماذا تدفع نسبة أعلى من القرض لمدة 30 عاما عندما يكون الرهن العقاري أقل فائدة؟ "

ومن المهم أيضا أن نلاحظ أن معدل الفائدة قابل للتعديل يمكن ضبط الانخفاض، وخفض الدفع الشهري. وهذا يعني أن أرمز يمكن أن يكون خيارا جيدا إذا كنت تتوقع أن تنخفض أسعار الفائدة في المستقبل. بالطبع، لا يمكنك التنبؤ بالمستقبل. لمزيد من التفاصيل، اقرأ

الرهون العقارية: سعر ثابت مقابل معدل قابل للتعديل

. 3. الفائدة فقط الرهون العقارية مع رهن الفائدة فقط (إو)، والمقترض يدفع فقط الفائدة على الرهن لمدة الأولى لمدة خمس إلى 10 سنوات، مما يسمح لدفع شهري أقل الرهن العقاري خلال هذا الوقت. هذا يجعل الرهون العقارية الفائدة فقط جذابة لبعض المستثمرين العقاريين الذين سيملكون منزل لفترة قصيرة من الزمن وتريد تقليل تكاليفها الدفترية.

يمكن أن تكون الرهون العقارية إو جيدة أيضا للأشخاص الذين يحصلون على دخل غير منتظم والأشخاص الذين لديهم إمكانات كبيرة لزيادة الدخل في المستقبل، ولكن فقط إذا كانت منضبطة بما فيه الكفاية لجعل المدفوعات أعلى عندما يتمكنون من القيام بذلك. الجانب السلبي هو أن سعر الفائدة على رهن إو يميل إلى أن يكون أعلى من المعدل الذي ستدفعه على الرهن العقاري المعدل الثابت التقليدي لأن الناس يتخلفون عن قروض الفائدة فقط في كثير من الأحيان. (هذه القروض يمكن أن تكون مفيدة، ولكن بالنسبة لكثير من المقترضين، ما يقدمونه فخ المالي تعلم المزيد في

الرهون العقارية الفائدة فقط:.؟ الرئيسية حرة أو المشردين

) وعلاوة على ذلك، إذا لم تكن متطورة من الناحية المالية المقترض، يمكن أن تكون الرهون العقارية ذات الفائدة فقط مخاطرة كبيرة لأي سبب أو أكثر من الأسباب التالية: لا يمكنك تحمل دفعات شهرية أعلى بكثير عند انتهاء فترة الفائدة فقط. عند هذه النقطة، سوف لا تزال تدفع الفائدة، ولكن عليك أيضا أن تسدد أصلا على مدى فترة أقصر مما كنت مع قرض معدل ثابت.

لا يمكنك إعادة تمويل لأن لديك القليل من دون الإنصاف المنزل.

• لا يمكن أن تبيع لأن لديك القليل من عدم وجود الأسهم المنزل وأسعار المنازل قد انخفضت، مما يضع لك تحت الماء.
• المقترضون الذين يحتفظون بقرض الفائدة فقط على حياة القرض سوف يدفعون فائدة أكبر بكثير مما كان لديهم مع الرهن العقاري التقليدي.
• اعتمادا على كيفية هيكلة القرض، قد تواجه دفع بالون كبير من أصل الدين في نهاية مدة القرض.
• إذا كنت من المقترض الذي ليس مرشحا جيدا لقرض إو، فإن أي من هذه المشاكل يمكن أن يسبب لك فقدان المنزل في أسوأ السيناريوهات. في سيناريو أقل سوءا قليلا، يمكن للقرض إو ببساطة يكلفك أكثر بكثير مما كنت حقا بحاجة لدفع أن يكون صاحب المنزل.
• 4. الفائدة فقط أرمز

مع بعض القروض الفائدة فقط، ودعا الفائدة فقط أرمز، لم يتم إصلاح سعر الفائدة، ولكن يمكن أن تذهب صعودا أو هبوطا على أساس أسعار الفائدة في السوق. أساسا، أرم الفائدة فقط يأخذ نوعين الرهن العقاري محتمل المخاطر ويجمع بينهما في منتج واحد.

إليك مثال على كيفية عمل هذا المنتج. يدفع المقترض الفائدة فقط، بسعر ثابت، للسنوات الخمس الأولى. وبعد ذلك، على مدى السنوات الخمس المقبلة، يستمر المقترض في دفع الفائدة فقط، ولكن معدل الفائدة يضبط سنويا بناء على أسعار الفائدة في السوق، مما يعني أن سعر الفائدة على المقترض يمكن أن يرتفع أو ينخفض. ثم، بالنسبة للفترة المتبقية من مدة القرض، على سبيل المثال، 20 سنة، فإن المقترض سوف تسدد مبلغ ثابت من أصل كل شهر بالإضافة إلى الفائدة كل شهر بمعدل فائدة يتغير سنويا. كثير من الناس ببساطة لم يكن لديهم وسيلة مالية أو عاطفية لتحمل عدم اليقين الذي يأتي مع مصلحة فقط أرمز. (للمزيد من التفاصيل

خيار الدفع أرمز: A تيكينغ تايم بومب؟

) 5. قروض منخفضة الدفع يبدو انخفاض المخاطرة هو وضع 3٪ فقط لأنك لا تنفق الكثير من المال. وفي الواقع، قروض فا والقروض الاتحادية الإدارة الإسكان (فا)، والتي لديها متطلبات الدفع بنسبة 0٪ و 3. 5٪ على التوالي، لديها بعض من أدنى معدلات الرهن بداية. المشكلة مع جعل الدفع المنخفض هو أنه إذا انخفضت أسعار المنازل، يمكنك أن تتعثر في حالة حيث لا يمكنك بيع أو إعادة تمويل.

إذا كان لديك ما يكفي من المال في البنك، يمكنك شراء نفسك من الرهن العقاري الخاص بك، ولكن معظم الناس الذين يسددون دفعة على منازلهم ليس لديهم احتياطيات نقدية كبيرة. خلاصة القول

في حين أن معظم القروض التي قد يعتبرها بعض المقرضين الرهن العقاري حقا عالية المخاطر، مثل أرم الفائدة فقط، لم تعد في السوق، لا تزال هناك الكثير من الطرق في نهاية المطاف مع الرهن العقاري سيئة إذا قمت بالتسجيل للحصول على المنتج الذي هو حقا ليس صحيحا بالنسبة لك. (انظر أيضا

العاملين لحسابهم الخاص 5 خطوات لتسجيل الرهن العقاري .)