النوعان الأساسيان لقروض الرهن العقاري للمشترين المنزليين للنظر فيها هما الرهون العقارية ذات المعدل الثابت والمتغير. الرهن العقاري ذو سعر ثابت بسيط ومباشر: يتم تحديد سعر الفائدة، وبالتالي الدفع الشهري، طوال مدة القرض في وقت تقديم القرض. تختلف الرهون العقارية ذات المعدل المتغير، والمعروفة أيضا بالرهون العقارية القابلة للتعديل (أرمز)، من حيث أن سعر الفائدة المحمل على المقترض، وبالمقابل مبلغ الدفع الشهري، والتغيرات على مدى فترة القرض.

يبدأ الرهن العقاري ذو المعدل المتغير بمعدل ثابت يتم تحصيله لفترة محددة في بداية القرض، وعادة ثلاث أو خمس أو سبع سنوات. على سبيل المثال، يكون المعدل المبدئي على الرهن العقاري بمعدل 7/1 متغير للسنوات السبع الأولى من مدة القرض، وبعد ذلك يتم تعديل المعدل مرة واحدة في السنة. يتم احتساب التسويات الدورية لأسعار الفائدة باستخدام معدل مرجعي مثل سعر الفائدة بين البنوك في لندن (ليبور)، بالإضافة إلى علاوة على أساس قسط المقرض المعتاد والجدارة الائتمانية للمقترض. بعض الرهون العقارية ذات المعدل المتغير تعدل سنويا، وبعضها يضبط كل ستة أشهر، وبعضها يضبط بشكل متكرر شهريا. وتترجم تغيرات أسعار الفائدة إلى تغيرات في مبلغ الدفع الشهري.

الميزة التي تجتذب العديد من المقترضين إلى الرهن العقاري ذات معدل متغير هو سعر الفائدة المبدئي المحمل على الجزء الأول من القرض عادة ما يكون أقل من أفضل سعر متاح على رهن ثابت ثابت. مع معدل الأولي الذي هو نقطة مئوية أو أكثر أقل، يمكن للمقترضين توفير قدر كبير من المال ودفع مبلغ أكبر بكثير من مبلغ القرض الرئيسي على الجزء الأولي من الرهن العقاري ذات معدل متغير. ومع ذلك، هناك مساوئ محتملة كبيرة للرهن العقاري ذات معدل متغير يجب على المقترضين النظر فيه.

- 3 <>

زيادة مفاجئة في الدفع

الخطر الرئيسي مع الرهن العقاري ذات معدل متغير هو أن الزيادة الحادة في أسعار الفائدة يمكن أن تترجم إلى المقترض يرى فجأة زيادة في الدفع الشهري كبيرة جدا انه ببساطة لا يستطيع تحمل المدفوعات. ومن العوامل الرئيسية التي أدت إلى تسريع الأزمة المالية لعام 2008، أعدادا كبيرة من المقترضين من الرهونات العقارية ذات المعدلات المتغيرة الذين تعرضوا للزيادات الشهرية في الدفعات شديدة الانحدار، مما تسبب في عدم سداد قروض الرهن العقاري على نطاق واسع.

لتقديم فكرة عن كيفية زيادة مبالغ الدفع الشهرية بشكل كبير عند تعديل الرهن العقاري بمعدل متغير، فإن الدفع الشهري على قرض عقاري بقيمة 160 ألف دولار بسعر 3. 5٪ فائدة حوالي 700 دولار شهريا. إذا ارتفع سعر الفائدة إلى 8. 5٪، والمدفوعات الشهرية ما يقرب من الضعف، وارتفاع إلى أكثر من 1 $، 200 في الشهر.

تعد التسوية الأولية للمعدل التي تحدث على رهن معدل متغير هي الأكبر عادة، حيث إنها تعدل لتغيرات أسعار الفائدة التي حدثت على مدى عدة سنوات.يتم إجراء التعديالت المستقبلية على أساس أكثر تكرارا، عندما ال يرجح أن تتغير األسعار بشكل جوهري.

طريقة واحدة للتخفيف من مخاطر سعر الفائدة المحتملة هي الحصول على قرض ذات معدل متغير مع قبعات مواتية، وهي الحدود القصوى المفروضة على مقدار الفائدة أو الدفع الشهري، يمكن أن تزيد على أي تعديل واحد. كما أن بعض الرهون العقارية ذات معدل الفائدة المتغير لها حد أقصى على إجمالي المبلغ الذي يمكن أن يزيد من سعر الفائدة على مدى فترة القرض بالكامل. ومع ذلك، يحتاج المقترضون إلى قراءة الغرامة المطبوعة، كما في بعض الأحيان لا تنطبق القبعات على التعديل المعدل الأولي، الذي يحمل معظم مخاطر سعر الفائدة.

من الصعب فهم شروط القرض

بما أن الرهون العقارية ذات المعدل المتغير هي أكثر تعقيدا من القروض ذات المعدل الثابت، قد يكون من الصعب على المقترضين فهم الشروط الدقيقة للقرض. لدى مقرضي الرهن العقاري قدرا كبيرا من المرونة فيما يتعلق بعناصر القروض، مثل القبعات، والمعايير المستخدمة للتعديلات والهوامش الممتازة. ومن السهل نسبيا بالنسبة للمقترضين أن يفشلوا في فهم الشروط المعقدة والمتشابكة لقروضهم، مما قد يؤدي إلى تغييرات غير متوقعة وغير مسبوقة في الدفع الشهري. ومن الأمثلة على ذلك، كما أشير إليه أعلاه، حالة يعتقد فيها المقترض أنه محمي من الزيادات الشهرية الكبيرة في الدفع بغطاء على الزيادات لكل تعديل، ولكنه لا يلاحظ أن الحد الأقصى لا ينطبق على تعديل سعر الفائدة الأولي.

قروض الاستهلاك السلبي

أحد المخاطر مع بعض الرهون العقارية ذات معدل الفائدة المتغير هو قرض إطفاء سلبي، وهو الوضع الذي يمكن فيه للمقترض أن ينتهي به الأمر أكثر بعد دفعه على القرض لسنوات عديدة مما كان عليه في البداية من القرض. ويرجع السبب في ذلك إلى أن القرض لديه سقف على المبلغ الذي يمكن أن تزيده الدفعة الشهرية، ولكن هذا الحد لا يتطابق مع المبلغ الذي يسمح بزيادة سعر الفائدة. ويؤدي ذلك إلى حالة لا يغطي فيها مبلغ الدفعة الشهرية جميع الفوائد المستحقة على القرض. ثم يضاف المبلغ المستحق بعد ذلك إلى إجمالي ديون المقترض، وهو الرصيد الرئيسي، مما يؤدي إلى اضطرار المقترض لدفع الفائدة على الفائدة.