تأتي الرهون العقارية في شكلين رئيسيين - سعر ثابت ومعدل قابل للتعديل - مع بعض التركيبات الهجينة ومشتقات متعددة لكل منهما. إن الفهم الأساسي لأسعار الفائدة والتأثيرات الاقتصادية التي تحدد المسار المستقبلي لأسعار الفائدة يمكن أن يساعد المستهلكين على اتخاذ قرارات الرهن العقاري سليمة ماليا، مثل الاختيار بين الرهن العقاري ذات المعدل الثابت أو الرهن العقاري المعدل (أرم) أو اتخاذ قرار بشأن ما إذا كان إعادة تمويل من الرهن العقاري معدل قابل للتعديل.

في هذه المقالة، سنناقش تأثير أسعار الفائدة على صناعة الرهن العقاري، وكيف سيؤثر كلاهما في نهاية المطاف على المبلغ الذي تدفعه لمنزلك.

خط إنتاج الرهن العقاري

تمتلك صناعة الرهن العقاري ثلاثة أجزاء أو أعمال رئيسية: مقدم الرهن العقاري، المجمع والمستثمر.

مقدم الرهن العقاري هو المقرض. ويأتي المقرضون بعدة أشكال، من الاتحادات الائتمانية والبنوك إلى وسطاء الرهن العقاري. مقدمو الرهن العقاري تقديم القروض والسوق للمستهلكين. وهم يبيعون القروض. وهي تتنافس مع بعضها البعض على أساس أسعار الفائدة والرسوم ومستويات الخدمة التي تقدمها للمستهلكين. أسعار الفائدة والرسوم التي تفرض على المستهلكين تحديد هوامش ربحهم. معظم منشئي الرهن العقاري لا يملكون قروض "محفظة" (بمعنى أنهم لا يحتفظون بقرض القرض). وبدلا من ذلك، يبيعون الرهن العقاري في سوق الرهن العقاري الثانوي. وتحدد أسعار الفائدة التي يتقاضاها المستهلكون هوامش ربحهم والسعر الذي يمكنهم من خلاله بيع الرهن العقاري إلى سوق الرهن العقاري الثانوي.

يشتري المجمع قروض الرهن العقاري الناشئة حديثا من مؤسسات أخرى. وهي جزء من سوق الرهن العقاري الثانوي. معظم التجميعات هي أيضا منشئ الرهن العقاري. تجمع المجمعات العديد من الرهن العقاري مماثلة معا لتشكيل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (مبس) - وهي عملية تعرف باسم التوريق. الأمن المدعوم بالرهن العقاري هو سند مدعوم بمجموعة من الرهون العقارية. يتم بيع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري للمستثمرين. ويحدد السعر الذي يمكن به بيع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري للمستثمرين السعر الذي سيدفعه المتراكمون مقابل الرهون العقارية الناشئة حديثا من المقرضين الآخرين وأسعار الفائدة التي يقدمونها للمستهلكين للحصول على أصول الرهن العقاري الخاصة بهم.

هناك العديد من المستثمرين في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري: صناديق التقاعد وصناديق الاستثمار والبنوك وصناديق التحوط والحكومات الأجنبية وشركات التأمين وفريدي ماك وفاني ماي (الشركات التي ترعاها الحكومة). وبما أن المستثمرین یحاولون تعظیم العوائد، فإنھم یقومون في کثیر من الأحیان بتشغیل تحلیلات القیمة النسبیة بین الأوراق المالیة المدعومة بالرھن العقاري والاستثمارات الأخرى ذات الدخل الثابت مثل سندات الشرکات. وكما هو الحال مع جميع الأوراق المالية، فإن طلب المستثمرين على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري يحدد السعر الذي سيدفعونه مقابل هذه الأوراق المالية.

هل يحدد المستثمرون أسعار الرهن العقاري؟

إلى حد كبير، يحدد المستثمرون الأمنيون المدعومون بالرهن العقاري معدلات الرهن العقاري المقدمة للمستهلكين. وكما هو موضح أعلاه، ينتهي خط إنتاج الرهن العقاري في شكل ضمان مدعوم بالرهن العقاري يشتريه مستثمر. ويحدد السوق الحرة أسعار مقاصة السوق التي يدفعها المستثمرون للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. وتعود هذه األسعار مرة أخرى من خالل صناعة الرهن العقاري لتحديد أسعار الفائدة المقدمة للمستهلكين.

الرهون العقارية ذات سعر الفائدة الثابت

يتم تحديد سعر الفائدة على الرهن العقاري بمعدل ثابت لمدة الرهن. ومع ذلك، فإن متوسط ​​الرهونات العقارية ذات المعدل الثابت لمدة 30 عاما، في المتوسط، لا يزيد عن سبع سنوات. وذلك لأن أصحاب المنازل في كثير من الأحيان تتحرك أو إعادة تمويل الرهون العقارية الخاصة بهم.

ترتبط أسعار الأمن المدعومة بالرهن العقاري ارتباطا وثيقا بأسعار سندات الخزينة الأمريكية. وهذا يعني أن سعر الرهن العقاري المدعوم بالرهن العقاري المدعوم برهون عقارية مدتها 30 عاما سينتقل مع سعر سندات الخزينة الأمريكية لمدة خمس سنوات أو سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات استنادا إلى أصل مالي يعرف بالمدة. في الممارسة العملية، مدة الرهن لمدة 30 عاما أقرب إلى مذكرة خمس سنوات، ولكن السوق يميل إلى استخدام السندات لمدة 10 سنوات كمعيار. وهذا يعني أيضا أن سعر الفائدة على الرهون العقارية ذات سعر ثابت لمدة 30 عاما المقدمة للمستهلكين ينبغي أن تتحرك صعودا أو هبوطا مع العائد من سندات الخزينة الأمريكية لمدة 10 سنوات. العائد من السندات هو الدالة على سعر القسيمة والسعر.

التوقعات الاقتصادية تحدد سعر وعائد سندات الخزانة الأمريكية. وأسوأ عدو السندات هو التضخم. ويؤدي التضخم إلى تآكل قيمة مدفوعات السندات في المستقبل - سواء مدفوعات القسائم أو سداد المبدأ. ولذلك، عندما يكون التضخم مرتفعا، أو من المتوقع أن يرتفع، تنخفض أسعار السندات، مما يعني ارتفاع عائداتها - هناك علاقة عكسية بين سعر السندات وعائدها.

دور الاحتياطي الفيدرالي

يلعب الاحتياطي الفيدرالي دورا كبيرا في توقعات التضخم. ويرجع هذا إلى أن تصور سوق السندات لمدى السيطرة على الاحتياطي الفيدرالي على التضخم من خلال إدارة أسعار الفائدة قصيرة الأجل يحدد أسعار الفائدة على المدى الطويل، مثل العائد من سندات الخزينة الأمريكية لمدة 10 سنوات. وبعبارة أخرى، يحدد مجلس الاحتياطي الاتحادي أسعار الفائدة الحالية قصيرة الأجل، والتي يفسر السوق لتحديد أسعار الفائدة على المدى الطويل مثل العائد على سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات.

تذكر أن أسعار الفائدة على الرهون العقارية لمدة 30 عاما ترتبط ارتباطا وثيقا مع العائد من سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات. إذا كنت تحاول التنبؤ بما هي أسعار الفائدة على الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة لمدة 30 عاما سوف تفعل في المستقبل، مشاهدة وفهم العائد على سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات (أو مذكرة خمس سنوات)، واتبع ما السوق عن السياسة النقدية لمجلس الاحتياطي الاتحادي.

الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل

قد يتغير سعر الفائدة على رهن معدل قابل للتعديل شهريا، كل ستة أشهر أو سنويا، وفقا لشروط الرهن العقاري. يتكون سعر الفائدة من قيمة مؤشر زائد هامش.ويعرف هذا باسم سعر الفائدة المفهرس بالكامل. وعادة ما يتم تقريبه إلى ثمان نقطة مئوية. قيمة المؤشر متغيرة، في حين أن الهامش ثابت لحياة الرهن. على سبيل المثال، إذا كانت قيمة المؤشر الحالي هي 6. 83٪ والهامش هو 3٪، فإن التقريب إلى أقرب ثمانية نقطة مئوية سيجعل معدل الفائدة المفهرسة بالكامل 9. 83٪. إذا انخفض المؤشر إلى 6. 1٪، فإن سعر الفائدة المفهرسة بالكامل سيكون 9. 1٪.

ويرتبط سعر الفائدة على الرهن العقاري معدل قابل للتعديل إلى مؤشر. هناك العديد من مؤشرات الرهن العقاري المختلفة المستخدمة لمختلف الرهون العقارية ذات معدل قابل للتعديل، كل منها يتم بناؤها باستخدام أسعار الفائدة إما على نوع من الأمن المالي المتداولة بنشاط، ونوع من القروض المصرفية أو نوع من الودائع المصرفية. جميع مؤشرات الرهن العقاري المختلفة ترتبط بشكل عام ببعضها البعض. وبعبارة أخرى، فإنها تتحرك في نفس الاتجاه، صعودا أو هبوطا، مع تغير الظروف الاقتصادية. وتعتبر معظم مؤشرات الرهن العقاري مؤشرا قصير الأجل، ويشير مصطلح "قصير الأجل" أو "مصطلح" إلى مدة الأوراق المالية أو القروض أو الودائع المستخدمة في إنشاء المؤشر. وعادة ما يعتبر أي ضمان أو قرض أو إيداع لمدة سنة واحدة أو أقل قصير الأجل.

ترتبط معظم أسعار الفائدة قصيرة الأجل، بما في ذلك تلك المستخدمة لبناء مؤشرات الرهن العقاري، ارتباطا وثيقا بسعر فائدة يعرف باسم سعر الفائدة الفدرالي.

تغييرات التنبؤ

إذا كنت تحاول التنبؤ بتغيرات سعر الفائدة على الرهونات العقارية القابلة للتعديل، فراجع شكل منحنى العائد. ويمثل منحنى العائد العائد على سندات الخزينة الأمريكية ذات فترات استحقاق تتراوح بين ثلاثة أشهر و 30 سنة.

عندما يكون شكل المنحنى مسطح أو منحدر لأسفل، فهذا يعني أن السوق تتوقع من مجلس الاحتياطي الاتحادي الحفاظ على أسعار الفائدة قصيرة الأجل ثابتة أو نقلها إلى الأسفل. عندما يكون شكل المنحنى صعودي المنحدر، فإن السوق تتوقع مجلس الاحتياطي الاتحادي لتحريك أسعار الفائدة على المدى القصير أعلى.

إن انحدار المنحنى في أي من الاتجاهين يدل على مدى توقع السوق من مجلس الاحتياطي الاتحادي لرفع أو خفض أسعار الفائدة على المدى القصير. كما أن أسعار العقود الآجلة لصندوق الاحتياطي الفدرالي هي أيضا مؤشرا على توقعات السوق لمعدلات الفائدة القصيرة الأجل في المستقبل.

الخلاصة

يمكن أن يساعدك فهم ما يؤثر على معدلات الرهن العقاري الحالية والمستقبلية والقابلة للتعديل في اتخاذ قرارات الرهن العقاري السليمة ماليا. هذه المعرفة يمكن أن تساعدك على اتخاذ قرار حول اختيار الرهن العقاري معدل قابل للتعديل على الرهن العقاري معدل ثابت ويمكن أن تساعدك على اتخاذ قرار عندما يكون من المنطقي لإعادة تمويل من الرهن معدل قابل للتعديل. في ما يلي بعض النصائح النهائية.

لا تصدق كل شيء تسمعه على شاشة التلفزيون. انها ليست دائما "وقتا طيبا لإعادة تمويل من الرهن العقاري معدل قابل للتعديل الخاص بك قبل رفع سعر الفائدة أكثر من ذلك." وقد ترتفع أسعار الفائدة إلى الأمام - أو قد تنخفض. معرفة ما يقوله منحنى العائد.

لمزيد من المعلومات، انظر 4 العوامل الرئيسية التي تحرك سوق العقارات ، أعلى مؤشرات سوق الإسكان في الولايات المتحدة و كيف تعمل أسعار الفائدة على الرهن العقاري.