جعلت صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة العديد من المستثمرين الكثير من المال في السنوات الأخيرة. وقد أدى ذلك إلى زيادة الطلب، ولكن هذا النوع من الاستثمار ليس وردية كما يبدو. وهذا لا يعني استبعاد صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة من قائمة الاعتبارات الاستثمارية. وهذا يعني أنك سوف تحتاج إلى معرفة إيجابيات وسلبياتها قبل القفز.

صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة مقابل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصة

أكبر الفرق بين صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصة و صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة هو أن هذه الأخيرة غير سائلة. في الواقع، تتطلب معظم صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة الحد الأدنى لمدة تأمين لمدة سبع سنوات. لا يزال من الممكن استرداد قيمة الأموال في بعض الحالات، ولكنها غالبا ما تكون بعد عام واحد، سوف تكون بين 3٪ و 5٪ فقط، وفي بعض الأحيان يتم إنهاء برامج الاسترداد. أما صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة فتأتي برسوم أمامية تصل إلى 15٪. لا يمكن أن تتجاوز المبيعات والتعويضات والنفقات 10٪. و 5٪ أخرى (يحتمل أن تكون) من تكاليف المصدر. نادرا ما تتجاوز نسب المصروفات أعلى من 1٪ على صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصة. يجب أن يعود كلا النوعين من صناديق الاستثمار العقاري إلى 90٪ من دخلهم الخاضع للضريبة للمساهمين في شكل أرباح. (للمزيد من المعلومات، راجع: العقارات السكنية والرعاية الصحية والمكاتب العقارية .

إن الاستثمار العقاري غير المتداول لديه عمر استثمار محدود. بعد الانتهاء من إطار زمني محدد سلفا، يجب على ريت إما قائمة على بورصة الأوراق المالية أو تصفية. إذا حدث التصفية، يمكنك أن ترى أرباحا كبيرة أو قد ترى قيمة $ 0. ومن ناحية أخرى، لا يوجد لدى صندوق الاستثمار العقاري المتداول في البورصة أي إطار زمني محدد سلفا.

المستندات المودعة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصة

كما هو الحال في سوق الاستثمار الأجنبي المتداولة في البورصة، يجب على شركة ريت غير المتداولة أن تقدم ملفا إلى لجنة الأوراق المالية والبورصات. العديد من المستثمرين ليسوا على دراية بذلك لأن صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة غير مدرجة في بورصات الأوراق المالية. والمفتاح هنا هو الشفافية. من أجل معرفة كل ما تحتاج لمعرفته حول ريت غير المتداولة محددة، انتقل إلى قاعدة بيانات إدغر سيك ل. البحث عن ريت كنت تبحث للتحقيق وقراءة 10-Q (ربع سنوية) و 10 K (السنوي) الإيداعات. هذا قد يبدو مخيفا، لكنه ليس كذلك. لا تدع المصطلحات الصغيرة والمتوهجة يتوهم لك. حول ميشماش، وسوف تجد معلومات نوعية عن صحة ذلك ريت. (لمزيد من المعلومات، انظر: أعلى سيك إدغر أدوات للمستثمرين الجدد .)

معظم المستثمرين لا يكلف نفسه عناء قراءة ملفات سيك. افصل نفسك عن الحشد واتخذ هذه الخطوة الإضافية حتى تتمكن من أن تكون مستثمرا مطلعا. إذا كنت غير مرتاح للقيام بذلك، على الأقل استئجار مستشار مالي للقيام بذلك نيابة عنك.

عند قراءة ملف سيك البحث عن عدة أشياء: (لمزيد من المعلومات، انظر: ملفات سيك: النماذج التي تحتاج إلى معرفتها .)

• كيف هو الرافعة المالية ريت؟ (إذا كانت التوزيعات أكثر من صافي النقد من العمليات، هناك ما يدعو للقلق.)
• محفظة الأصول العقارية (بحث هذه الأصول بشكل منفصل.إذا كان الأمر كذلك، فهل كانت ناجحة في الماضي؟)
• النفقات العامة>
• فريق الإدارة (هل كان فريق الإدارة من ذوي الخبرة؟ المصاريف
• تكلفة رأس المال

صورة التوزيع

لا يتم ضمان التوزيعات على ريت غير المتداولة. وفي بعض الحالات، يتم تعليقها وإيقافها في بعض الأحيان. ثم هناك حالات يتم فيها تمويل التوزيعات من أموال الآخرين - كما هو الحال في المستثمرين الآخرين. هذا هو العلم الأحمر فورا ولا يختلف عن مخطط بونزي. صناديق الاستثمار العقاري - تحليل ريتس و ريت الأداء .

تريد التأكد من أن التوزيعات يتم تمويلها من الإيجارات ورسوم الإشغال وما شابه ذلك. أيضا، إذا وجدت أن التوزيعات لم تكن ممكنة إلا بسبب زيادة الديون، أو الانخفاض في الاحتياطيات النقدية، أو مبيعات الأسهم الجديدة، فإنه يمكن أن يكون علامة على أن الأساليب التقليدية المدرة للدخل لا تعمل. قد يكون هذا محاولة يائسة للشركة التي تدير ريت للحفاظ على مستويات التوزيع الحالية. وإذا وجدت أن ریت تقترض أکثر من 100٪ من صافي الأصول، فإنھا تشیر إلی الرافعة المالیة القصوى وإمکانات التخلف عن السداد.

تحذيرات أخرى

• إذا لم يودع ريت غير المتداول لدى المجلس الأعلى للتعليم، فإنه عملية احتيال. ابق بعيدا.
• مع رسوم في الواجهة الأمامية تصل إلى 15٪، وهذا يعني فقط $ 85، 000 من $ 100، 000 الاستثمار يجري العمل على العمل. يجب أن يكون أداء ريت استثنائي بالنسبة لك أن ترى عائد كبير. اسأل نفسك إذا كان من الممكن استخدام رأس المال لاستخدامه بشكل أفضل في أماكن أخرى.
• حذرت هيئة تنظيم الصناعة المالية (فينرا) من معلومات غير دقيقة ومضللة في سوق ريت غير المتداولة في مايو 2013.
• تأكد من أن ريت غير المتداولة يوفر معلومات عن مواصفات الملكية. تجنب برك الأعمى. الاستثمار فقط في صناديق الاستثمار العقاري حيث يمكنك تقييم القيم العقارية.
• تجنب صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة التي ترسل الأدب دون تفاصيل محددة في حين تعد عوائد استثنائية.
• النظر في مخاطر العقارات استنادا إلى ظروف السوق الحالية. تأكد من كسر هذا إلى فئات. على سبيل المثال، من المرجح أن تتفوق المستشفيات على مراكز التسوق في الضواحي حاليا.
• تجنب صناديق الاستثمار العقاري الخاصة. ولا يمكن الوصول إليها إلا للمستثمرين المعتمدين (قيمة صافية تبلغ مليون دولار أو أكثر). ونظرا لعدم وجود أي إفصاح إلى المجلس الأعلى للتعليم، لن يكون لديك الوصول إلى المعلومات الضرورية، والتي سوف تمنعك من اتخاذ قرارات مستنيرة. ما هي مخاطر صناديق الاستثمار العقاري؟ )

الخلاصة

تملك صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة إمكانية توزيع التوزيعات لسنوات. ولكن للأسباب المذكورة أعلاه، ينبغي اعتبار ذلك استثمارا شديد الخطورة للغاية. وهناك أدوات استثمارية أخرى ذات صلة تقدم نسبا أفضل للمخاطر / المكافآت. (لمزيد من المعلومات، راجع: ما هي العوائق المحتملة لتملك ريتس؟ )