حسابات عقارية

حسابات عقارية

نهج التكلفة
قيم العقارات على أساس "ما تكلفة استبدال المبنى في شكله الحالي مع قيمة الأرض المضافة إليه؟" يبدو نهج التكلفة طريقة بسيطة وسهلة لحساب القيمة، ولكن من الصعب تنفيذها. وقد يكون من الصعب في بعض الأسواق الحصول على قيمة مدروسة لتكلفة الهيكل القائم. وعلاوة على ذلك، قد تكون القيمة السوقية للازدهار القائم مختلفة جدا عن تكلفة التشييد.
منهجية مقارنة البيع
ينظر هذا النهج إلى السعر الذي تم فيه بيع أو تقييم قيمة العقارات العقارية الأخرى ذات الخصائص المشابهة (الموقع والحجم والعمر وما إلى ذلك). يتم تقييم معظم العقارات السكنية أو تقييمها باستخدام هذه الطريقة. في بعض الأحيان، يمكن أن يكون هذا أيضا طريقة صعبة لتنفيذ: قد يكون من الصعب تحديد خاصية مماثلة (خاصة إذا كان العقار المعني له ميزات فريدة من نوعها) أو قد لا تكون هناك أي مبيعات من خصائص مماثلة في الماضي القريب.
نهج الدخل يستخدم هذا النهج نوع الخصم الدائم للنموذج. يتم خصم صافي الدخل الناتج من العقار بسعر العائد المطلوب في السوق. قيمة التقييم = صافي الدخل التشغيلي (نوي) / معدل سقف السوق. يتم العثور على معدل الحد الأقصى للسوق من خلال سعر المعاملة المعياري القياسي / المؤشر المعياري. والمشكلة في هذا النهج هي أن المستأجرين على المدى الطويل قد لا يدفعون أسعار السوق الحالية، مما يضعف قيمة الاستثمار. ويمكن أن تأخذ البيئة التضخمية أيضا عضة من قيمة العقار.
خصم التدفقات النقدية بعد خصم الضرائب يمكن أن يكون حساب قيمة التدفقات النقدية المخصومة من الاستثمار العقاري بمثابة التحقق من صحة أو التحقق من طرق التقييم الأخرى. ويأخذ هذا النهج في الحسبان شريحة الضريبة الفردية للمستثمر، واالستهالك وأي مدفوعات فوائد. انظر المثال أدناه.
حساب صافي الدخل التشغيلي من الاستثمار العقاري
يتطلب اختبار المستوى 1 من كفا معرفة كيفية إنشاء بيان الدخل للعقار.


الدخل الإجمالي المحتمل
$ 100، 000 التصعيد الدخل
$ 10، 000 نسبة الإيجار
$ 10، 000 أوفيرج رينت < $ 10، 000
سعر السوق $ 10، 000
إيرادات أخرى $ 10، 000
إجمالي الدخل المحتمل $ 150، 000
) <5> 000
متغير $ 5، 000
الإهلاك ($ 15، 000)
$ 5، 000
إجمالي المصروفات $ 15، 000
الدخل الصافي $ 120، 000
نوي =
$ 135، 000 - $ 5، 000 - $ 5، 000 = $ 125، 000 < نوي / (سعر المعاملة): $ 135، 000 / $ 750، 000 = 0.18
نوي / كاب ريت = $ 125، 000/0. 18 = $
694، 000 = وهو المبلغ الذي يتم تقييمه في هذه المنشأة.
انتبه! لا تشمل تكلفة التمويل أو الاستهلاك عند حساب قيمة الاستثمار.
تلميح الامتحان
سيكون من المستغرب جدا إذا كان لديك لحساب جميع أنواع الإيجارات والدخل بسبب ضيق الوقت من الامتحان. ومع ذلك، قد يطلب من المرشحين حساب الزيادات في الأسعار لفترة زمنية معينة لتقييم الأثر على نوي. مقارنات المبيعات:
ينظر إلى خصائص خصائص مماثلة وكيفية تقييمها: > مميزة

الوحدات
قيمة
عدد الغرف

عدد
$ 25، 000


عدد الحمامات
نومبر

المسافة إلى المدينة مايلز ($ 2، 000)
الخاصية التي تريد أن قيمة لها ثمانية غرف، ثلاثة حمامات و 10 أميال من المدينة. القيمة تساوي (8 * 25، 000) + (3 * $ 10، 000) + (10 * - $ 2، 000) = $ 200، 000 + $ 30، 000 - $ 20، 000 = $ 210، 000 باسد أون سيميلار أنواع الملكية. نهج الدخل:
في هذا النهج، سوف يقدر المستثمر إجمالي قيمة العقارات على أساس معدل العائد من العقار. ولذلك، فإن أي إيجارات محتملة متوقع من المستأجر لاستخدام العقار سيتم مقارنتها مع أنواع العقارات المماثلة. حساب التدفقات النقدية بعد الضريبة لنبدأ ببعض المعلومات الأساسية:
نوي = 125، 000 الاستهلاك = 5000 دولار دفع الرهن العقاري = $ 60، 000


سعر الشراء = $ 725، 000
75٪ تمويل بمعدل فائدة 8٪
معدل نمو نوي = 4٪
معدل الضريبة الهامشي = 31٪.


التدفق النقدي بعد الضريبة = المبلغ المقترض ($ 725، 000 * 75) = 543 $ 750.
السنة الأولى = = 543، 750 *. 08 = 43، 500.
بعد الضريبة ($ 125، 000 - $ 5، 000- $ 43، 500) * (1-31) = 525، 785
للوصول إلى التدفق النقدي بعد الضريبة من الدخل بعد الضريبة، يجب إضافة الاستهلاك وسداد أصل الدين من دفع الرهن العقاري يجب طرح.