شهدت الحلم الأمريكي قدرا كبيرا من التغيير على مدى السنوات الخمسين الماضية. وقد توسعت لتشمل القدرة على شراء منزل ثان - منزل لقضاء العطلات. هذه هي الأكواخ على ضفاف البحيرة، والحجرات في الجبال والأكواخ على الشاطئ أن جميع الجلوس فارغة 90٪ من السنة في حين أصحابها هي الوقت المصرفي للعطلة المقبلة - وتقديم مشروع قانون لضرائب الرهن العقاري والممتلكات.

هناك، بالطبع، بديل للسماح الكوخ الخاص بك جمع الغبار خلال الوقت لأسفل. يمكنك استئجاره لأشخاص آخرين يتطلعون للاستمتاع ببعض الوقت بعيدا عن العمل. هذه المقالة سوف ننظر في بعض القضايا التي تحيط استئجار منزل ثان.

شراء منزل ثان

الحفاظ على الإقامة الأولية قرار مالي هائل. إذا كنت تفكر في منزل ثان، واستخدام آلة حاسبة الرهن العقاري لبحث أسعار الفائدة من المقرضين في المنطقة حيث يقع الممتلكات عطلة الخاص بك. ثم، مرة واحدة كنت قد جمعت تقديرات التكلفة الإجمالية للدفعات الشهرية الرهن العقاري الخاص بك، انتقل على البيانات المالية الخاصة بك لمعرفة ما إذا كنت قد يكون أفضل خدم للذهاب مع الرهن العقاري أو لدفع نقدا.

وإليك السبب. الحفاظ على منزل ثان هو خطوة في حجم لأن المنزل الثاني لديه كل تكاليف منزلك الأول وغالبا ما تكون أكثر من ذلك. ولكن ليس لديها سهولة الشطب من مصلحة الضرائب.

إذا تم تعيينك على الحصول على منزل عطلة، ولكن ليس لديك رأس المال لشراء جميع النقدية، لا تأخذ الرهن العقاري الثاني على منزلك. وقد أغلقت مصلحة الضرائب الثغرة التي يمكن فيها للشخص أن يستخدم رهن ثان لشراء عقار استثماري منفصل بينما لا يزال يخصم رهنه من الضرائب. إذا أخذت رهن عقاري في مسكنك الأساسي لشراء منزل ثان، فلن يسمح لك بخصم المدفوعات كفوائد رهن شخصي. وهكذا، إذا كنت تنوي الاقتراض لمنزل ثان، سيكون لديك لإخراج الرهن العقاري الذي يسمح للخصم من الضرائب.

- 3>>

كما تقف

القواعد الضريبية الحالية المحيطة المنازل الثانية، منازل العطلات والمنازل الثانية من الدرجة الثانية الاستثمار تغيرت أكثر تواترا من تلك المساكن الأولية. اعتبارا من عام 2010، إذا كنت تملك حاليا بيتا ثانيا للاستخدام الشخصي، يسمح لك بتأجيره، أو مسكنك الأساسي لهذه المسألة، لطرف آخر لمدة تصل إلى أسبوعين (14 ليلة) دون الإبلاغ عن أي من الدخل.

على الجانب الآخر، يعتبر المنزل الثاني عقارا استثماريا إذا كنت تنفق أقل من أسبوعين في ذلك ثم حاولت استئجاره بقية الوقت. من المهم أن نتذكر أنه مع ظهور المنتجعات ومثل ذلك، فإن الطلب على المقصورة في الغابة قد تأتي فقط في أوقات الذروة - نفس الفترة التي ربما ترغب في استخدام الخاصية نفسك. (انظر أيضا: الخصومات الضريبية لأصحاب العقارات المؤجرة .)

مصلحة الضرائب على الاستثمار المنزلي

على الرغم من أن الضرائب على العقارات الاستثمارية كانت أقل تقليديا من الأنواع الأخرى من الاستثمار، فإن المنازل الثانية تبدو وكأنها بقعة رمادية لمصلحة الضرائب. جميع خسائر الإيجار هي "خسائر سلبية" أو "خسائر هواية". ولا يمكن شطب هذه المبالغ إلا من الإيرادات المتأتية من أنشطة سلبية أخرى مثل الإيجارات الأخرى، أو الشراكة الخاصة التي لا تساعد في عملها أو شركة S-كوربوراتيون. يتم نقل الخسائر السلبية التي لا يمكنك استخدامها إلى أن تبيع منزل العطلة. عند بيع العقار، يمكن استخدام الخسائر السابقة لتعويض أي مكاسب. إذا كان لديك المزيد من الخسائر السلبية الشطب بعد ذلك، يمكنك المطالبة بها ضد الدخل العادي.

يمكنك خصم ما يصل إلى 25000 دولار سنويا إذا:

• الدخل الإجمالي المعدل أقل من 100 ألف دولار أو
• أنت تشارك بنشاط في إدارة العقار.

هذا الإختفاء الضريبي يختفي عند 150 ألف دولار من الدخل الإجمالي المعدل (أجي). إذا كنت بين 100 و 000 150 دولار أمريكي، فإنك مؤهل لنصف الخصم. هذا يبدو سخيفا، حيث أن معظم الناس الذين يستطيعون شراء منزل ثان سيكون لديهم أجي أعلى بكثير من هذه الأرقام. ومع ذلك، فإن التحدي الحقيقي هو في الشرط الثاني. يمكنك استخدام خصم سنوي إذا كنت أنت أو زوجك تريد أن تصبح العقارات المؤهلين المهنية وإدارة بنشاط الممتلكات التي يتم نشر الخسائر السلبية. حذر من أن يكون، ومع ذلك، فإن مصلحة الضرائب ليس من المرجح أن نعتقد أن كنت تملك وظيفة بدوام كامل وضوء القمر كمدير الممتلكات. سوف تحتاج إلى مجلة مفصلة عن لماذا ومتى وأين وماذا تفعلون كمدير الممتلكات من أجل إثبات قضيتك.

بيع عطلة الصفحة الرئيسية

خصائص في مناطق عطلة شعبية عادة ما تميل إلى رؤية أعلى من المتوسط ​​التقدير، لذلك قد يكون هناك وقت عندما كنت ترغب في الحصول على وإيجاد مكان جديد للبقاء. عند بيع منزل عطلة، وطول الفترة التي كنت قد احتفظت به يؤثر على ضريبة أرباح رأس المال الخاص بك. إذا كنت تبيع قبل مرور عام، فستخضع لمعدل أرباح رأس المال على المدى القصير. إذا كنت تبيع بعد عام، فسيتم احتساب الضريبة الفدرالية الخاصة بك على أساس معدل أرباح رأس المال على المدى الطويل. (انظر أيضا: عقول طويل الأجل يلتقي ضرائب رأس المال المروعة. )

يمكنك، ولكن، تفعل قليلا من دودج إذا كنت على استعداد لنقل تماما. إذا كنت تبيع مسكنك الأساسي مع مبلغ 250،000 دولار للشخص بدون ضريبة، ثم انتقلت إلى منزل العطلة وأعلن عن إقامتك الأساسية الجديدة، فستتمكن من استخدام الإعفاء البالغ 250 ألف دولار (500000 دولار للأزواج) مرة أخرى - توفير كنت تعيش هناك لمدة عامين. لسوء الحظ، هذه الاستراتيجية غالبا ما تكون عملية فقط بالنسبة للعاملين لحسابهم الخاص أو المتقاعدين. وهناك أيضا قيود أخرى على استخدام الاستبعاد الرأسمالي لمنازل العطلات التي تم تحويلها إلى مسكن رئيسي. هل صحيح أنه يمكنك بيع منزلك وعدم دفع ضريبة أرباح رأس المال؟ )

نصائح للمنزل الثاني

إذا كنت تملك منزل ثان لغرض تأجيره ، وكان لديك أجي تحت $ 150، 000، ثم الحصول على هناك والبدء في إدارة.وهذا يعني أنك لن تكون قادرا على استخدام وكيل للعثور على المستأجرين. سوف تقوم بترتيب الإصلاحات شخصيا، لكنها سوف تعطيك خسائر سلبية للشطب.

أو إذا لم تستأنف الإدارة النشطة لك أو أن أجي مرتفع جدا، يمكنك قضاء المزيد من الوقت في المقصورة وتحويله إلى عقار متعدد الاستخدامات بدلا من الاستثمار العقاري. وهذا يعني أن الضرائب تتغير مع تغيير التعيين - أساسا أنه لا يمكنك استخدام الخسائر السلبية. ولكن سوف تكون قادرة على المطالبة بنسبة مئوية من الفائدة على الرهن العقاري والضرائب العقارية كما الاستقطاعات ضد ضريبة الدخل الخاص بك.

الخلاصة

تحويل عقار عطلة إلى استئجار مربح تميل إلى أن تكون معركة شاقة. قبل أن تقفز إلى كونها صاحب المنزل عطلة، نلقي نظرة فاحصة على كيفية الضرائب الخاصة بك وسوف تتأثر. معظم الناس الذين يملكون منازل ثانية سيكون أفضل من خلال الحصول على تصنيفها على أنها ممتلكات متعددة الاستخدامات لأغراض الضرائب واستئجارها فقط معفاة من الضرائب 14 ليلة في سنة معينة. ومع ذلك، عادة ما يكون الناس الذين يصبحون مالكي المنزل الثاني مدفوعا بالإكراه نفسه الذي دفعهم لشراء العقار في المقام الأول. إذا كنت واحدا من هؤلاء الناس، أفضل مسار العمل الخاص بك هو المشاركة بنشاط في إدارة الممتلكات الخاصة بك.