a:

النسبة الإجمالية للقرض إلى القيمة (كلتف) هي حساب يستخدمه مهنيو الرهن العقاري والإقراض لتحديد النسبة المئوية الإجمالية لممتلكات مالك المنزل التي يكون مرهونا بالامتيازات. يتم تحديد نسبة كلتف بإضافة أرصدة جميع القروض القائمة وتقسيمها بالقيمة السوقية الحالية للعقار. على سبيل المثال، عقار مع رصيد الرهن العقاري الأول من 300،000 $، ورهن الرهن العقاري الثاني من 100،000 $ وقيمة 500،000 $ لديها نسبة كلتف من 80٪.

- 1>>

يستخدم المقرضون نسبة كلتف جنبا إلى جنب مع عدد قليل من الحسابات الأخرى، مثل نسبة الدين إلى الدخل والقرض القياسي للقيمة (لتف)، لتقييم مخاطر تمديد القرض إلى مستعير. وتختلف نسبة كلتف عن النسبة القياسية لتف لأن هذا الأخير يقارن فقط رصيد أحد القروض بقيمة العقار. في المثال أعلاه، الخاصية لديها نسبة لتف من 60٪، والتي يتم اشتقاقها بقسمة فقط رصيد الرهن العقاري الأول من قيمة العقار.

يعزو العديد من الاقتصاديين معايير كلتف المريحة إلى أزمة الرهن التي ابتليت بها الولايات المتحدة خلال أواخر 2000s، من بين عوامل أخرى. وبدءا من التسعينات، ولا سيما خلال أوائل ومنتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، أخذ المشترون المنزليون في كثير من الأحيان الرهون العقارية الثانية وقت الشراء بدلا من تخفيض المدفوعات. المقرضين، حريصة على عدم فقدان هذه الأعمال العملاء للمنافسين، وافقت على هذه الشروط على الرغم من زيادة المخاطر.

<3>>

قبل الفقاعة العقارية التي توسعت من أواخر التسعينيات وحتى منتصف العقد الأول من القرن العشرين، كانت الممارسة المعتادة هي أن يدفع المشترون المنزليون مدفوعات تصل إلى 20٪ على الأقل من سعر الشراء. أبقى معظم المقرضين العملاء ضمن هذه المعايير عن طريق وضع سقف لتف بنسبة 80٪. عندما بدأت فقاعة لتسخين، اتخذت العديد من هذه الشركات نفسها خطوات للسماح للعملاء للالتفاف وضع 20٪ إلى أسفل. قام بعض المقرضين برفع قبعات ال تي في أو إزالتها تماما، حيث قدموا رهن عقاري بنسبة 5٪ أو أقل، في حين احتفظ آخرون بمتطلبات لتف ولكن رفعوا قبعات كلتف، في كثير من الأحيان إلى 100٪. مكنت هذه المناورة العملاء من الحصول على الرهون العقارية الثانية لتمويل مدفوعاتهم بنسبة 20٪.

أبرز ارتفاع الرهن الذي بدأ في عام 2008 سبب أهمية كلتف. وجود الجلد في اللعبة، مثل 100 $ 000 النفقات النقدية الأولية ل 500،000 $ منزل، ويوفر صاحب منزل مع حافز قوي لمواكبة مدفوعاته الرهن العقاري. إذا كان البنك ينهي، وقال انه ليس فقط يفقد منزله ولكن أيضا كومة من النقد الذي دفع لإغلاق. كما أن المطالبة بالإنصاف في العقار يعزل المقرضين عن تراجع أسعار العقارات. إذا كانت قيمة العقار تبلغ 500 ألف دولار وإجمالي الامتيازات تصل إلى 400 ألف دولار، فإن العقار يمكن أن يفقد ما يصل إلى 20٪ من قيمته دون أن يحصل أي من أصحاب الامتيازات على دفعة قصيرة في مزاد الرهن.