فتحت عمليات التقييم الزائد في بعض المراكز المالية الرائدة في العالم عددا من أسواق العقارات لمخاطر فقاعات الإسكان. وهناك بعض الأسباب الاقتصادية التي تجعل هذا يحدث الآن.

بالنسبة للمبتدئين، يعتبر الاستثمار في الأصول الملموسة - بما في ذلك التحف والفن وسبائك الذهب والمقتنيات الأخرى وبالطبع العقارات - استراتيجية سليمة للتحوط من عدم اليقين الاقتصادي والسوقي. وحتى اليوم، عندما يقدم أكثر من ثلث السندات الحكومية عائدات سلبية - تمثل 11 تريليون دولار من الديون العالمية - تحول كثير من الناس إلى العقارات كملاذ آمن. ومن ثم ليس من المستغرب أن بعض أسواق الإسكان الحضرية ستكون محمومة.

> <>>

6 المدن الأكثر تعرضا لخطر فقاعة الإسكان

في حين أن معظم مدن العالم مبالغ فيها بشكل كبير، فإن ستة مراكز مالية عالمية على وجه الخصوص هي الأكثر عرضة لخطر فقاعة الإسكان - فانكوفر، لندن، ستوكهولم وسيدني وميونيخ وهونغ كونغ) من األعلى إلى األقل خطورة (- وفقا لمؤشر فقاعة العقارات العالمية في أوبس لعام 2016، والذي يتتبع التقييم األساسي أللسواق اإلسكان، وتقييم المدن بالنسبة لبلدها وبعض التشوهات االقتصادية) اإلقراض وازدهار البناء). وفي هذه الأسواق الستة، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 50٪ تقريبا في المتوسط ​​منذ عام 2011؛ وبالمقارنة، ارتفعت أسعار المنازل في المراكز المالية الأخرى المدرجة في المؤشر بنسبة أقل من 15٪.

- <>>

المصدر: مؤشر فقاعة العقارات العالمية في أوبس: لأسواق الإسكان في مدن مختارة 2016

برامج تشغيل السعر

تعتبر أسعار الفائدة المنخفضة جدا أحد العوامل التي دفعت هذه المدن الست إلى حافة فقاعة. هناك أمران يلاحظان: في حين ينظر المستهلكون إلى أسعار الفائدة لأن انخفاض الأسعار يقلل من التكلفة الإجمالية لشراء منزل، والمستثمرين إيلاء اهتمام وثيق بشكل خاص لأن التغيرات في معدلات تجعل الاستثمارات البديلة أكثر أو أقل جاذبية. على سبيل المثال: لأن انخفاض أسعار الفائدة يعني انخفاض المدفوعات الشهرية على العقارات، فإنها تميل إلى أن تكون أخبارا جيدة للمستثمرين تسعى إلى تحقيق أقصى قدر من عائداتهم. ومع ارتفاع أسعار الفائدة، يمكن أن ينخفض ​​معدل العائد المتوقع، مما يجعل الاستثمارات الأخرى أكثر جاذبية.

وتشمل العوامل الأخرى وراء ارتفاع أسعار المنازل في هذه المدن تحول رأس المال نحو الاقتصادات الناشئة، وإضعاف أسعار السلع الأساسية، والطلب من المستثمرين الأجانب على الممتلكات المحلية. فقد كانت سيدني، على سبيل المثال، هدفا للمستثمرين الصينيين في السنوات الأخيرة. وقال كلاوديو سابوتيلي، رئيس العقارات العالمية في مكتب الاستثمار الرئيسي في "يو بي إس لإدارة الثروات": "عندما يقترن ذلك بالإمداد الصارم وكذلك الطلب المستمر من الصين، فإن ذلك أدى إلى وضع بيئة مثالية للتجاوزات في أسعار المنازل".

توقيت و توقعات الاستثمار

لا توجد طريقة لمعرفة ما إذا - و متى - سوق العقارات محتدما قد تنفجر.

"حتى في المدن التي لها أوضح علامات فقاعة عقارية، لا يمكن التنبؤ بدقة بتوقيت ومدة التصحيح"، كما يقول سابوتيلي، الذي يشير أيضا إلى أنه يمكن إجراء تصحيح كبير للأسعار على أي والوقت من خلال ارتفاع أسعار الفائدة، والزيادة الحادة في العرض أو التحولات في التدفق الدولي لرأس المال.

مع عدم اليقين في التوقيت، فإن الوضع ضعيف في أحسن الأحوال، ويحث سابوتيلي الحذر للمستثمرين في هذه الأسواق العقارية. "إن إحداث تغيير في زخم الاقتصاد الكلي، وتحول في معنويات المستثمرين أو زيادة كبيرة في العرض يمكن أن يؤدي إلى انخفاض سريع في أسعار المنازل. ولا ينبغي للمستثمرين في الأسواق المبالغة في تقديرها أن يتوقعوا ارتفاع الأسعار الحقيقية في الأجلين المتوسط ​​والطويل. "

الخط السفلي

في حين أن مراكز المدن في الولايات المتحدة نجت من إدراج اسمها في قائمة المدن الأكثر تعرضا لخطر فقاعة الإسكان، فقد قامت سان فرانسيسكو بأرض السبعة على أنها سوق إسكان" مبالغ فيه ". وقد ارتفعت أسعار العقارات في هذه المدينة في كاليفورنيا بأكثر من 50٪ منذ عام 2011. والواقع أن سان فرانسيسكو هي واحدة من أغلى أسواق الإسكان في البلاد، مع متوسط ​​سعر المنزل من 1، 672، 100، وفقا لدراسة حديثة من شركة عقارية كولدويل بانكر.

استغرقت مدن كاليفورنيا، بالمناسبة، جميع المواقع العشرة الأولى في قائمة كولدويل بانكر، مع ساراتوغا - التي تقع على بعد حوالي 50 ميلا إلى الجنوب من سان فرانسيسكو - تأتي في رقم واحد، مع متوسط ​​سعر المنزل من $ 2، 453، 718. سان فرانسيسكو لديها أيضا واحدة من أعلى تكاليف المعيشة في البلاد، بعد مدينة نيويورك فقط (مانهاتن)؛ سانيفال، كاليفورنيا (على بعد 40 ميلا خارج سان فرانسيسكو). وهونولولو.

وتشمل مدن الولايات المتحدة الأخرى المدرجة في فهرس بوسطن ونيويورك، والتي يتم إدراجها على أنها "قيمة عادلة"، وشيكاغو، والتي تعتبر "مقومة بأقل من قيمتها. (999) > تكلفة السكن الأكثر تكلفة في جميع أنحاء العالم .