في أعقاب أزمة السكن، بدا أن الظروف مجرد حق للمشترين الأجانب على أمل أن تلتهم العقارات الرئيسية في الولايات المتحدة. وكانت المنازل تباع بأسعار مغرية، وكان الدولار بأسعار معقولة نسبيا. ومع ذلك، على مدى السنوات القليلة الماضية، أصبحت الأمور أكثر صرامة للمستثمرين في الخارج. وارتفعت أسعار العقارات السكنية في جميع أنحاء البلاد حوالي 35٪ منذ عام 2012، ولا يزال الدولار يكسب قوة مقابل عدد من العملات الرئيسية، مما يزيد من ارتفاع أسعار الأجانب لدفع ثمن منازل الولايات المتحدة.

هذه العوامل تجعل من الصعب على الغرباء طرح النقد للمنازل في المدن التي كانت مفضلة في السابق مثل نيويورك وسان فرانسيسكو. وكما ذكرت صحيفة وول ستريت جورنال مؤخرا، فإن المزيد من الأجانب يتطلعون للحصول على قروض على هذه العقارات، على الرغم من التحديات التي تأتي مع الاقتراض من البنوك الأمريكية. (للمزيد من المعلومات، انظر لماذا كانت العقارات الفاخرة في نيويورك سيئة .)

كيف يجري المشتري الأجانب

لغير U. S. السكان الذين يتطلعون إلى امتلاك منزل الاستثمار، وهناك عدد من العوامل للنظر في إذا كانوا يفكرون في الرهن العقاري

1. لا فاني وفريدي. أكبر عقبة هي أن عمالقة الرهن العقاري مثل فاني ماي وفريدي ماك لن يشتروا قروضهما من المقرض. وبما أن هذه الكيانات تملك أو تضمن غالبية قروض المنازل الأمريكية، فإن ذلك يضع المستثمرين في مكان قريب. ولزيادة تعقيد الأمور، فإن العديد من البنوك تحذر من الاحتفاظ بهذه الرهون العقارية على دفاترها، لأنه من الصعب تعقب المقترضين المتأخرين في الخارج.

2. الرهن العقاري العالي الثمن. العديد من البنوك، بما في ذلك بعض المؤسسات ذات الأسماء الكبيرة، ستقرض الرعايا الأجانب الذين يعيشون خارج الولايات المتحدة بدلا من الاعتماد على القروض العقارية التقليدية، فإنها تقدم قروض غير مطابقة مع المبادئ التوجيهية الاكتتاب الخاصة بها. على سبيل المثال، يقدم هسك ما يصل إلى 3 ملايين دولار من التمويل للمستثمرين الدوليين مع الوثائق المطلوبة.

3. دفعة أكبر. ولكن هنا كيكر: عليك أن تدفع على الأرجح الحد الأدنى من الحد الأدنى لدفع مبلغ أعلى بكثير لتعويض المخاطر الائتمانية الخاصة بك أعلى. يطلب منك المقرضون عادة طرح 30٪ أو أكثر من سعر البيع قبل تمديد القرض. في حين أن هذا هو الكثير من النقد لطرح الجبهة، انها أسهل بكثير من دفع جميع النقدية، وهو ما ما يقرب من نصف الأجانب المشترين العقارات القيام به.

4. عملية موافقة أكثر صرامة. جانب آخر يختلف عن غير U. S. المواطنين هو التحقق من الدخل والائتمان. وهذه العملية أكثر تعقيدا بالنسبة لأولئك الذين يعيشون خارج البلاد، حيث أنهم ليس لديهم نماذج الضرائب الأمريكية أو تاريخ الائتمان المحلي. ويطلب المقرضون عادة تقديم بيانات مصرفية وإقرارات ضريبية مودعة في البلد الأصلي لمقدم الطلب.بدلا من تقرير الائتمان، فإنها سوف تطلب أحيانا عدة أشهر من قيمة بطاقات الائتمان للتحقق من عادات الاقتراض الخاص بك.

5. يستغرق وقتا أطول. قد تستغرق العملية وقتا أطول قليلا مما سيواجهه السكان، وهو أحد الأسباب التي تجعل من المنطقي تطبيق ذلك من خلال بنك له وجود في كل من بلدك وكذلك الولايات المتحدة. وتسريع عملية الاكتتاب ولكن في بعض الحالات يؤدي أيضا إلى أسعار أكثر مواتاة من شأنه أن يرى خلاف ذلك الأجانب.

6. أرخص جميع البدائل النقدية. وبالنظر إلى العقبات التي تعترض الحصول على قرض، يقرر الكثير من المستثمرين الأجانب دفع مبالغ نقدية مقابل العقارات السكنية. ولكن مع ارتفاع الأسعار، بدأ المزيد منهم ينظرون إلى أجزاء أكثر بأسعار معقولة في البلاد.

اشترى المستثمرون الأجانب 102 دولار. 6 مليار دولار من العقارات السكنية الأمريكية بين أبريل 2015 ومارس من عام 2016، أي بانخفاض يزيد قليلا عن 1٪ عن العام السابق، وفقا للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين. ومع ذلك، فقد ارتفع عدد العقارات التي شرائها في الواقع بنسبة 3٪ تقريبا خلال نفس الفترة، مما يشير إلى أنها تغرق منازل أقل سعرا.

في حين لا تزال نيويورك وكاليفورنيا بقع شعبية لشراء منزل - معا تشكل 19٪ من المعاملات في الخارج - المزيد من النشاط يجري حيث تكون العقارات أرخص. في عام 2015، شكلت فلوريدا 22٪ من المبيعات للمشترين الأجانب، في حين أن تكساس وأريزونا تتألف 10٪ و 4٪ على التوالي. () الخلاصة مع استمرار تعثر سوق الأسهم، يستمر الأجانب الأجانب غير المقيمين في رؤية سوق العقارات في الولايات المتحدة كمكان عظيم لحديقة أموالهم. ومع ذلك، والآن بعد أن ارتفعت الأسعار وارتفاع الدولار لا يزال قويا، يحتاج معظمهم للحصول على تمويل لعطل الممتلكات الأكثر جاذبية.