أثبتت صناديق الاستثمار العقاري نفسها أنها وسيلة للمستثمر الأصغر للمشاركة مباشرة في العوائد المرتفعة الناتجة عن العقارات. وفي الماضي، اعتبرت هذه الصناديق استئنافية صغيرة من صناديق الاستثمار في الوحدات، في نفس فئة الطاقة أو غيرها من الصناديق الاستئمانية ذات الصلة بالقطاعات التي تم إنشاؤها، ولكن عندما منح معيار التصنيف الصناعي العالمي صكوك الاستثمار العقاري كونه أصلا منفصلا وتغيير القواعد وتزايد شعبيتها.

في هذه المقالة، سنوضح كيف تعمل صناديق الاستثمار العقاري ومن ثم تدرس الآثار الضريبية الفريدة والمدخرات التي تقدمها للمستثمرين المنتظمين. ( طريقة ريت .)

الخصائص الأساسية للريتس صناديق الاستثمار العقاري هي مجموعة من العقارات والرهون العقارية المجمعة معا وعرضت كضمان في شكل صناديق استثمار وحدة. تمثل كل وحدة في ريت نسبة متناسبة من الملكية في كل من الخصائص الأساسية. تملك صناديق الاستثمار العقاري في بورصة نيويورك رقما قياسيا يبلغ 423 مليار دولار. في عام 2011، تم تداول ما يقرب من 140 استثمارا رياديا بنشاط في بورصة نيويورك وأسواق أخرى.

-> <>>

انظر: استكشاف الاستثمارات العقارية

عادة ما تكون صناديق الاستثمار العقاري أكثر قيمة من النمو، وتتكون أساسا من حيازات صغيرة ومتوسطة.

تطلب مصلحة الضرائب من ريتس دفع 90٪ على الأقل من دخلها إلى مالكي الوحدات (أي ما يعادل المساهمين). وهذا يشبه الشركات، ويعني أن صناديق الاستثمار العقاري توفر عائدات أعلى من تلك التي توجد عادة في الأسواق التقليدية ذات الدخل الثابت. كما أنها تميل إلى أن تكون أقل تقلبا من الأسهم التقليدية لأنها تتأرجح مع سوق العقارات. (لمعرفة المزيد عن تقييم ريت، راجع التقييم الأساسي لصندوق الاستثمار العقاري .

ثلاثة أنواع من صناديق الاستثمار العقاري يمكن تقسيم صناديق الاستثمار العقاري إلى ثلاث فئات: حقوق الملكية العقارية، وصناديق الاستثمار العقاري العقارية والرهون العقارية الهجينة.

• حقوق الملكية العقارية - هذه الصناديق تملك و / أو استئجار العقارات وجمع إيرادات الإيجار، وأرباح الأسهم والأرباح الرأسمالية من مبيعات العقارات. المصدر الثلاثي للدخل يجعل هذا النوع بشعبية كبيرة.
• رهن عقاري - تحمل هذه الصناديق مخاطر أكبر بسبب تعرضها لمعدلات الفائدة. إذا ارتفعت أسعار الفائدة، فإن قيمة الرهن العقاري يمكن أن تنخفض بشكل كبير. (لمزيد من المعلومات، راجع ما وراء مشاهد الرهن العقاري .)
• صناديق الاستثمار العقاري الهجين - تجمع هذه الأدوات بين الفئتين الأوليين. ويمكن أن تكون إما مفتوحة أو مغلقة العضوية (على غرار الصناديق المشتركة المفتوحة والمغلقة)، لها حياة محدودة أو غير محددة وتستثمر في مجموعة واحدة من المشاريع أو مجموعات متعددة.

الضرائب على الثقة المستوى
يجب على صناديق الاستثمار العقاري أن تتبع نفس قواعد جميع صناديق الاستثمار الأخرى.وهذا يعني أنه يجب فرض ضريبة على صناديق الاستثمار العقاري أولا على مستوى الثقة، ثم على المستفيدين. ولكن يجب أن تتبع نفس طريقة التقييم الذاتي للشركات. لذلك، لدى ريتس نفس قواعد التقييم والمحاسبة للشركات، ولكن بدلا من المرور من خلال الأرباح، فإنها تمر بالتدفق النقدي مباشرة إلى مالكي الوحدات.

هناك عدد قليل من القواعد الإضافية ل ريتس أبعد من قواعد صناديق الاستثمار الأخرى. وهي:

1. يتم التعامل مع إيرادات الإيجار كإيرادات تجارية لصناديق الاستثمار العقاري لأن الحكومة تعتبر الإيجارات من أعمال ريتس. وهذا يعني أن جميع النفقات المتعلقة بأنشطة الإيجار يمكن خصمها نفس النفقات التجارية يمكن شطبها من قبل شركة.
2. وعلاوة على ذلك، فإن الدخل الحالي الذي يتم توزيعه على مالكي الوحدات لا يخضع للضريبة إلى ريت، ولكن إذا تم توزيع الدخل على مستفيد غير مقيم، فإن ذلك الدخل يجب أن يخضع لضريبة استقطاع بنسبة 30٪ من الأرباح العادية و 35 النسبة المئوية لمكاسب رأس المال، ما لم يكن المعدل أقل بالمعاهدة.

ولجميع الأغراض العملية، تعفى صناديق الاستثمار العقاري عموما من الضرائب على مستوى الثقة طالما أنها توزع ما لا يقل عن 90٪ من دخلها لأصحاب الوحدات. ومع ذلك، حتى صناديق الاستثمار العقاري التي تلتزم بهذه القاعدة لا تزال تواجه ضرائب الشركات على أي دخل الاحتفاظ بها.

الضرائب إلى U نيثولدرز
يتم دفع ضريبة الأرباح التي يدفعها ريت إلى مالك الوحدات كدخل عادي - ما لم تعتبر "توزيعات أرباح مؤهلة"، والتي تخضع للضريبة كأرباح رأسمالية. وإلا فسيتم فرض ضريبة على أعلى معدل للضرائب الهامشية.

كما أن جزءا من توزيعات الأرباح المدفوعة من قبل صناديق الاستثمار العقاري يمكن أن يشكل عائد غير قابل للتخفيض لرأس المال، وهو ما لا يقلل فقط من الدخل الخاضع للضريبة لحاملي الوحدات في السنة التي يتم فيها استلام الأرباح، ولكن أيضا يحول الضرائب على ذلك الجزء حتى يصبح الأصل الرأسمالي تم البيع. وتقلل هذه المدفوعات أيضا من أساس التكلفة لمالك الوحدات. ثم يتم فرض الضريبة على الأجزاء غير القابلة للتقسيم كخسائر / خسائر رأسمالية طويلة أو قصيرة الأجل.

لأن نادرا ما تخضع الضرائب على مستوى الثقة، فإنها يمكن أن تقدم عوائد أعلى نسبيا من الأسهم، والتي يجب على المصدرين دفع الضرائب على مستوى الشركات قبل حساب توزيع الأرباح.

مثال - حساب ضريبة مالك الوحدات تقرر جنيفر الاستثمار في ريت الذي يتداول حاليا عند 20 دولارا لكل وحدة. لدى ريت أموال من عمليات بقيمة 2 دولار لكل وحدة وتوزع 90٪، أو 1 دولار. 80، من هذا إلى مالكي الوحدات. ومع ذلك، $ 0. 60 لكل وحدة من هذه األرباح تأتي من االستهالك والمصاريف األخرى، وتعتبر عائد غير قابل للتغيير لرأس المال. لذلك، فقط $ 1. 20 ($ 1.80 - $ 0 60) من هذه الأرباح تأتي من الأرباح الفعلية. سيكون هذا المبلغ خاضعا للضريبة لجنيفر كدخل عادي، مع انخفاض تكلفة التكلفة بمقدار $ 0. 60 إلى 19 دولارا. 40 لكل وحدة. وكما ذكر سابقا، فإن هذا التخفيض في األساس سيخضع للضريبة إما كمكسب / خسارة طويلة األجل أو قصيرة األجل عند بيع الوحدات.

الخلاصة المزايا الضريبية الفريدة التي تقدمها ريتس يمكن أن تترجم إلى عوائد أعلى للمستثمرين الذين يسعون إلى عوائد أعلى مع الاستقرار النسبي.من الناحية النظرية، من الممكن أن يقوم مالك الوحدات بتحقيق أساس التكلفة السلبية إذا كانت الوحدات محتفظ بها لفترة طويلة من الوقت. وفي حين أن هذا الأمر لا يكاد يكون شائعا، ينبغي أن يفهم المستثمرون بوضوح إمكانية تحقيق مكسب أو خسارة محتملة بهذه الطريقة.