عندما لا يمكنك اخماد ما لا يقل عن 20٪ على الرهن العقاري، سوف تضطر عادة لدفع ثمن التأمين على الرهن العقاري الخاص (بمي). يحمي مؤشر مديري المشتريات المقرض من المخاطر الإضافية التي يتخذه عن طريق الإقراض لشخص ما لن يخسره سوى المشي بعيدا عن منزله ورهنه، كما فعل العديد من المقترضين تحت الماء ميؤوس منها بعد انفجار فقاعة الإسكان. على الرغم من أن مؤشر مديري المشتريات هو نفقات شهرية إضافية لا يستمتع بها المقترضون، إلا أنه أفضل من البديل التقليدي: عدم القدرة على الحصول على الرهن العقاري على الإطلاق حتى يكون لديك إنوت لوضع 20٪ لأسفل على المنزل.

اليوم، ومع ذلك، بعض المقرضين تقدم منخفضة-- أسفل-- الدفع-- الرهن العقاري البرامج التي تمكنك من تجنب بمي - ونحن لا نتحدث فقط عن قروض فا، التي تتوفر فقط للمشترين المنزل مع المؤهلين العسكرية (أو، في بعض الظروف، أزواجهن). تقدم البنوك والاتحادات الائتمانية والمقرضون في السوق في جميع أنحاء البلاد بدائل لدفع التأمين على الرهن العقاري. بعض المقرضين تقدم قروض الظهر، وهذا يعني سيكون لديك الرهون العقارية اثنين؛ والبعض الآخر يتقاضى أسعار فائدة أعلى أو يتطلب منك أن تأخذ الرهن العقاري معدل قابل للتعديل، والتي من المرجح أن تزيد معدلات في السنوات المقبلة. وهنا بعض من الخيارات المتاحة في السوق اليوم وكيف تكلف تكلفتها مع دفع مؤشر مديري المشتريات.

- <> 999 <> الاتحاد الائتماني الفيدرالي في ناسا

إذا كنت تشتري منزلا ليشغل كمقر سكنك الأساسي، يمكنك اقتراض ما يصل إلى 650 ألف دولار من اتحاد الائتمان الفدرالي التابع لوكالة ناسا (فكو) لشراء منزل دون دفع مؤشر مديري المشتريات. وهذا يجعل هذا العرض قدرا كبيرا لأصحاب المنازل تبحث عن قرض جامبو. مع البرامج الأخرى التي لا تتطلب الدفع، لا بمي، قد تكون قادرا على اقتراض ما يصل إلى 417 ألف دولار، الحد الأقصى للقروض المطابقة في معظم أنحاء البلاد (باستثناء المناطق ذات التكلفة العالية).

هذا القرض متوفر في واشنطن العاصمة و 17 ولاية: كولورادو، كونيتيكت، ديلاوير، ماساتشوستس، ميريلاند، مين، مينيسوتا، نورث كارولينا، نيو هامبشاير، أوريغون، بنسلفانيا، رود آيلاند، تكساس (على الرغم من أنه لا يمكن استخدامها لإعادة تمويل منزل في ولاية لون ستار) وفرجينيا وفيرمونت وواشنطن وفرجينيا الغربية. انها قرض الظهر، وهي متاحة مع كل من الرهون العقارية معدل ثابت وقابل للتعديل. عليك أن تكون عضوا في اتحاد نقابي، ولكن يمكن لأي شخص الانضمام إلى ناسا فكو قبل أن تصبح عضوا في جمعية الفضاء الوطنية، وهو حر.

تعبت من البنوك؟ حاول الاتحاد الائتماني . بنك الجمهورية

لويزفيل، كي - بنك الجمهورية الذي يقدم رهن عقاري دون أي مؤشر مديري المشتريات لا نقاط. القرض هو أرم سبع سنوات مع معدل الفائدة الأولي من 4. 950٪. هذا المعدل هو أعلى بكثير من ذلك من المقرض السوق سوفي (قصيرة للتمويل الاجتماعي). كما أنها أعلى بكثير من سعر ويلس فارغو المعلن عنها على 7/1 أرم، وهو فقط 3.5٪ ولكن يتطلب 25٪ دفعة أولى. قد يكون برنامج القروض الأكثر تكلفة خيارا جيدا بالنسبة لك إذا لم تكن مؤهلا للحصول على خيارات أقل تكلفة.

الدفع الشهري الخاص بك مع هذا القرض بنك الجمهورية سيكون 495 $ لكل 100،000 $ المقترضة عن السنوات السبع الأولى؛ بعد ذلك يتم تعديل سعر الفائدة مرة واحدة في السنة على أساس سعر الفائدة الرئيسي، والذي هو حاليا 3. 5٪، بالإضافة إلى هامش 0. 50٪ (وهذا هو السبب في انها تسمى 7/1 أرم). يمكنك اقتراض ما يصل إلى 417000 $ مع هذا القرض، وهو للمشتريات فقط (وليس ريفينانسس). يجب أن يكون المنزل مسكنك الأساسي.

صوفي

صوفي يتيح هومبويرز اخماد اقل من 10٪ على القروض تصل إلى 3 ملايين $ وتجنب مؤشر مديري المشتريات. لا توجد رسوم نشأة، إما. يمكنك استخدام رهن صوفي لشراء منزل رئيسي أو منزل ثان (ولكن ليس عقارا استثماري) في واشنطن العاصمة و 25 ولاية: ألاباما، كاليفورنيا، كونيتيكت، ديلاوير، فلوريدا، جورجيا، ايداهو، إلينوي، إنديانا، ماريلاند، مينيسوتا، نيو هامبشاير، نيو جيرسي، نورث كارولينا، داكوتا الشمالية، ولاية أوريغون، بنسلفانيا، رود آيلاند، تينيسي، تكساس، فيرمونت، فيرجينيا، واشنطن، ويسكونسن و وايومنغ. (للمزيد من المعلومات، راجع

صوفي: ما يجب معرفته عن هذا المقرض البديل . رسوم صوفي تقترض سعر فائدة أعلى قليلا مقابل عدم الاضطرار إلى دفع مؤشر مديري المشتريات. يقول مايكل تاننباوم، نائب رئيس الرهن العقاري في صوفي، أنه على الرهن العقاري لمدة ثابتة لمدة 30 عاما بنسبة 20٪ إلى أسفل، فإن أفضل سعر سوفي، اعتبارا من 1 أبريل 2016، سيكون 3. 875٪. إذا وضعت أسفل 10٪، ويزيد معدل إلى 4. 125٪. وبالمثل، إذا اخترت 7/1 أرم مع 20٪ إلى أسفل، سيكون معدل الخاص بك 3. 125٪، في حين أنه سيكون 3. 625٪ إذا كنت وضعت 10٪.

الاتحاد الائتماني الفيدرالي في سان فرانسيسكو

مع بوبيلوان الاتحاد الائتماني الفيدرالي سان فرانسيسكو الاتحادية، يمكن للمشترين المنزليين الذين يعملون في مقاطعة سان فرانسيسكو أو مقاطعة سان ماتيو والذين يشترون منزلا بقيمة تصل إلى مليوني دولار في أي من مقاطعات منطقة خليج التسع بانخفاض 0٪ دون دفع مؤشر مديري المشتريات. هذا القرض هو 5/5 أرم المطفأة على مدى 30 عاما. وهذا يعني أن سعر الفائدة الأولي ثابت لمدة خمس سنوات، وبعد ذلك المعدل يضبط مرة واحدة كل خمس سنوات. ولن يزيد سعر الفائدة بأكثر من 2٪ كل خمس سنوات، ولن يزيد بنسبة تزيد عن 6٪ على مدى عمر القرض.

في مقابل وضع 0٪ أسفل، سوف تدفع رسوم نشأة 1٪ من مبلغ القرض، أو 1، 000 $ لكل 100 $، 000 اقترض

. إذا كنت تستعير 700 ألف دولار (مبلغ معقول في المدينة التي يزيد فيها سعر المنزل الوسيط عن 1 مليون دولار)، فيمكنك الحصول على معدل فائدة قدره 3. 75٪ إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك 740 أو أعلى. وستكون تكاليف إقفال حسابك قريبة من 19000 دولار أمريكي، بما في ذلك رسوم إنشاء قروض بقيمة 7 آلاف دولار أمريكي. وستكون الدفعة الشهرية الأولية 3 دولارات أمريكية (أو ما يعادله بالعملة المحلية)، 241. 81 - ويصل المعدل إلى نصف نقطة أعلى من المعدل المتوسط ​​الوطني ل 5/1 أرم، ولكن هذا ليس التبادل السيئ لجعل مقابل تعديل معدل الخاص بك مرة واحدة فقط كل خمس سنوات بدلا من مرة واحدة كل عام. بقدر ما تذهب أرمز، وهذا واحد هو خطر منخفض نسبيا لأن سعر الفائدة لن تزيد في كثير من الأحيان.ولكن بالنظر إلى ارتفاع أسعار المساكن في منطقة الخليج، فإن زيادة بنسبة 2٪ على رهن 700 ألف دولار تعني قفزة تقارب 850 دولارا شهريا. يتطلب هذا القرض حسابا احتياطيا (يسمى أيضا حساب الضمان)، وهذا يعني أنك سوف تدفع الضرائب الممتلكات الخاصة بك والتأمين للمقرض كل شهر مع دفع الرهن العقاري الخاص بك، وسوف تحويل هذا المال إلى وكيل التأمين الخاص بك وجامع الضرائب المحلية عندما الفواتير المستحقة. يجب أن تشتري منزلا (وليس إعادة تمويل) ستعيش فيه كمقر سكنك الأساسي.

أمريكان يونيتيد

أمريكان يونيتيد's هومبوير برنامج فليكس يتيح لمقترضي نيو جيرسي وضع أقل من 3٪ على رهن ثابت لمدة 30 عاما مع تجنب مؤشر مديري المشتريات وعدم دفع أي نقاط. سوف تحتاج إلى درجة ائتمان لا تقل عن 680، والأكثر يمكنك استعارة هو 417 000 $. في مقابل عدم وضع أي شيء أسفل، عليك أن تدفع سعر الفائدة الذي هو أعلى قليلا من معدل ثابت 30 عاما للبنك الحالي من 3. 625٪. يجب أن يكون المنزل السكن الرئيسي الخاص بك، ويجب أن تأتي مع 3٪ دفعة أولى بنفسك - لا يمكن أن يكون هدية.

خيارات أخرى من بمي

إذا لم يكن لديك أي من الخيارات المذكورة أعلاه، فهناك أربعة المزيد للتحقيق في:

الاتحاد الائتماني ترافيس

• - يمكن للمشتريين في شمال كاليفورنيا تجنب دفع دفعة أولى أو دفع بمي من خلال الحصول على قرض الظهر الذي 95٪ من قيمة القرض هو الرهن الأول والباقي 5٪ هو الرهن العقاري الثاني. اتحاد امريكا اللاتينية للائتمان
• - يوتا، ايداهو، اريزونا، نيو مكسيكو و نيفادا يمكن للمقيمين اخماد ما لا يزيد عن 1 الف دولار على قروض تصل الى 275،000 دولار مع 5/1 أرم، 7/1 أرم أو رهن عقاري ثابت لمدة 30 سنة. إيستمان التسليف والادخار
• - اقتراض ما يصل الى 100٪ من قيمة المنزل لشراء منزل مع قرض ثابت أو قابل للتعديل في ولاية تينيسي ودفع أي مؤشر مديري المشتريات. كولومبيا التسليف والادخار
• - يمكن للمشترين في ولاية واشنطن الحصول على الرهن العقاري 80/20 الرهن العقاري بمعدل ثابت مع مدة تصل إلى 30 عاما وليس بمي. للانضمام، يجب أن تعيش أو تعمل في ولاية واشنطن أو لديك أحد أفراد الأسرة الذي يفعل. هذه ليست قائمة شاملة، لذلك إذا كنت لا ترى قرضا هنا يعمل لك، والحفاظ على البحث، وخاصة في البنوك المحلية والاتحادات الائتمانية. (للمزيد من التفاصيل، راجع

عودة الرهن العقاري بنسبة 3٪ .) تكلفة مؤشر مديري المشتريات

تعتمد تكلفة مؤشر مديري المشتريات على مقدار النقاط التي قمت بها، ودرجة الائتمان الخاصة بك ونوع القرض الخاص بك. ويمكن أن تتراوح بين 0 و 18٪ إلى 2. 25٪ من رصيد القرض في السنة، اعتمادا على شركة التأمين على الرهن العقاري وخصائص القرض والمقترض الخاص بك. كلما كنت اخماد وارتفاع درجة الائتمان الخاصة بك، وانخفاض معدل الخاص بك؛ فإن القروض التي لا يمكن أن تتغير مدفوعاتها على الأقل خلال السنوات الخمس الأولى (التي تشمل رهن عقاري ثابت لمدة 30 سنة و 5/1 أرم و 7/1 أرم وغيرها) لديها أيضا مؤشر مديري المشتريات أقل تكلفة. في الأساس، أقل خطورة القرض الخاص بك هو من وجهة نظر المقرض، وانخفاض تكاليف مؤشر مديري المشتريات.

مقارنة التكاليف

يوضح الرسم البياني التالي ما قد تدفعه مع بعض خيارات القروض المختلفة المتاحة.

نوع القرض

الدفعة الأولى
سعر الفائدة الأولي	القسط الشهري + دفعة الفائدة	قيمة القرض	الدفعة الشهرية	مؤشر مديري المشتريات الشهري مع 760+ نقاط الائتمان	إجمالي الدفعة الشهرية	بنك الجمهورية
7/1 أرم	0٪	4.950٪	$ 990	غير متوفر	$ 990	صوفي
7/1 أرم	10٪	3. 625٪	$ 912	ن / أ	$ 912	صوفي
30 سنة. ثابت	10٪	4. 125٪	$ 969	غير متوفر	$ 969	سان فرانسيسكو فكو
5/5 أرم	0٪	3. 750٪	$ 926	ن / أ	$ 926	التقليدية
30 سنة. ثابت	3٪	3. 500٪	$ 898	$ 175	$ 1، 073	التقليدية
30 سنة. ثابت	10٪	3. 500٪	$ 898	$ 82	$ 980	يظهر الرسم البياني أنه يمكنك الخروج، على الأقل في المدى القصير، مع برنامج القرض الذي يتيح لك تجنب مؤشر مديري المشتريات، ولكن هناك بعض التحذيرات الهامة . إذا كنت تفكر في الرهن العقاري معدل قابل للتعديل لتجنب مؤشر مديري المشتريات، قد التوقف عن الخروج قدما مرة واحدة إعادة تعيين معدل. على سبيل المثال، على قرض الاتحاد الائتماني الفدرالي في سان فرانسيسكو، يمكن أن يرتفع المعدل إلى 5. 75٪ في السنة السادسة، مما يمنحك دفعة شهرية من 1 $، 167 على 200،000 $ قرض؛ إلى 7. 75٪ في السنة 11، مما يجعل الدفع الشهري $ 1، 433؛ وتسلق يصل إلى 9. 75٪ في السنة 16، مما يجعل المدفوعات الشهرية $ 1، 718 - ما يقرب من ضعف ما كانت عليه خلال السنوات الخمس الأولى.

أكبر عائق من القروض التي تمكنك من تجنب مؤشر مديري المشتريات هو أنه في حين يمكنك إلغاء التأمين العقاري الخاص مرة واحدة كنت قد تراكمت على الأقل 20٪ من الأسهم في منزلك من خلال دفع أسفل مديرك أو من خلال قوى السوق زيادة قيمة منزلك، مرة واحدة كنت قد وصلت إلى منتصف الخاص بك منخفضة أسفل-الدفع الأجل القرض، سيكون لديك القرض ذات الفائدة الأعلى أو قرض الظهر لمدة 30 عاما أو حتى إعادة تمويل. إعادة التمويل في وقت لاحق قد تكون أو لا تكون ممكنة أو منطقية، اعتمادا على ما يحدث مع قيمة منزلك، الجدارة الائتمانية وأسعار الفائدة. (> كيفية التخلص من التأمين على الرهن العقاري الخاص

لمزيد من التفاصيل.) اعتبارات ضريبية يجب أن يكون هدفك هو الحصول على الرهن العقاري الأقل تكلفة الذي يلبي احتياجاتك، وليس لتحقيق أقصى قدر من وفورات الضرائب الخاصة بك. سوف الرهن العقاري أرخص يوفر لك المزيد من المال من الرهن العقاري أكثر تكلفة التي تمنحك خصم الضرائب أكبر. ومع ذلك، يجب أن تكون على علم بالآثار الضريبية لخياراتك.

يمكنك المطالبة بالخصم الضريبي لمصلحة الرهن العقاري الخاص بك طالما الرهن العقاري الخاص بك هو 1 مليون دولار أو أقل وطالما الخصومات الخاصة بك مفصلة على الجدول ألف مجموع أكثر من خصم القياسية الخاصة بك. هذا هو الحال في كثير من الأحيان لأصحاب المنازل، كما يمكنك تخصيص الدولة ضريبة الدخل والضرائب العقارية والتبرعات الخيرية ومصلحة الرهن العقاري.

أقساط بمي قابلة للخصم من الضرائب أيضا، ولكن يبدأ الخصم بالتخلص التدريجي بمجرد أن يصل إجمالي الدخل المعدل إلى 100000 دولار (50 ألف دولار إذا كنت متزوجة بشكل منفصل)، ولا يمكنك خصم مؤشر مديري المشتريات على الإطلاق إذا كان تتجاوز أجي $ 109، 000 ($ 54، 500 إذا كنت متزوجة تقديم بشكل منفصل). في حين أنه من غير المحتمل أن يتم خصم الخصم من الفائدة العقارية والرهن العقاري في المستقبل المنظور، ومن المقرر أن ينتهي استقطاع مؤشر مديري المشتريات في 31 ديسمبر 2016، على الرغم من أنه قد يتم تمديد كما كان في الماضي.

الخلاصة

على الرغم من أنه قد يكون من المغري إخراج رهن عقاري بنسبة 0٪ اليوم، خاصة عندما تكون الدفعات مشابهة أو أقل مما تدفعه عن طريق دفع دفعة صغيرة صغيرة ودفع مؤشر مديري المشتريات، فمن المهم أن نفكر في كيفية الحصول على هذا القرض 0٪ سوف تؤثر على اموالك على المدى الطويل.إن شراء منزل للعيش فيه ليس قرارا ماليا بحت، بل إنه عاطفي أيضا، ولكن يستغرق بعض الوقت للنظر في العواقب المالية قبل التوقيع على رزمة أوراق الرهن العقاري.