إذا كنت تخطط لشراء شقة وكنت مبتدئا، تحتاج إلى معرفة الاختلافات بين الشقة التي هي التعاونية (التعاونية)، وشقة سكنية (الشقة) والكتلة الأكثر ندرة وغالبا ما يساء فهمها من الاثنين، و كوندوب. الشقق شعبية في جميع أنحاء الولايات المتحدة، وجدت التعاونيات في المدن الكبيرة وتشكل أكبر جزء من سوق مبيعات مدينة نيويورك. الكوندوبات قليلة وبعيدة بين وفهم القليل جدا أن أحد الوسطاء العقاريين، عندما سئل لتعريف لهم، وقال "أنا لست متأكدا حقا ولكن هل هو قانوني؟ "نعم هو، انظر أدناه.

ولكن أولا، قليلا من التاريخ: وفقا لمقال في شهر يسمى "المتعاون"، وهناك سجلات الوحدات السكنية الموجودة مرة أخرى في عام 2000 قبل الميلاد (كانوا في الكهوف؟). وهذا من شأنه أن يجعل التعاونيات الجدد من الناحية العملية، لأول مرة في العالم على ما يبدو خلقت بعد حريق تسبب نقص حاد في المساكن في رين، فرنسا في عام 1720.

استغرق الأمر 150 سنة أخرى قبل أن مفهوم جعل طريقها عبر بركة إلى مانهاتن. لا يتفق المؤرخون على المكان الذي تم فيه بناء أول جمعية مانهاتن التعاونية، ويقول البعض شارع 18 الغربية في عام 1876، والبعض الآخر 152 غرب شارع 57 في عام 1881. أيا كان كان، كان هذا المفهوم الذي تم القبض عليه. الآن 75٪ من السوق في مدينة نيويورك هو التعاونيات، 25٪ الشقق، ولكن هذا الرقم الشقة قد تسلق بشكل مطرد: في 80s كان 15٪، في 90s، 20٪. ولجامعي الحقائق الغريبة: يمكن القول إن واحدة من أكثر المباني المعروفة في تاريخ الولايات المتحدة مؤخرا كانت تعاونية - ووترغيت.

سنقوم هنا بمقارنة الوحدات السكنية والتعاونيات - نوعين من الخصائص التي من المرجح أن تفكر فيها. التكتل الغريب من اثنين - كوندوب - يمكن أن تأتي الأخيرة منذ ليس هناك الكثير من تلك حولها.

الكوندوهات والجمعيات التعاونية: تعريف الفرق

عندما تشتري شقة سكنية، تكون شقتك ونسبة مئوية من المناطق المشتركة ملكا لك؛ كنت قد اشتريت الممتلكات العقارية. عند شراء التعاونية، كنت قد اشتريت أسهم في شركة البناء، والأسهم التي تسمح لك لاحتلال وحدة في ذلك المبنى. في الإغلاق لشقة سوف تعطى لك الفعل، كثيرا كما لو كنت قد اشتريت منزل. في ختام التعاونية، سوف تحصل على عقد الملكية.

الحصول على قبول

يمكنك اختيار التعاونية أو الشقة ولكن هذا لا يعني أن التعاونية أو الشقة سوف تختار لك. سوف تحتاج إلى تمرير عملية الموافقة التي يمكن، وخاصة في حالة التعاونية، تكون طويلة وأحيانا شاقة. سيكون لديك لتقديم حزمة معلومات مفصلة إلى مجلس التعاونية فهرسة أي وجميع المعاملات المالية الخاصة بك. في المجلس التعاوني، يمكن للمجلس الموافقة على أو رفض أي مالك محتمل ويأخذ على محمل الجد مسؤوليتها لحماية مصالح جميع أصحابها عن طريق اختيار أفضل المرشحين.

وفقا ل بريكاندرغروند، موقع العقارات مقرها نيويورك، لوحات التعاونية هي "القاهر - تقريبا. ويمكنهم إيقافك لأي سبب من الأسباب ما دامت لا تنتهك قانون حقوق الإنسان في المدينة الذي يحظر الرفض بسبب العرق أو العقيدة أو اللون أو الأصل القومي أو الجنس أو السن أو الإعاقة أو التوجه الجنسي أو الحالة الاجتماعية أو المواطنة أو المهنة أو على أساس عدد الأطفال الذين لديكم. أي شيء آخر هو لعبة عادلة - من كيف كنت جزء شعرك إلى ما إذا كان لديك أي على الإطلاق. وحتى الآن، على أي حال، لديهم على الإطلاق أي التزام لاقول لكم لماذا رفضوا لك. "

قصص حول متطلبات مجلس التعاون الكاباري والمقابلات هي الفيلق في مدينة نيويورك على وجه الخصوص. بعض لوحات حتى تتطلب أن تجلب المفضل لديك في لوحة "مقابلة" - حقا.

لفترة طويلة قبلت الحكمة أنه من الأسهل أن تكون مقبولة من قبل مجلس الشقة من مجلس التعاونية. فيكتوريا فينوكور، وهي وسيط عقاري متمرس في مدينة نيويورك، توافق، ولكن مع التحذير: "معظم الناس يعتقدون أن مجرد شراء شقة لا توجد قواعد حول أي شيء ولكن هذا ليس هو الحال"، كما تقول. عموما، "متطلبات مجلس الشقة ليست صارمة مثل تلك التي من مجلس التعاونية ولكن معظم لوحات الشقة تتطلب حزم التطبيق مع الكشف المالي. "وعملية الموافقة على مجلس الشقة عادة لا تستغرق طالما أنها تفعل مع التعاونية.

تمويل

تمويل شراء شقة الشقة تحكمها الأسواق المالية، وليس مجلس الإدارة، وبالتالي فهي أكثر مرونة مما كانت عليه في التعاونية. عموما يمكن للمشتري تمويل ما يصل إلى 90٪ من سعر الشراء من الشقة.

مع التعاونية، يتم تعيين الدفعة الأولى من قبل المجلس، وبعض المباني تتطلب مبالغ كبيرة. يقول فينوكور "بشكل عام، في مانهاتن، يجب أن يكون المشترون المحتملون مستعدين لإخماد ما لا يقل عن 20 إلى 50٪ من سعر الشراء. "

الرسوم الشهرية

في الوحدات السكنية، يطلق على الفاتورة الشهرية" التهم الشائعة ". في التعاونيات انها "الصيانة. "تغطي كلتا التهمتين صيانة المبنى، ودفع الموظفين، وكثيرا ما المياه والغاز والحرارة وتكييف الهواء. كل شهر يقوم مالك التعاونية بكتابة شيك واحد، في حين يكتب مالك الشقة اثنين: أحدهما لصيانة المبنى والآخر للضرائب العقارية للوحدة. وتشمل رسوم صيانة التعاونيات الضرائب العقارية للمبنى وحصة من الفائدة على رهن المبنى، وغالبا ما تكون أعلى من الرسوم المشتركة المشتركة بين الشقة والضرائب العقارية.

يسمح لكل من الشقة والمجالس المشتركة بإضافة تقييمات للصيانة / الرسوم المشتركة لتغطية أي نفقات كبيرة قد تنشأ - إصلاح واسع النطاق، والحاجة إلى المزيد من الموظفين، الخ

القواعد

واحد من الأسباب التي تجذب العديد من الناس إلى مفهوم الشقة هو الإدراك بأن هناك قواعد أقل من مع التعاونية. هذا صحيح عادة ولكن وفقا ل فينوكور، "لا يزال المرء بحاجة إلى استخدام المقاولين المرخصة للتجديدات والحصول على موافقة المجلس المجلس للعمل.ولا تزال هناك قواعد لفرز وتركيب غسالة / مجففات وما إذا كان مسموحا للحيوانات الأليفة أم لا. "

مسألة الإخلاء من الباطن غالبا ما تكون علامة حمراء مع لوحات تعاونية واحدة التي تنظم بعناية؛ في الشقق، سوبلتينغ هو أسهل لترتيب. إذا كنت التمسك بالقواعد، والتي عادة ما تكون غير مرهقة، يمكنك الفرعية الشقة الخاصة بك. هذا هو السبب في الشقق هي الخيار الأفضل كعقار استثماري. (999)> شراء منزل ثان للإيجار: دوس أند دونتس.) خصومات ضريبية شركة يحق للمساهمين أن يحصلوا على خصم ضريبي لجزء من رسوم الصيانة الشهرية التي تمثل حصتهم من الضرائب العقارية للمبنى وكذلك حصتهم النسبية من الفائدة على رهن المبنى.

يحصل مالكو الشقق على نفس المزايا / الخصومات الضريبية مثل أي مالك منزل آخر بما في ذلك خصم الفائدة على الرهن العقاري.

مقدمة للشراء

كوندومينيو m، لمزيد من المعلومات.) والآن، حول هذه الوحدات كوندوب هي الفئة التي تم إنشاؤها في 1980s من قبل أصحابها والمطورين الذين يرغبون في الحصول على حول قاعدة مصلحة الضرائب التي هددت لخنق أرباحها. وقد نصت القاعدة على أن التعاونية لا يمكن أن تكسب أكثر من 20٪ من دخلها من المساهمين غير المقيمين، مما يعني المساحات التجارية. إذا تجاوز هذا الرقم 20٪، فإن المساهمين لا يمكن أن تأخذ خصم ضريبة المنزل. لذلك، لإصلاح ذلك، وأصحاب والمطورين "تقسيم" بناءهم.

العديد من المتسكعون لديهم مساحات تجارية كبيرة ومربحة جدا ولكن السكان وأصحاب الأماكن التجارية تحتاج إلى أن تكون قادرة على التعاون من أجل تجنب التفاعلات الخلافية. إذا كنت تفكر في كوندوب، القيام ببعض الأعمال المباحث لمعرفة مدى عمل المجموعتين من اللاعبين وما إذا كان هناك أي دعوى معلقة.

يقول المحامي العقاري آدم ستون من ريجوسين و إدواردز و ستون و فيدر، إن الكثير من الوسطاء يستخدمون مصطلح "كوندوب" للإشارة إلى مبنى تعاوني مع قواعد الشقة، condop. وقال روبرت برافرمان من برافرمان غرينسبون، في حين أن بعض التحفظات قد يكون لها سياسات ليبرالية تجاه الشركات الفرعية والمشترين، "لن يكون ذلك لأنهم جزء من كوندوب"، مشيرا إلى أن "التعاونيات لقد مثلت في المتكاثفات هي كل قليلا كما صعبة على الباطن والمبيعات كأية قائمة بذاتها التعاونية. "

الخلاصة

يعتمد قرار شراء شقة أو تعاونية (أو كوندوب) على اموالك؛ مدى راحة كنت عن وجود تلك الأموال تمحيص مكثفة؛ نوع من المبنى الذي تريد أن تعيش فيه (واحد الذي يتم تشغيله كمجتمع تعاوني أو واحد هو أشبه مجموعة فضفاضة متماسكة من أصحاب المنازل الذين يتقاسمون بعض الأماكن المشتركة والنفقات). وفي نهاية المطاف، كيف تشعر بالراحة حول اتباع قواعد البناء التي قد تشمل ما إذا كان يمكنك الفرعية، العزف على البيانو الخاص بك بعد 10 مساء أو ترك الأحذية الخاصة بك خارج الباب الخاص بك في يوم ثلجي. كما هو الحال دائما، أي شراء مهمة مثل المنزل يتطلب مشورة الخبراء - علماء العقارات المعرفة والمحامين والمستشارين الماليين الذين يمكن مراجعة إيجابيات وسلبيات كل نوع من الشراء وتقديم المشورة لك في كل خطوة على الطريق.

للقراءة ذات الصلة على قرارات الشراء المنزلية، راجع

الرهون العقارية: كم يمكن أن تقدم؟

و مقارنة مع 30 عاما مقابل. رهن 15 سنة.