هل قررت إنشاء منزل جديد ستقدم فيه عرضا؟ أو ربما كنت تخطط لإعادة تمويل الرهن العقاري القائمة، وتقرر ما تريد دفع الرهن العقاري الشهري الخاص بك ليكون. اختيار مقدار الدفع كل شهر هو مكان جيد للبدء. انها واحدة من الأسئلة الأولى سوف مندوب مبيعات السيارات تسأل عند المشي على الكثير، ومع جميع أنواع الرهون العقارية الجديدة، انها الآن السؤال الذي يمكن أن يطلب من قبل العديد من المقرضين الرهن العقاري.

منتجات الرهن العقاري المبتكرة، التي تسمى أحيانا الرهونات العقارية الغريبة، لها ميزات تسمح للمقترضين بتقليل مدفوعاتهم الشهرية في وقت مبكر من عمر الرهن مقابل دفعات أعلى على الطريق. ويعتقد معظم المقترضين أنهم سيعيدون تمويل الرهن العقاري أو يتحركون قبل أن تسدد هذه المدفوعات الأعلى. ومع ذلك، فإن سوء الفهم للمخاطر المرتبطة بهذه الرهونات يمكن أن يؤدي إلى ضغوط مالية أو حتى كارثة. فهم بنية دفع الرهن العقاري ، تسوق لشراء الرهن العقاري و اتخاذ قرار الرهن العقاري القائم على المخاطر .)

في هذه المقالة، سنناقش آليات الرهون العقارية ذات الدفعات الأولية المنخفضة والاستخدامات والمخاطر المرتبطة بهذه الرهون العقارية.

كم؟

إذا، ماذا تريد أن تكون دفعتك الشهرية؟

لمساعدتك في اتخاذ قرار، دعونا نلقي نظرة على أربع فئات مشتركة من هذه القروض: القروض ذات الفائدة الثابتة فقط، والقروض فائدة معدل قابل للتعديل، وقروض الدفع ذات سعر ثابت ودفع أرمز خيار الدفع.

الرهون العقارية ذات الفائدة فقط تسمح للمقترض بدفع رسوم الفائدة فقط على الرصيد الرئيسي القائم للرهن. هذا هو حساب بسيط من خلال تقسيم سعر الفائدة بنسبة 12 (أشهر) وضرب هذا الرقم من الرصيد الرئيسي للرهن العقاري. عندما يتم دفع الفائدة فقط، لا يوجد إطفاء للرهن (لا يتم تخفيض الرصيد الرئيسي للقرض).

القروض العقارية ذات الفائدة فقط متوفرة بالقروض ذات المعدل الثابت والقابل للتعديل (أرمز). وعادة ما يكون الرهن العقاري لمدة ثابتة لمدة 30 عاما فترة فائدة مدتها 10 سنوات وبعدها يعاد حساب مبلغ الدفعة الشهرية بحيث يستهلك الرهن بالكامل على مدى فترة الرهن المتبقية.

تعديل شهري و 5-6 أرمز هي الرهون العقارية معدل الفائدة شعبية فقط. وعادة ما تكون أرصدة الضبط الشهرية ذات فترة فائدة مدتها 10 سنوات وبعدها يتم إعادة حساب مبلغ الدفعة الشهرية بحيث يستهلك الرهن بالكامل على مدى المدة المتبقية. 5-6 أرمز لها فترة الفائدة فقط التي تستمر لمدة خمس سنوات ثابتة المدة فقط. وبعد فترة الخمس سنوات المحددة المدة، لن يبدأ سعر الفائدة فقط في التعديل وفقا للمؤشر بالإضافة إلى هامش (سعر الفائدة المفهرس بالكامل)، ولكن يجب إعادة حساب المبلغ الشهري بحيث يستهلك الرهن بالكامل على مدى المدة المتبقية.5-6 وتسمى أرمز 5-6 لأن معدل الفائدة يضبط كل ستة أشهر على 5-6 أرم بدلا من كل 12 شهرا (سنويا) كما رأينا في 5-1 أرم. الرهون العقارية: معدل ثابت مقابل معدل قابل للتعديل ، أرمد أند دانجيروس و أمريكان دريم أور مورتغاد كابوس؟ ) > الرهون العقارية السلبية

الرهون العقارية السلبية تأخذ تخفيض الدفعة الشهرية المطلوبة خطوة واحدة أبعد من الرهن العقاري الفائدة فقط. يسمح الرهن العقاري السلبي للمقترضين بتسديد دفعة أقل من المبلغ المدفوع بالفوائد فقط. عندما يتم الدفع، يتم إنشاء الفائدة المؤجلة. ثم تضاف قيمة الفائدة المؤجلة التي يتم إنشاؤها كل شهر إلى الرصيد الرئيسي للرهن - وبالتالي اسم الإطفاء السلبي.

ويبين الشكل 2 كيف يعمل الرهن العقاري السالب الإطفاء. لاحظ كيفية زيادة الرصيد الرئيسي كل شهر بمقدار الفائدة المؤجلة - باستثناء الشهر الأول.

حقوق الطبع والنشر © 2007 إنفستوبيديا. كوم

الشكل 2

الرهون العقارية السلبية تأتي أيضا في كل من الرهون العقارية ذات معدل ثابت وقابل للتعديل.

سعر ثابت أو رهن دفعات متدرجة

غالبا ما تسمى الرهون العقارية ذات الفائدة الثابتة تسمى الرهون العقارية المتدرجة. يتم تحديد سعر الفائدة على الرهن العقاري المتدرج على مدى فترة القرض، ولكن القرض لديه جدول من المدفوعات الأولية التي تبدأ بمبلغ أقل من دفع الفائدة فقط (يتم إنشاء الإطفاء السالب) وزيادة حتى يصبح الدفع كبيرا بما يكفي لاستهلاك القرض بالكامل على مدى المدة المتبقية. انظر الشكل 3 أدناه.

حقوق الطبع والنشر © 2007 إنفستوبيديا. كوم

الشكل 3

معدل قابل للتعديل أو خيار الدفع الرهون العقارية

معدل الفائدة الرهون العقارية السالبة قابل للتعديل عادة ما يسمى أرمز خيار الدفع. خيار الدفع أرم هو الأكثر تعقيدا من منتجات الرهن العقاري شعبية. بالنسبة إلى أرم خيار الدفع، يتم احتساب "الحد الأدنى للدفع" الأولي بناء على معدل الفائدة المبدئي المؤقت. ويستمر معدل البدء المؤقت هذا من شهر إلى ثلاثة أشهر. خلال هذه الفترة المؤقتة من معدل البداية، فإن الدفعة الشهرية التي يدفعها المقترض هي دفعة إطفاء كاملة.

بعد انتهاء معدل البدء المؤقت، لا يزال المقترض لديه خيار لتسديد دفعة مساوية للدفع الذي تم حسابه على أساس سعر الفائدة المبدئي للبدء (الحد الأدنى للدفع)، ولكن سعر الفائدة الفعلي على الرهن العقاري يصبح سعر الفائدة المفهرسة بالكامل. هناك احتمال كبير بأن الحد الأدنى للدفع سيكون أقل من دفع الفائدة فقط. لذلك، يتم تكوين الفائدة المؤجلة وإضافتها إلى الرصيد الرئيسي للرهن العقاري.

يحدد معدل التغير في سعر الفائدة المفهرس بالكامل المعدل الذي تضاف فيه الفائدة المؤجلة إلى الرصيد الرئيسي. (المعدل الذي يتم فيه استهلاك الإطفاء السالب). إذا لم يكن ذلك معقدا بشكل كاف، عادة ما يكون هناك حكم في عقد الرهن ينص على أن الحد الأدنى للدفع سيزيد بنسبة 7٪ أو 7.5٪ سنويا. وفي نهاية خمس سنوات، سوف "إعادة صياغة" الرهن العقاري.

عندما ريكاستس الرهن العقاري، يتم إعادة حساب دفعاتها الشهرية بحيث يتم سداد الرهن العقاري في نهاية المدة المتبقية. ويستند الدفع الشهري الجديد على سعر الفائدة المفهرسة بالكامل في وقت إعادة الرهن العقاري. تصبح هذه الدفعة الحد الأدنى الجديد للدفع، وتبدأ الدورة من جديد.

ملاحظة:

خيار الدفع لدى أرمز "حد إطفاء سلبي" ينص على أنه إذا وصل الرصيد الرئيسي القائم للرهن إلى نسبة معينة من الرصيد الأصلي الأصلي للرهن (عادة 110-125٪)، فإن "الرصيد غير المجدول إعادة صياغة "سيتم تشغيل. الفوائد والمخاطر

هناك العديد من الأسباب التي تجعل القروض المقدمة للفوائد والرهونات السلبية للإطفاء مقدمة للمستهلكين من قبل مقرضي الرهن العقاري والمخططين الماليين. لكن هذه الرهونات يمكن أن تفيد بعض المقترضين:

الفوائد

في المناطق عالية التكلفة، الفائدة فقط والإطفاء السالب هي شعبية. أنها توفر وسيلة للمقترض لتوفير منزل أجمل (تخضع لمعايير الاكتتاب).

• قد تكون الفائدة على الفائدة والرهون العقارية السلبية خيارا للشخص الذي سيكون له زيادة في الدخل في السنوات المقبلة.
• قد تكون قروض الرهن العقاري ذات الفائدة فقط والسلبية مناسبة لمن لديه دخل غير نظامي، مثل المكافأة السنوية التي تشكل نسبة كبيرة من دخله.
• بعض المخططين الماليين ينصح المقترضين للحد من مدفوعات الرهن العقاري في وقت مبكر من الحياة واستثمار الفرق بين دفع الفائدة فقط أو سلبي إطفاء الرهن العقاري ودفع الرهن العقاري إطفاء كامل.
• المخاطر

يعتمد معظم المقترضين من القروض ذات الفائدة فقط والرهون السلبية على معدلات ارتفاع أسعار المنازل لجعلها غير ذات صلة حقيقة أنهم لا يدفعون، أو يزيدون الرصيد الرئيسي لرهونهم. إن وضع افتراضات غير واقعية حول المعدل المستقبلي لتقدير أسعار المنازل أمر محفوف بالمخاطر.

• تخضع القروض ذات الفائدة القابلة للتعديل و الرهونات السلبية للإطفاء إلى قدر كبير من مخاطر صدمة الدفع. وبعبارة أخرى، فإن المدفوعات الشهرية ستزيد حسب التصميم ويمكن أن تزداد بمبالغ غير متوقعة أو في أوقات غير متوقعة.
• الحد من دفع الرهن العقاري الشهري لجعل الاستثمارات يخلق مخاطر. وبشكل عام، تم تصميم قروض الرهن العقاري ذات الفائدة فقط والرهون السلبية على أنها منتجات مدتها خمس سنوات. خمس سنوات أقل بكثير من الأفق الزمني لتحمل معدل عائد ثابت في سوق الأوراق المالية. وبعبارة أخرى، في الوقت الذي يعتزم إعادة تمويل الرهن العقاري خمس سنوات على الطريق، فإن سوق الأوراق المالية متقلب جدا ليقول أن العائد الكافي سيكون قد حصل على تلك السنوات الخمس لتغطية رسوم الفائدة على الرهن العقاري.
• الخلاصة

انها ليست كل شيء عن الدفع الشهري الأولي من الفائدة فقط والسلبية الرهون العقارية. يحتاج المستهلكون إلى فهم آليات وتحديد وقياس المخاطر المرتبطة، والرهون الإطفاء الفائدة فقط والسلبية.وعندئذ فقط يمكن للمستهلك جعل خيار جيد ومثقف حول اختيار الرهن العقاري. وهناك طريقة رائعة لجعل خيار مستنير هو استخدام آلة حاسبة الرهن العقاري مثل واحد أدناه لتحديد معدلات المتاحة.