هناك مؤسستان هائلتان في صناعة الرهن العقاري في الولايات المتحدة: فاني ماي وفريدي ماك. وقد سمع معظم الناس منهم، ولكن قلة منهم يفهمون ما يفعلونه أو الدور الهام الذي يلعبونه في تمويل ملكية المنازل الأمريكية. كما أن معظم الناس لا يفهمون المخاطر المنهجية المحتملة التي يشكلونها على نظامنا المالي بأكمله. في هذه المقالة سوف نناقش ما يفعلونه، وحالة المشاريع التي ترعاها الحكومة (غس)، ومهماتهم العامة وكيف تستفيد. سنقوم بعد ذلك باستكشاف الخطر الذي يمكن أن تشكله هذه السلالات لسوق الرهون العقارية الأمريكية إذا فشلت في إدارة المخاطر بشكل فعال. تذكر، عندما تسقط عمالقة، انها الفلاحين الذين يحصلون على سحق.

ما يفعلونه
فاني ماي وفريدي ماك شراء وضمان الرهون العقارية من خلال سوق الرهن العقاري الثانوي. فهي لا تنشأ أو رهن خدمة.

يقوم منشئو الرهن العقاري ببيع الرهون العقارية مباشرة إلى فاني ماي وفريدي ماك، أو تبادل حمامات الرهن العقاري معهم مقابل أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (مبس) تدعمها تلك الرهونات نفسها ولكنها تحمل الضمان الإضافي لدفع المبلغ الأصلي في الوقت المناسب مصلحة لصاحب الضمان. عندما يقوم منشئو الرهن العقاري ببيع الرهون العقارية إلى فاني ماي أو فريدي ماك، أو بيع مبس التي صدرت لهم، فإنه بدوره يحرر الأموال المستخدمة في إصدار تلك الرهون العقارية بحيث يمكن للمصدرين ثم خلق المزيد من الرهون العقارية. فاني ماي وفريدي ماك أيضا تستثمر بكثافة في مبس الخاصة بهم في ما يعرف باسم المحافظ الاحتفاظ بهم.

وباختصار، فإنها تسهل تدفق الأموال من وول ستريت إلى الشارع الرئيسي.

انظر: وراء مشاهد الرهن العقاري الخاص بك

الشركات التي ترعاها الحكومة
فاني ماي وفريدي ماك هي غس. وقد تم إنشاء كل من أعمال الكونغرس. فاني ماي في عام 1938، وفريدي ماك في عام 1970. وكلاهما شركات المتداولة العامة المستأجرة لخدمة مهمة عامة. تداول أسهمهم في بورصة نيويورك تحت الرموز فنم و فري، على التوالي. في حين أنها شركات التداول العام، بسبب مواثيقهم، لديهم علاقات التالية إلى الحكومة الاتحادية:

• لدى كلتا الشركتين مجلس إدارة مكون من 18 عضوا، خمسة منهم يعينهم رئيس الولايات المتحدة.
• لدعم سيولة، أذن وزير الخزانة، ولكن ليس مطلوبا، لشراء ما يصل إلى 2 $. 25 مليار من الأوراق المالية من كل شركة.
• كلتا الشركتين معفاة من الضرائب المحلية والمحلية.

وبسبب هذه العلاقات، يميل السوق إلى الاعتقاد بأن الأوراق المالية الصادرة عن فاني ماي وفريدي ماك تحمل ضمانة ضمنية للحكومة الأمريكية. وبعبارة أخرى، يعتقد السوق أنه إذا كان هناك أي شيء على ما يرام في فاني ماي أو فريدي ماك، فإن حكومة الولايات المتحدة سوف خطوة في الكفاح بها.وينعکس هذا الضمان الضمني في کيفية انخفاض تکلفتها في الحصول علی التمويل. فاني ماي وفريدي ماك قادران على إصدار ديون الشركات، والمعروفة باسم "سندات الوكالة"، في عوائد أقل من المؤسسات الأخرى.

فاني ماي وفريدي ماك الغرض العام والبعثة
وفقا لمواثيقها، الغرض العام فاني ماي وفريدي ماك هو تسهيل التدفق المستمر للأموال الرهن العقاري منخفضة التكلفة.

وتشمل مواثيقهم ما يلي:

• التركيز المفرد هو سوق الرهن العقاري السكنية. ولا يجوز لهم الدخول في خطوط عمل غير متصلة أو وقف الدعم لسوق الرهن العقاري السكني.
• يجب أن تكون الرهون العقارية التي يشترونها وضماناتها أقل من المبلغ المحدد من قبل مكتب مراقبة المشاريع الإسكانية الاتحادية (أوفيو).
• إنهم ممنوعون من دخول أعمال شركات تمويل الإسكان الأخرى - على سبيل المثال، الرهن العقاري.
• يجب أن تفي بالأهداف السنوية التي وضعتها دائرة الإسكان والتنمية الحضرية (هود). وتتركز هذه الأهداف حول مساكن الدخل المنخفضة والمتوسطة والإسكان للأقليات.
• وهي تخضع لمتطلبات رأس المال والحد الأدنى من رأس المال والاختبارات السنوية من قبل أوفيو.

ينص موقع فريدي ماك على أن مهمته هي توفير السيولة والاستقرار والقدرة على تحمل التكاليف لسوق الإسكان. ويشير موقع فاني ماي إلى أن مهمته تتمثل في توسيع نطاق الإسكان الميسور وتوفير رأس المال العالمي للمجتمعات المحلية من أجل خدمة سوق الإسكان في الولايات المتحدة. (999)> استثمار في العقارات ، العقارات الذكية و استكشاف الاستثمارات العقارية تعليمي.)

شركات مدفوعة مع بعثة عامة
لا تخطئ - فاني ماي وفريدي ماك مدفوعة بالأرباح، كما يطالب مساهموها. في حين أن الوفاء بمهمتهم العامة، فإنها تجعل أرباحها بطريقتين رئيسيتين: ضمان دخل الرسوم والمحافظ الاحتفاظ بها.

1. أولا، دعونا تغطية رسوم ضمان الدخل، أو "ز الرسوم". فاني ماي وفريدي ماك تحتفظ نسبة معينة من كل دفعة الرهن العقاري لكل الرهن العقاري أنها قد ضمنت دفع في الوقت المناسب من أصل الدين والفائدة لحامل مبس (المستثمر). على سبيل المثال، كل دفعة الرهن العقاري الشهرية يمكن تقسيمها إلى أصل وفائدة.

   يتم نقل المدير والفوائد، على النحو الذي يجمعه موظف الرهن العقاري، إلى إحدى الشركتين، لنقول فاني ماي. ثم يمر فاني ماي المدير والفوائد على حامل الضمان المدعوم بالرهن العقاري؛ ومع ذلك، فإنه يحتفظ نسبة معينة من الفائدة كرسم الضمان - عادة ما بين 0.12٪ و 0. 50٪ سنويا. فكر في ذلك كوثيقة تأمين. ويحدونا الأمل في أن تجمع فاني ماي المزيد من إيرادات رسوم الضمان مما تدفعه لحملة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بسبب عدم سداد المقترض. انها سياسة التأمين كبيرة جدا. في نهاية العام 2006، كان لدى الشركتين ضمانات الائتمان على 2 دولار. 9 تريليون من مبس، وفقا لوزير الخزانة روبرت ك. ستيل (15 مارس 2007 شهادة قبل الولايات المتحدة.لجنة الخدمات المالية التابعة لمجلس النواب.

2. ثانيا، لدى فاني ماي وفريدي ماك حافظات ضخمة من الرهون العقارية و مبس. أنها تستثمر بكثافة في بلدهم - وبعضها البعض - الأوراق المالية. وبسبب ضماناتهم الفيدرالية الضمنية، كما نوقشنا من قبل، فإنهم قادرون على إصدار ديون بأسعار أقل من الشركات الأخرى لتمويل محافظهم المحتفظ بها. وبعبارة أخرى، فإنهم قادرون على كسب فروقات على محافظهم التي يحتمل أن تكون أكبر من المؤسسات الأخرى بسبب هذه الميزة التمويلية. أن أقول حجم محافظهم ضخمة هو بخس. في عام 2006، كانت محافظ الرهن العقاري المشتركة بين الشركتين $ 1. 4 تريليون دولار، مرة أخرى وفقا للصلب (15 مارس 2007).

الرقابة على فاني ماي وفريدي ماك
يتم تنظيم فاني ماي وفريدي ماك من قبل أوفيو و هود. وتنظم منظمة أوفيو السلامة المالية وسلامة فاني ماي وفريدي ماك، بما في ذلك تنفيذ وإنفاذ ورصد معايير رأس المال والحد من حجم حافظاتها المحتفظ بها. كما تحدد أوفيو حدود القروض السنوية المطابقة. هود هي المسؤولة عن مهمة الإسكان من فاني ماي وفريدي ماك. يجب أن تتم الموافقة على جميع برامج القروض الجديدة التي قد تشارك في (الشراء و / أو الضمان) من قبل هود. وبالإضافة إلى ذلك، هود يضع الأهداف السنوية لفاني ماي وفريدي ماك لتنفيذ مهمتهم الإسكان. وتركز هذه الأهداف على الإسكان المنخفض والمتوسط ​​للإسكان والإسكان للأقليات.

الكثير من المخاطر تتركز في شركتين مع العلاقات الاتحادية؟
ليس هناك شك في أن فاني ماي وفريدي ماك يلعبان أدوارا حاسمة في نظام تمويل الإسكان لدينا. ومع ذلك، هناك خطر في وجود الكثير من المخاطر المركزة في شركتين فقط. وهم يديرون قدرا هائلا من مخاطر الائتمان ومخاطر أسعار الفائدة. إذا حدث خطأ ما في إدارة المخاطر و / أو ممارسات إدارة المحافظ، فلا شك في أن الألم والإجهاد سوف يشعران في جميع أنحاء الأسواق المالية في جميع أنحاء العالم. ويرى العديد من النقاد أنه نظرا لحجمها وتعقيد إدارة مخاطر الرهن العقاري، فإنها تشكل مخاطر كبيرة جدا على اقتصادنا. وعلاوة على ذلك، يعتقد البعض أن فاني ماي وفريدي ماك يتمتعان بميزة غير عادلة بسبب ضمانهما الفيدرالي الضمني الذي يسمح لهم بإصدار الديون بأسعار فائدة غير متاحة للشركات الأخرى - وبالتحديد، هذا الضمان الضمني الذي سمح لفاني ماي وفريدي ماك تنمو كبيرة جدا.

ببساطة، هناك خطر من أن الشركتين قد سمح لهما بأن يتحملا الكثير من المخاطر في النفقات المحتملة للدافع الضريبي الأمريكي. لوضع الأمور في المنظور، وفقا لوزير الخزانة الصلب، في نهاية عام 2006، كان فاني ماي وفريدي ماك حوالي 4 $. 3 تريليونات من التعرض الائتماني للرهن العقاري، الذي كان حوالي 40٪ من إجمالي ديون الرهن العقاري القائمة في الولايات المتحدة (15 مارس 2007). أو ينظر بشكل مختلف، الشركتين لديها 5 $. 2 تريليون من الديون و مبس الالتزامات المعلقة، وتتجاوز 4 $. 9 تريليون دولار من الديون المملوكة للدولة من الولايات المتحدة.وفقا لما ذكره رئيس مجلس إدارة بنك الاحتياطي الفدرالي بن برنانكي (أبريل 2007).

وعلاوة على ذلك، لم يدع أحد أن مخاطر الائتمان أو مخاطر سعر الفائدة على الرهن العقاري يمكن إدارتها بسهولة أو تخفيفها من خلال استخدام المشتقات.

خاتمة
في صيف عام 2007، توقف سوق جميع الرهون العقارية باستثناء تلك التي تضمنها فاني ماي وفريدي ماك، مؤكدا على أهمية الأدوار التي تقوم بها الشركتان. في خريف عام 2007، صدمت شركة فريدي ماك السوق بإعلانها خسائر كبيرة تتعلق بالائتمان، مما أدى إلى إشعال النار للحجة القائلة بأن الشركتين تشكلان خطرا هائلا على النظام المالي بأكمله. هل ستفوق فوائد فاني ماي وفريدي ماك لصالح صاحب المنزل الأمريكي المخاطر التي تشكلها على نظامنا المالي بأكمله ودافعي الضرائب الأمريكيين؟ فقط الوقت كفيل بإثبات.

لقراءة المزيد عن هاتين المؤسستين، تحقق من الربح من الدين العقاري مع مبس .