نظرا لضغوط الأداء المتزايدة على مقرضي الرهن العقاري، فإن المخاوف في أسواق الائتمان والجدل حول الإقراض الثانوي، وعدد متزايد من وسطاء الرهن العقاري والمقرضين المفترسين يلجأون إلى ممارسات خادعة لزيادة حجم إنتاج القروض. وتتراوح هذه الممارسات بين المقترضين المقنعين للعمل ضد الحس السليم إلى عمليات احتيال الرهن العقاري الاحتيالية أو غير القانونية.

انظر: إيقاف الغش في مساراتها

هذه الحيل عادة ما تركز على الأشخاص الذين يحاولون إعادة تمويل الرهون العقارية القائمة، على الرغم من أن العديد من الحيل مصممة لفريسة على المقترضين والبائعين لأول مرة. وعلى الرغم من أن هناك الكثير مما ينبغي معالجته، فإن تحديد بعض الفخاخ الأكثر انتشارا يمكن أن يساعدك على تحديد الممارسات التي يجب أن تكون على علم بها عند التعامل مع سوق الإقراض. وبالإضافة إلى فهم هذه الممارسات، هناك عدة طرق يمكن للمقترضين والبائعين أن يعزلوا بها عن الممارسات المفترسة وأن يخففوا خطر التعرض لأحد هذه الحيل.

الإقراض غير العادل
المؤسسات المالية التي تعتبر أعمالا غير عادلة للمقترضين ليست جديدة في سوق الرهن العقاري. وهناك قوانين مختلفة، مثل قانون تكافؤ الفرص الائتمانية، وقانون الإسكان العادل، وقانون الإبلاغ الائتماني العادل، وقانون الحقيقة في الإقراض، وقانون إجراءات التسوية العقارية، وقانون حماية المساكن وحقوق الملكية، وقانون لجنة التجارة الاتحادية، على سبيل المثال لا الحصر، لحماية المستهلكين. وتسمح هذه الأفعال للمستهلكين باتخاذ خيارات مستنيرة، وتشجيع المنافسة بين المقرضين، وتحقيق أقصى قدر من الفوائد للتجارة.
جنبا إلى جنب مع هذه اللائحة هي الهيئات التي تنفذها، مثل لجنة التجارة الاتحادية (فتس)، التي تكشف وتنفذ التشريعات التي تحظر الأعمال غير العادلة أو الخادعة أو الممارسات في أو تؤثر على إقراض الرهن العقاري. وقد تم ملء الأخبار مع العديد من الحالات البارزة من المقرضين الذين يعلنون عن القروض غير المستهلكة رخيصة، إقناع المقترضين لاستخدام قروض طويلة الأجل الأسهم الملكية لسداد الديون قصيرة الأجل، أو فشل في إبلاغ المقترضين حول تعقيدات قابل للتعديل (أرمز) وغيرها من التسعير التمهيدي.
في طفرة الإسكان، يستخدم المقرضون المفترضون الخداع للحصول على حصة أكبر من خط الرهن العقاري. على العكس من ذلك، في أزمة الائتمان، وتستخدم ممارسات غير شريفة للتحايل على مبادئ توجيهية الاكتتاب أكثر صرامة. وهذا يسمح للمقرضين بتخصيص رأس المال لرهون العقارية قدر الإمكان، بحيث لا تنتج عائدات غير مرضية بالبقاء نقدا.

ولكن حتى مع قيام المقرضين بممارسات تعتبر غير عادلة، فإن المقترضين ليسوا على الإطلاق. وينبغي أن يكون المقترضون قادرين على عزل أنفسهم عن هذه الممارسات عن طريق التحقيق في هيكل القروض المقترحة وبعض هذه التكتيكات الخفية.

الغش تركز على المقترضين
ويركز جزء كبير من النشاط الاحتيالي على الناس الذين بنيوا بالفعل الأسهم في منازلهم ولها رأس المال للوصول.وينطبق هذا بشكل خاص على األشخاص الذين يجدون أنفسهم في صعوبات مالية وهم يائسون للعثور على طريقة لتخفيف ديونهم قصيرة األجل مثل بطاقات االئتمان وخطوط االئتمان. الحيل التي تركز على المقترضين لأول مرة تدور عادة حول تقديم أنواع معينة من القروض دون الكشف عن كل الحقائق. وفي حالات أخرى، تنطوي هذه التكتيكات على وعود لا يتم الاحتفاظ بها فعليا. بعض الحيل الأكثر شيوعا على هؤلاء المقترضين هي:

بيت أند سويتش، بيت أند ريممبر، أند لوان ستيرينغ
الطعم والتبديل، وهو أمر شائع أيضا في متاجر البيع بالتجزئة، يشير إلى عندما تعلن شركة الرهن العقاري عن قرض مع الشروط التي تبدو جيدة جدا ليكون صحيحا ومن ثم، عندما يحاول المقترض للحصول على القرض، ويكتشف أنه غير متوفر. وبدلا من ذلك، يقدم المقترض قرضا آخر بشروط أقل.

يشير الطعم والتذكر إلى أن المقرض ينسى بشكل خادع رسوم القرض أو شروط القرض الهامة الأخرى حتى يكون المقترض بعيدا جدا على طول عملية التراجع، وينتهي بكلفة باهظة الثمن أو مشكلة. وثمة تكتيك آخر يتمثل في الوعد بمعدل ثابت لفترة محددة سلفا، ولكن في وقت لاحق لا يقدم ذلك. كما يجب على المقترضين أن يكونوا حذرين من المقرضين الذين يحاولون إقناع المقترضين بتعويم السعر واتخاذ مخاطر أسعار الفائدة في حين أن القرض قيد الإنتاج.

يقصد بتوجيه القرض أن يقوم المقرض المفترس أو وسيط الرهن العقاري بإخطار المقترض المؤهل بأنه غير مؤهل للحصول على قرض معين بسبب الدخل أو الائتمان أو مجموعة من الأسباب الأخرى (أو أن ذلك قد ينتهك الإقراض العادل القوانين) وفي ذلك الوقت توجيه المقترض إلى القروض الأخرى التي هي أكثر ربحية للمقرض.

أرمز، قروض القروض فقط و الإهلاك السلبي القروض العقارية ذات المعدل القابل للتعديل ليست بأي حال قروض غير قانونية. ومع ذلك، عند بيع أرمز، يجب على المقرضين إبلاغ المقترضين حول كم من الممكن أن تتكيف معدل القرض في المستقبل. يجب أن يكون المقترضون على دراية بما يمكن أن يتخلى عنه في المستقبل من أجل الحصول على ما يمكن اعتباره سعر تمهيدي كبير اليوم.

وينطبق هذا أيضا على القروض المخصصة فقط، والتي هي في الواقع أرم التي لا تتطلب أي دفعة رئيسية خلال الفترة التمهيدية للقرض. وعلى الرغم من أن المقترضين ينقذون خلال الفترة الأولية، فإنهم يحتمل أن يكونوا مدينين بنفس المبلغ الذي كانوا يفعلونه عندما أخذوا القرض أصلا.

قروض الاستهلاك السلبي (التي يشار إليها أحيانا باسم "الرهون العقارية 1٪") غير قانونية في معظم الولايات. وعادة ما يتم الإعلان عن هذه القروض على أنها تسمح للمقترضين باقتراض أكثر من 100٪ من قيمة منازلهم. وينبغي عدم الخلط بين هذا النوع من القروض وقرض إعادة التأهيل (الذي يتم فيه إعادة استثمار العائدات في الممتلكات)، حيث يسمح المقرضون بالاقتراض أكثر من قيمة العقار إذا استخدم رأس المال الإضافي لتعزيز العقار وزيادة قيمته . في قرض الإطفاء السلبي، يطلب من المقترض أن يدفع أقل من المبلغ المستحق كل شهر. يتم التعامل مع الرصيد على رأس المال، في نهاية المطاف تصبح مستحقة على أنها "دفع البالون."الجهات المقرضة الجشعة لا تزال تفلت من بيع هذه القروض للمقترضين جهل مع مخاطر قليلة من الملاحقة القضائية.

إعادة التمويل النقدية الخارجة، المال الثابت الإقراض، والإنصاف تجريد
وتهدف هذه الممارسات الإقراض في الأشخاص الذين يعانون من الأسهم في منازلهم، الذين عادة ما تكون في ورطة مالية. وعلى الرغم من إعادة تمويل نقدية خارجة قد يكون له معنى في أشد الظروف وخيمة، في معظم الحالات يتم الإعلان عن ذلك للأشخاص الذين الإفراط أنفسهم مع الديون قصيرة الأجل. بيع خيارات إعادة تمويل أو خطوط الأسهم التي تسمح لأصحاب المنازل الوصول إلى بعض حقوق الملكية في منازلهم عن طريق تداول الديون طويلة الأجل لتغطية الائتمان القصير الأجل.يمكن المقترضين بسهولة خداع لاتخاذ هذه القروض لأن التكاليف الشهرية الجديدة هي أصغر بكثير من النفقات الشهرية لجميع بطاقات الائتمان الخاصة بهم، والسيارات القروض والائتمان بالتجزئة والديون القصيرة الأجل الأخرى العديد من المقترضين لا يدركون، على الرغم من التكاليف والرسوم للقيام القرض، أنه من خلال تمديد المدفوعات (لمدة تصل إلى 30 عاما) التكلفة الفعلية للتمويل إن هي أكبر بكثير من ديونها الأصلية.

انظر: عندما (وعندما لا) لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك

يقدم المقرضون من المال الثابت قروض تصل إلى نسبة هامشية من القيمة (نسبة القروض إلى القيمة تصل إلى 50٪)، على الحجز في العقار. يجدون أي سبب وسريع ل فوركلوس، جيبين من المقترض الأسهم كأرباح. أي شخص في صعوبة مالية أو تسعى لتمويل جزء صغير من قيمة المنزل للوصول إلى العدالة يجب أن تكون انتقائية جدا في اختيار المقرض.

تجريد الأسهم، أو المساعدة الوهمية، يحدث عندما يقدم المقترض الذي يواجه صعوبة مالية مساعدة غير مرغوب فيها، مما يؤدي إلى تكاليف كبيرة ولا مساعدة للخدمات التي يمكن للمقترض القيام بها دون مساعدة. وإليك كيف يعمل في أسوأ الحالات: شخص يكسب الثقة للمقترض ويحتوي على المقترض نقل عنوان مؤقتا تحت ستار مساعدة المقترض مؤهلا للحصول على قرض أو بيع المنزل بسعر رخيص ومن ثم تأجيره في خيار التأجير إعادة الشراء. والمشكلة هي النقل مرة أخرى إلى المالك الأصلي - إذا لم يحدث ذلك، يفقد المالك ملكية المنزل. في الحالات التي يتم فيها نقل مسؤولية الرهن بالكامل، يمكن للمالك الأصلي أن يفقد المنزل ولا يزال مستمرا في الرهن الأصلي.

الغش تركز على المالكين والبائعين العديد من الحيل التي تركز على أصحاب المنازل تتراوح من إقناعهم لإجراء إصلاح لا لزوم لها أو خلل في منازلهم لارتكاب الاحتيال.

تحسين المنزل الغش
في هذه الحيل، الفرد المطمئن يتطلب بعض نوع كبير من أعمال إصلاح المنزل أو يريد القيام بمشروع تأهيل كبير. "المقاول" يلتمس ويقنع صاحب المنزل للسماح للمتعهد القيام بالعمل وتقديم التمويل. وعادة ما يتم التمويل بشروط غير مؤاتية ولكن بمبلغ يكافئ أو يزيد عما يتطلبه المشروع، يتم إكماله وبيعه إلى مقرض مفترس. يتم الانتهاء من العمل غير المطابقة للمواصفات في كثير من الأحيان غير مكلفة قبل فترة الانقطاع القياسية لمدة ثلاثة أيام قبل أن يتم "إعادة" القرض إلى المقرض.لا يدرك المقترض العمل الرديء حتى يتم دفعه، وفوات الأوان للقيام بأي شيء بشأن القرض الأدنى.
تفريغ مليون دولار
في هذه الفضيحة، يوافق الفنان الموسيقي، مستخدما هوية مزورة، على شراء منزل من بائع مستورد مع اتفاق لصالح صغير. ويكشف المشتري أنه يحتاج إلى رهن عقاري أكبر مما يمكن أن يكون مؤهلا له بسعر السوق الحالي. لذلك، اعتقادا أن المشتري يخطط لترقية العقار، يوافق المالك على إعادة المنزل في بعض من القيمة الأصلية بحيث يمكن للمشتري الحصول على الرهن العقاري أكبر. تتم الصفقة، البائع دفعت بالسعر الأصلي، ويخدع الفنان جيوب ما تبقى. ويذهب المنزل عادة إلى الرهن والمالك الأصلي معرض لخطر إدانته بالاحتيال - والبائع لا يتلقى أي شيء أكثر مما لو كان قد باع المنزل إلى احتمال مشروع.

قائمة من هذه الحيل يذهب على وعلى. في كل منهم، وتعطى علامة غير مقصودة وعدا ببعض المكاسب غير العادية من حيث العائدات أو في بعض الحالات، فقط في شروط القرض. كما هو الحال في معظم هذه الحالات، إذا كان يبدو جيدا جدا ليكون صحيحا، وربما هو.

عزل نفسك من الغش الرهن العقاري
أفضل طريقة للتخفيف من خطر اتخاذها من قبل أي عملية احتيال هو أن تكون على دراية الممارسات الخادعة وإجراء البحوث على أي شخص تتوقع القيام بأعمال تجارية مع. أما فيما يتعلق بعمليات الحيل التمويلية، فإن القواعد العامة الواجب اتباعها هي:

• عدم التوقيع على أي وثيقة تعاقدية بدون مراجعة قانونية
• عدم إجراء أي نقل للملكية دون الإفراج عن أي رهن أو التزام مالي.

هناك حاجة إلى مزيد من الاجتهاد في حالة صعوبة مالية أو أثناء تهديد الرهن. إن المقرضين المفترسين والمتحولين لديهم القدرة على تحديد أولئك الذين يتم التلاعب بهم بسهولة أو الضعفاء بسبب الوضع السيئ. بالإضافة إلى وضع العين المشبوهة على أي وعد أو عرض يبدو جيدا جدا، يجب أيضا أن نكون حذرين من أي شخص مفرط أو مبالغة في اقتراح حلول لمشاكل الائتمان أو الرهن العقاري. وينبغي النظر في العروض غير المرغوب فيها أو المكالمات الهاتفية في البداية بحذر ويجب رفض أي شخص لا يقبل الإجابة "لا" الأولية على اقتراحهم.

إذا كنت بحاجة إلى الإنقاذ، ابدأ المحادثات مع المقرضين الحاليين أو الدائنين قبل النظر في أي نوع من سيناريو الإنقاذ. لا تتورط من أي وقت مضى مع أي شخص حتى يلمح إلى القيام بعمل غير قانوني أو غير لائق حتى لو كان هناك فائدة المقترحة. وهذه الفائدة، حتى لو تحققت، ستؤدي بلا شك إلى عواقب وخطر لا حدود لها.
انظر: تجنب الغش حبس