a:

صافي الدخل التشغيلي (نوي) هو رقم قبل الضريبة ولا يأخذ في الاعتبار ضرائب الدخل، مدفوعات القروض، النفقات الرأسمالية، ومصروفات الاستهلاك والإطفاء. ولذلك، فإن ضرائب الدخل لا تؤثر على نوي للاستثمار في الشركة أو العقارات. ومع ذلك، يتم إدراج ضرائب املمتلكات في املصروفات التشغيلية للمصاريف التشغيلية لالستثمار العقاري.

وتستخدم نوي عموما لتحليل أساسيات الاستثمارات العقارية وقدرتها على توليد الدخل. لحساب نوي، طرح جميع نفقات التشغيل الضرورية من الإيرادات التي يولدها العقار.

الاستثمار العقاري قد يولد إيرادات من الإيجار ورسوم وقوف السيارات والخدمات. وتشمل مصروفات التشغيل أي نفقات مطلوبة لتشغيل وصيانة العقار، مثل التأمين، ورسوم الحراسة، ونفقات المرافق، ورسوم إدارة الممتلكات وضرائب الأملاك.

على سبيل المثال، افترض أن مستثمرا يشتري عقارا في نيويورك بمبلغ 30 مليون دولار نقدا. الملكية لديها 50 شقة، التي يتقاضى مالك العقار 5 000 دولار في الإيجار شهريا. مبنى سكني يحتوي على 50 أماكن وقوف السيارات، والتي المستأجرين الإيجار الإيجار ل $ 1، 000 لكل موقف للسيارات شهريا.

المبنى السكني يحتوي على آلات الغسيل، التي دفع ما مجموعه 50، 000. على مدى العام الماضي، المستثمر ولدت 10 آلاف دولار في الرسوم من تلك الآلات الغسيل. وبما أن آلات الغسيل لها عمر مفيد، فإن المستثمر يستخدم طريقة الاستهلاك الثابت، والتي تبلغ 5 آلاف دولار سنويا في نفقات الاستهلاك. ويدفع المستثمر في المتوسط ​​مبلغ 000 100 دولار شهريا في المرافق، ورسوم الحراسة، ورسوم إدارة الممتلكات. يدفع المستثمر ضريبة دخل بنسبة 35٪ من إجمالي دخله وضريبة عقارية تبلغ 250 ألف دولار سنويا.

صافي الدخل التشغيلي لمبنى الشقق هو $ 2. 16 مليون (50 * 5، 000 * 12 + 50 * $ 1، 000 * 12 + $ 10، 000 - $ 100، 000 * 12 - $ 250، 000).