a:

يستخدم تحليل التدفقات النقدية المخصومة، أو دسف، استخداما شائعا في تقييم الاستثمارات العقارية، على الرغم من أن تحديد معدل الخصم ينطوي على عدد من المتغيرات التي قد يصعب التنبؤ بها بدقة. إن تحلیل التدفقات النقدیة المخصومة ھو طریقة تقییم تسعی إلی تحدید الربحیة أو مجرد جدوى الاستثمار عن طریق دراسة الدخل المتوقع أو التدفقات النقدیة المتوقعة من الاستثمار ومن ثم خصم التدفقات النقدیة للوصول إلی القیمة الحالیة المقدرة للاستثمار . ويشار إلى هذه القيمة الحالية المقدرة بصافي القيمة الحالية أو صافي القيمة الحالية. ولتقييم االستثمارات العقارية، يكون معدل الخصم عادة معدل العائد السنوي المرغوب أو المتوقع.

بالنسبة للاستثمارات العقارية، يجب إدراج العوامل التالية في الحساب:

التكلفة المبدئية - إما سعر الشراء أو دفعة مقدمة على العقار.
تكاليف التمويل - تكاليف سعر الفائدة على أي تمويل مبدئي أو متوقع.
فترة االحتفاظ - بالنسبة لالستثمارات العقارية، يتم احتساب فترة االحتفاظ بشكل عام لفترة تتراوح بين 5 و 15 سنة، على الرغم من أنها تختلف بين المستثمرين واالستثمارات المحددة.
تكاليف إضافية على أساس سنوي - وتشمل تكاليف الصيانة والإصلاح المتوقعة؛ الضرائب العقارية؛ وأية تكاليف أخرى إلى جانب تكاليف التمويل.
التدفقات النقدية المتوقعة - إسقاط سنوي لإيرادات الإيجار المستلمة من امتلاك العقار.
ربح البيع - المبلغ المتوقع للربح الذي يتوقع المالك تحقيقه عند بيع العقار في نهاية فترة الإحتفاظ المتوقعة.

يجب تقدير عدد من المتغيرات في حساب التدفقات النقدية المخصومة؛ يمكن أن يكون من الصعب تحديدها بدقة، وتشمل أشياء مثل تكاليف الإصلاح والصيانة، وزيادة الإيجار المتوقعة وزيادة قيمة العقارات. وعادة ما يتم تقدير هذه البنود باستخدام استطلاع لعقارات مماثلة في المنطقة. وفي حين أن تحديد أرقام دقيقة لإسقاط التكاليف المستقبلية والتدفقات النقدية يمكن أن يكون أمرا صعبا، فعندما يتم تحديد هذه التوقعات ومعدل الخصم، فإن حساب صافي القيمة الحالية بسيط إلى حد ما، كما أن الحسابات المحوسبة متاحة بحرية.