تستخدم البنوك المركزية في جميع أنحاء العالم أسعار الفائدة للسيطرة على السياسة النقدية وإدارة الوصول إلى الائتمان في جميع أنحاء البلاد. وتعتبر أسعار الفائدة عاملا رئيسيا يؤثر على النمو الاقتصادي، وهي تؤثر تأثيرا كبيرا على قيمة عملة البلد مقابل العملات الأخرى. وتتباين المعدلات تباينا واسعا في جميع أنحاء العالم، حيث تبلغ أعلى معدلاتها 25 في المائة في بيلاروس وغانا وملاوي. متوسط ​​المعدل العالمي هو 4. 50٪، ومتوسط ​​السعر هو 6. 06٪. واعتبارا من أيار / مايو 2016، كان لدى ثلاثة بلدان في العالم معدلات سلبية: سويسرا والسويد واليابان. وفي منطقة اليورو، استخدم البنك المركزي األوروبي أسعار الفائدة السلبية كتدبير تحفيزي اقتصادي، على الرغم من أنه في مارس 2016 حدد سعر الفائدة عند الصفر.

<1>>

السياسة النقدية

كدالة للسياسة النقدية لدى البنوك المركزية، تستخدم أسعار الفائدة لتخفيف وتشديد أسواق الائتمان. مع معدلات الرهن العقاري المركزية لنمو الاقتصاد وترتبط مباشرة لمستويات أسعار الفائدة، ومعدلات الرهن العقاري هي واحدة من أكثر المناطق تأثرا ومراقبة عن كثب التي تتأثر سياسة سعر الفائدة للبنك المركزي. ونتيجة لذلك، تتأثر العقارات بشكل كبير بالتغيرات في أسعار الفائدة.

عندما تكون المعدلات سالبة، تحدث آثار سياسة سعر الفائدة المعاكس وبدلا من تلقي الفائدة، يدفع البنك المقترض الفائدة للمقترض. فالنظرية الكامنة وراء انخفاض الأسعار هي حفز الاقتراض، والمعدلات السلبية تأخذ هذا إلى مستوى جديد، مما يخفف من الاقتراض الائتماني إلى حد أن المقترضين يحصلون فعلا على الفائدة بدلا من دفعها.

العقارات في بيئة سعر الفائدة السلبية

في سوق العقارات، يمكن أن يكون هذا الوضع حافزا على الاقتراض العقاري. ويدفع المقترضون معدلات فائدة منخفضة على الرهون العقارية، وإذا وضعت المصارف معدلات رهن عقاري سلبية، فإن المقترضين يدفعون فوائد على قروضهم. وتخدم أسعار الفائدة السلبية على قدم المساواة كعامل حفاز للمطورين والبنائين، وتسمح لمقترضي البناء بتلقي القروض التي تدفع فوائد، وزيادة الطلب على القروض المقترضة لتطوير وبناء العقارات.

توفر سويسرا والسويد واليابان وأوروبا أمثلة للمعدلات السلبية في سوق العقارات. وبسبب المعدلات التي تقل عن الصفر في سویسرا والسوید والیابان اعتبارا من مایو / أیار 2016، أدى التأثیر علی سوق الإسکان بشکل رئیسي إلی زیادة أسعار المنازل بشکل کبیر. في حين أن معظم البنوك التجارية لديها معدلات الرهن العقاري في أو بالقرب من الصفر، وعدد قليل قد وضعت معدلات الرهن العقاري السلبية للعملاء، لا تزال تحفز كثيرا الاقتراض العقاري في هذه البلدان. كما أدت سياسة سعر الفائدة السلبية إلى تدخل تنظيمي أوسع نطاقا في بعض البلدان، بما في ذلك على وجه التحديد حدود المنزل الذي يمكن تمويله من قرض الرهن العقاري.

تؤثر بيئة معدل الفائدة السلبية أيضا بشكل كبير على جيوب بديلة مختلفة في أسواق الائتمان، بما في ذلك مقايضات أسعار الفائدة. يتم استخدام مقايضات أسعار الفائدة من قبل المستثمرين العقاريين للحماية من زيادة في أسعار الفائدة على القروض ذات معدل الفائدة المتغيرة. مع المقايضات، توفر هذه الحماية فائدة إضافية تدفع من المقايضة عندما ترتفع الأسعار وتنخفض، ولكن هذه الحماية يمكن أن تخلق خسارة للمستثمرين العقاريين الذين لا يحصلون على أي فائدة إضافية من عقد المقايضة.

وعموما، فإن المعدلات السلبية هي تقريبا شذوذ، وغالبا ما يحدث بشكل غير منتظم ومعزول عن الاقتراض من البنك المركزي. وتستخدم البنوك المركزية سياسة أسعار الفائدة السلبية لتخفيف القيود على الائتمان وإدارة ضغوط العملة. وتعتبر أسواق العقارات من أكثر الصناعات تأثرا بالسياسات النقدية وتغيرات أسعار الفائدة. في السنوات الأخيرة، بدأت البنوك المركزية في تجربة سياسة سعر الفائدة السلبية، ووقعت الآثار المقصودة، والتي تتمثل في انخفاض الائتمان الاقتراض في سويسرا والسويد واليابان. ومع ذلك، يمكن أن تؤدي المعدالت السلبية، خاصة بالسوق العقاري، إلى حدوث تحول كبير في قيم العقارات، ولوائح اإلسكان، واالقتراض من الرهن العقاري، وجميعها في الغالب لصالح المقترضين الذين يمكنهم االستفادة من بيئة االقتراض السلبية.