واحدة من مقاييس المخاطر التي يستخدمها المقرضون في تأمين الرهن العقاري هي نسبة قرض الرهن العقاري إلى القيمة (لتف). نسبة الرهن العقاري لوتف هي حساب بسيط يتم من خلال قسمة مبلغ القرض على قيمة المنزل. وكلما ارتفعت نسبة الضريبة على القيمة المضافة، كلما ارتفع مستوى مخاطر الرهن العقاري. وتتطلب معظم الرهون العقارية التي تزيد نسبتها عن 80٪ تأمينا خاصا للرهن العقاري (بمي) يدفعه المقترض. و بمي ليست رخيصة. استخدام أداة مثل آلة حاسبة الرهن العقاري لمقارنة المقرضين وقراءة على لمعرفة ما إذا كان يمكنك تجنب مؤشر مديري المشتريات على الرهن العقاري الخاص بك.

توتوريال: أساسيات الرهن العقاري

مؤشر مديري المشتريات في العمق

دعونا نلقي نظرة على مثال.

لنفترض أن سعر المنزل هو 300 ألف دولار ومبلغ القرض 270 ألف دولار (وهو ما يعني أن المقترض قام بدفع مبلغ 30 ألف دولار أمريكي)، وأن نسبة القرض إلى 90٪. اعتمادا على نوع الرهن العقاري، فإن دفع شهري بمي سيكون بين 117 $ و 150 $. تتطلب الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل (أرمز) مدفوعات بمي أعلى من الرهون العقارية ذات المعدل الثابت. (لمعرفة المزيد عن أرمز، راجع أرمد أند دانجيروس أور الرهون العقارية: معدل ثابت مقابل معدل قابل للتعديل .

ومع ذلك، فإن مؤشر مديري المشتريات ليس بالضرورة شرطا دائما. ويطلب من المقرضين إسقاط مؤشر مديري المشتريات عند بلوغ نسبة الرهن العقاري إلى 78٪ من خلال مزيج من التخفيض الرئيسي على الرهن العقاري وارتفاع أسعار المنازل. وإذا تحقق جزء من التخفيض في نسبة التكلفة إلى القيمة النهائية من خلال تقدير أسعار المنازل، فسيكون من الضروري إجراء تقييم جديد يدفعه المقترض من أجل التحقق من مقدار التقدير.

من السهل الخروج

بديل لدفع مؤشر مديري المشتريات هو استخدام الرهن العقاري الثاني أو قرض الظهر. في القيام بذلك، يأخذ المقترض الرهن الأول بمبلغ يعادل 80٪ من قيمة المنزل، وبالتالي تجنب مؤشر مديري المشتريات، ومن ثم يأخذ الرهن العقاري الثاني مع مبلغ يساوي سعر البيع من المنزل ناقص مبلغ الدفعة الأولى وكمية الرهن العقاري الأول. باستخدام الأرقام من المثال أعلاه، فإن المقترض يأخذ أول الرهن العقاري ل 240،000 $، وجعل $ 30 000 دفعة أولى والحصول على الرهن العقاري الثاني ل 30،000 دولار. وقد ألغى المقترض الحاجة لدفع مؤشر مديري المشتريات لأن نسبة لتف من الرهن العقاري الأول هو 80٪، ولكن المقترض أيضا لديه الآن الرهن العقاري الثاني الذي في معظم الحالات سوف تحمل معدل فائدة أعلى من الرهن العقاري الأول. هناك أنواع كثيرة من الرهون العقارية الثانية المتاحة، ولكن ارتفاع سعر الفائدة لا يزال قدم المساواة للدورة. ومع ذلك، فإن المدفوعات مجتمعة من الرهن العقاري الأول والثاني وعادة ما تكون أقل من مدفوعات الرهن العقاري الأول بالإضافة إلى مؤشر مديري المشتريات.

ذي ترادوف

عندما يتعلق الأمر بمي، المقترض الذي لديه أقل من 20٪ من سعر البيع أو قيمة المنزل لطرح دفعة أولى خيارين أساسيين:

1. استخدام "موقف "أول" الرهن العقاري ودفع مؤشر مديري المشتريات إلى أن يصل سعر الفائدة على الرهن العقاري إلى 78٪، وعند هذه النقطة يمكن إزالة مؤشر مديري المشتريات.
2. استخدم الرهن العقاري الثاني. وهذا من المرجح أن يؤدي إلى انخفاض تكاليف الرهن العقاري الأولي من دفع مؤشر مديري المشتريات، ولكن في الوقت نفسه، يحمل الرهن الثاني معدل فائدة أعلى من الرهن العقاري الأول، ويمكن القضاء عليها فقط عن طريق دفعها أو إعادة تمويل كل من الأول والثاني الرهن العقاري إلى رهن جديد قائم بذاته، ويفترض أن يصل إلى 80٪ أو أقل (لذلك لن يكون هناك حاجة إلى مؤشر مديري المشتريات).

وهناك أيضا العديد من المتغيرات التي يمكن أن تلعب في هذا القرار، بما في ذلك:

• وفورات الضرائب المرتبطة دفع بمي الآيات وفورات الضرائب المرتبطة دفع الفائدة على الرهن العقاري الثاني. يسمح قانون الضرائب في الولايات المتحدة بخصم مؤشر مديري المشتريات لمستويات دخل محددة، مثل الأسر التي تكسب أقل من 100 ألف دولار.
• تكلفة تقييم جديد للقضاء على مؤشر مديري المشتريات مقابل تكاليف إعادة تمويل الرهن الأول والثاني في رهن مستقل واحد مستقل.
• خطر ارتفاع أسعار الفائدة بين وقت صدور قرار الرهن الأولي والوقت الذي سيتم فيه إعادة تمويل الرهن العقاري الأول والثاني.
• معدلات مختلفة من تخفيض الرئيسي من الخيارين.
• قيمة الوقت من المال. (999)> فهم قيمة الوقت النقدي ) ومع ذلك، فإن أهم متغير في القرار هو:

المعدل المتوقع لتقدير سعر المنزل

• على سبيل المثال، إذا اختار المقترض استخدام رهن عقاري أول مستقل ودفع مؤشر مديري المشتريات مقابل استخدام رهن ثان للقضاء على مؤشر مديري المشتريات (بمي)، ومدى السرعة التي قد يقدرها المنزل من حيث القيمة إلى النقطة التي يبلغ فيها سعر السهم 78٪، ويمكن التخلص من مؤشر مديري المشتريات (بمي)؟ هذا هو العامل الحاسم. من أجل التبسيط، وأغراض هذه المناقشة، سنقوم بتجاهل المتغير الآخر المذكور أعلاه، حيث يهيمن السعر على هذه القيم.

التقدير: مفتاح صنع القرار

مفتاح القرار هو أنه بمجرد إلغاء مؤشر مديري المشتريات من الرهن العقاري الأول المستقل، فإن الدفع الشهري سيكون أقل من المدفوعات المجمعة على الرهونتين الأولى والثانية. لذلك نطرح الأسئلة: "كم من الوقت سيكون قبل القضاء على مؤشر مديري المشتريات؟" و "ما هي الوفورات المرتبطة بكل خيار؟"

وفيما يلي مثالان على أساس تقديرات مختلفة لمعدل ارتفاع أسعار المنازل.

مثال 1: معدل بطيء لتقدير أسعار المنازل

تقارن الجداول أدناه الدفعات الشهرية لرهن عقاري قائم بذاته ومدته 30 سنة مع مؤشر مديري المشتريات مقابل رهن عقاري أول ثابت لمدة 30 سنة مجتمعة مع رهن ثان لمدة 30 عاما / يستحق في 15 عاما.

الرهون العقارية لها الخصائص التالية:

كوبيرايت © 2017 إنفستوبيديا. كوم

الشكل 1

في الشكل 2، تقدر المعدلات السنوية لتقدير أسعار المنازل.

كوبيرايت © 2017 إنفستوبيديا. كوم

الشكل 2

لاحظ أنه يتم إسقاط دفعة بمي 120 $ من إجمالي الدفعة الشهرية للرهن العقاري الأول المستقل في الشهر 60، كما هو مبين في الشكل 3 عندما تصل القيمة إلى 78٪ من خلال مزيج من التخفيض الرئيسي وارتفاع أسعار المنازل.

كوبيرايت © 2017 إنفستوبيديا. كوم

الشكل 3

ويبين الجدول في الشكل 4 المدفوعات الشهرية المجمعة من الرهون العقارية الأولى والثانية. لاحظ أن الدفعة الشهرية ثابتة. معدل الفائدة هو المتوسط ​​المرجح. و لتف هو فقط أن من الرهن العقاري الأول.

كوبيرايت © 2017 إنفستوبيديا. كوم

فيغور 4

باستخدام الرهن العقاري الأول والثاني، يمكن توفير 85 دولارا شهريا لكل 60 شهرا. وهذا يعادل مدخرات إجمالية قدرها 5، 100. ابتداء من الشهر 61، مكاسب الرهن العقاري الأول مستقل ميزة 35 $ في الشهر لبقية شروط الرهون العقارية. إذا كنا نقسم $ 5، 100 بنسبة 35 $، نحصل على 145. وبعبارة أخرى، في هذا السيناريو من ارتفاع سعر المنزل بطيئة، ابتداء من الشهر 61، وسوف يستغرق 145 أشهر أخرى قبل ميزة الدفع للرهن العقاري الأول قائمة بذاتها دون بمي يمكن أن تكسب الفائدة الأولية من الرهون العقارية الأولى والثانية مجتمعة. (سيتم إطالة هذه الفترة الزمنية إذا تم النظر في القيمة الزمنية للنقود.)

مثال 2: معدل سريع لتقدير أسعار المنازل

يستند المثال أدناه إلى نفس الرهون العقارية كما هو مبين أعلاه. ومع ذلك، يتم استخدام تقديرات تقدير أسعار المنازل التالية.

كوبيرايت © 2017 إنفستوبيديا. كوم

الشكل 5

في هذا المثال، لا نعرض إلا جدولا واحدا للدفعات الشهرية للخيارين (انظر الشكل 6). لاحظ أن مؤشر مديري المشتريات قد انخفض في هذه الحالة في الشهر 13 بسبب الارتفاع السريع في أسعار المنازل، مما يخفض بسرعة إلى 78٪.

الشكل 6

مع ارتفاع سعر المنزل السريع، يمكن القضاء على مؤشر مديري المشتريات بسرعة نسبيا. الرهن العقاري مجتمعة فقط ميزة الدفع من 85 $ لمدة 12 شهرا. وهذا يساوي وفورات مجموعها 1، 020 $. ابتداء من الشهر 13، والرهن العقاري مستقل لديه ميزة دفع 35 $. إذا قمنا بتقسيم $ 1، 020 بنسبة 35، يمكننا أن نقرر أن الأمر سيستغرق 29 شهرا لتعويض وفورات أولية من الرهون العقارية الأولى والثانية. وبعبارة أخرى، ابتداء من الشهر 41، فإن المقترض سيكون أفضل ماليا من خلال اختيار الرهن العقاري الأول مستقل مع بمي. (<> الخط السفلي

بالنسبة للمقترضين الذين لديهم أقل من 20٪ دفعة أولى، فإن قرار ما إذا كان سيتم استخدام أول "قائمة بذاتها "الرهن العقاري ومؤشر مديري المشتريات أو استخدام مزيج من الرهن العقاري الأول والثاني هو إلى حد كبير وظيفة من مدى السرعة التي يتوقعون قيمة منزلهم في الزيادة. إذا اختاروا دفع مؤشر مديري المشتريات، فإنه يمكن القضاء عليه من خلال تقييم مرة واحدة تصل إلى 78٪. إذا اختاروا استخدام مزيج من الرهون العقارية الأولى والثانية، فمن المرجح أن يكون وفورات الدفع الأولي، ولكن الطريقة الوحيدة للقضاء على الرهن العقاري الثاني، والتي من المرجح أن تحمل معدل فائدة أعلى من الرهن العقاري الأول، هو عن طريق دفعها قبالة أو إعادة تمويل كل من الأول والثاني إلى الرهن العقاري الجديد قائم بذاته. وينبغي إجراء تحليل مدروس لتحليل الخيارات الخاصة بك على أساس أفق الوقت الخاص بك.