قبل أزمة الرهن العقاري في 2008-2009، كان شراء منزل مغلق أمرا أكثر صعوبة. وكان على الصيادين في مجال العقارات أن يتابعوا المزادات التي وضعت في المحاكم أو أن يختبروا من خلال رزم الإيداع القانوني. ولكن موجة من حبس الرهن التي جلبتها الانهيار سوبريم لم يزيد فقط عدد من الخصائص المتاحة، فقد جعلت من الأسهل العثور عليها والحصول عليها. في الواقع، فإن العملية غالبا ما تكون مشابهة للبحث عن أي نوع آخر من المنزل. المنازل المغلقة هي متوفرة في كل سوق العقارات تقريبا في جميع أنحاء البلاد، وتوفير الفرص لأصحاب المنازل والمستثمرين على حد سواء.

كيفية البحث عن منازل مقفلة

يمكن للمرء أن يجد الممتلكات المغلقة في الدوريات متعددة المواقع (ملس) الدوريات والمواقع، من خلال البحث العقاري على الانترنت، مكاتب البنوك والمواقع والصحف المحلية. هناك العديد من المواقع التي تتخصص الآن في إيجاد المنازل والممتلكات التي هي في الرهن، مثل الولايات المتحدة الأمريكية الرهن. كوم و هوميباث فاني ماي. كوم. بعض المؤسسات المالية، مثل بنك أوف أميركا، تقدم أيضا صفحات مخصصة لمساعدتك في البحث عن منزل مغلق. وفي الخدمات المحلية القائمة على عدة قوائم، لا يمكن إبراز الممتلكات التي يجري حظرها في حد ذاتها؛ يمكن ذكر ذلك فقط في وصف العقار.

--2>>

المقرضين على نحو متزايد يبيعون أصولهم المضبوطة من خلال وكلاء العقارات، لذلك لا تتردد في طلب سمسار عقارات للفرص. بعض وكلاء العقارات حتى متخصصون في خصائص الرهن.

وبشكل أكثر تحديدا، فإن تحديد مكان منزل مغلق يتوقف على مكان وجوده بالضبط في عملية الرهن: يمكن أن تكون العقارات مملوكة من قبل صاحب المنزل الأصلي (في المراحل الأولى، في حالة ما قبل الرهن وخصائص بيع قصيرة)، أو عن طريق كيان مثل مصرف أو حكومة (في وقت لاحق). هنا خمسة أنواع من الرهن، ونهج للشراء.

1. ما قبل الرهون
عقار في مرحلة ما قبل الرهن بعد أن أبلغ المقرض الرهن العقاري المقترضين أنهم في حالة تقصير، ولكن قبل أن يتم عرض العقار للبيع في المزاد العلني. إذا كان مالك المنزل يمكنه بيع العقار خلال هذه الفترة، فقد يتمكن من تجنب إجراءات الرهن، وتأثيره السلبي على تاريخه الائتماني وآفاقه المستقبلية (راجع الحصول على الرهن العقاري بعد الإفلاس و الرهن ). على هذا النحو، بعض أصحاب المنازل على استعداد للتفاوض. عادة ما يتم سرد الحجوزات قبل الرهن في مباني محكمة المقاطعة والمدينة. وبالإضافة إلى ذلك، العديد من الموارد على الانترنت، بما في ذلك ووو. الرهن. كوم، قائمة الخصائص التي هي في مرحلة ما قبل الرهن.

2. مبيعات قصيرة
تحدث مبيعات قصيرة عندما يكون المقرض على استعداد لقبول أقل من ما هو مستحق على الرهن العقاري. لا يحتاج المقترضون بالضرورة إلى التخلف عن دفع الرهن العقاري للمقرض للموافقة على بيع قصير؛ ومع ذلك، فإنها عادة ما تحتاج إلى إثبات نوع من الصعوبات المالية، مثل فقدان وظيفة، والتي من المرجح أن يؤدي إلى التخلف عن السداد.في كثير من الأحيان الإقامة في السؤال هو تحت الماء، وهذا يعني أنه يستحق أقل من رصيد الرهن العقاري المتميز. من أجل التأهل كبيع قصير، يجب أن يوافق المقرض على "بيع العقار القصير" بقبول أقل من المستحق، ويجب أن يكون المنزل مدرجا للبيع. وعادة ما يتم الإعلان عن هذه العقارات على أنها مبيعات قصيرة "بانتظار موافقة البنك".

شراء عقار بيع قصير هو في معظم الأحيان نفس عملية الشراء التقليدية، ولكن اللغة في العقود سوف تختلف، مع تحديد أن الشروط تخضع ل موافقة المقرض. قد يستغرق البنك عدة أشهر للرد على عرض بيع قصير، لذلك قد تستغرق العملية وقتا أطول بكثير من الشراء التقليدي. العديد من المواقع العقارية، بما في ذلك الشركات الفردية أو خدمات القائمة، توفر خيار للبحث عن طريق بيع قصيرة.

3. بيع مزادات شريف
يحدث بيع المزاد شريف بعد أن أخطر المقرض المقترض من التخلف عن السداد وسمح فترة سماح للمقترض للحاق بركب الرهن العقاري. تم تصميم مزاد للمقرض لسرعة الحصول على سداد القرض الذي هو في التخلف عن السداد. هذه المزادات غالبا ما تحدث على خطوات المحكمة في المدينة، تدار من قبل السلطات المحلية لإنفاذ القانون. يتم بيع العقار للمزاد العلني لأعلى مزايد في مكان وتاريخ ووقت. ويمكن الاطلاع على هذه الإشعارات في الصحف المحلية وفي العديد من المواقع الإلكترونية عن طريق إجراء بحث عن "مزادات بيع شريف".

4. العقارات المملوكة للبنك
العقارات التي لا تبيع في المزاد العودة إلى البنك. أي أنها تصبح العقارات المملوكة (ريو) خصائص. وكثيرا ما تدار من قبل قسم ريو للبنك الذي يحتفظ بقائمة العقارات المملوكة للبنك. مصادر على الانترنت مثل ووو. ريالتي تراك. كوم لديها قوائم واسعة التي يمكن البحث عنها من قبل المدينة أو الولاية أو الرمز البريدي.

5. العقارات المملوكة للحكومة
يتم شراء بعض المنازل بقروض مضمونة من قبل إدارة الإسكان الاتحادية (فا) أو إدارة شؤون المحاربين القدامى (فا). عندما تدخل هذه العقارات في الرهن، يتم استرجاعها من قبل الحكومة وبيعها من قبل وسطاء يعملون لدى الحكومة. ويجب الاتصال بسمسار مسجل لدى الحكومة لشراء ممتلكات مملوكة للحكومة. يمكن للمشترين بحث هذه الخصائص على ووو. هود. غوف (انقر على "المناطق المواضيعية" وحدد "منازل للبيع").

لماذا منازل المنازل المغلقة أرخص

أكبر نقطة بيع للمنازل المغلقة هي، بطبيعة الحال، سعرها المنخفض - غالبا ما تكون أقل بكثير من غيرها من العقارات المماثلة في نفس المنطقة (المعروفة باسم المقارنة، أو كومبس، في وسيط -تحدث). وتباع معظم عمليات حبس الرهن بنسبة 5٪ أقل من القيمة السوقية، على الأقل، مع تخفيضات أكبر في بعض المناطق. ويمكن للمشترين أيضا الاستفادة من وفورات إضافية مع الامتيازات مثل انخفاض المدفوعات إلى أسفل، وانخفاض أسعار الفائدة أو إلغاء رسوم التقييم وبعض تكاليف الإغلاق.

ما الذي يجعلهم مثل هذه الصفقة؟ إذا كان السكن في مرحلة ما قبل الرهن أو مرحلة البيع قصيرة، وأصحابها في ربط مالي - انهم بحاجة الى المال. والوقت ليس على جانبهم: لديهم لتفريغ الممتلكات، والحصول على ما في وسعهم في حين أنها يمكن، خشية أن تفقد ذلك تماما.باختصار، هؤلاء البائعين لا يتفاوضون بالضبط من موقع القوة. في حين أنه قد يبدو قاسية للاستفادة من سوء حظ الآخرين، يمكن للمشترين الاستفادة.

ويمكن أن تستفيد أكثر من ذلك إذا تم الاستيلاء على الممتلكات في الواقع. مكتب الشريف ليس مهتما بالتعليق على منزل. البنوك لا تريد أن تكون في الأعمال التجارية المالك. وعادة ما ترغب المؤسسات المالية في التخلص من الممتلكات المحظورة فورا (وبسعر معقول، بالطبع، يتعين عليها أن تجيب للمستثمرين والمدققين بأنهم بذلوا كل محاولة لاسترداد أكبر قدر ممكن من مبلغ القرض الأصلي). مرة أخرى، وهذا يفيد المشترين.

وأخيرا، عادة ما تباع المنازل المغلقة في حالة "كما هي" - إذا كان هناك ضرر، والإصلاحات ليست جزءا من المعادلة - وكما يعرف السيارات المستعملة وهواة الأثاث خمر، "كما هو" يترجم إلى خصم. بطبيعة الحال، "كما هو" يمكن أن يكون سيف ذو حدين، كما سنناقش أدناه.

مخاطر شراء المنازل المغلقة

العقارات مشاكل

في حين أنه يحمل خصم تعويضي، "كما هي" حالة يمكن أن تكون قاتمة جدا. إذا كان المنزل لا يزال مشغولا من قبل أصحابها، فإنه غالبا ما تكون سيئة الصيانة - بعد كل شيء، إذا كان الناس لا يمكن أن تجعل من مدفوعات الرهن العقاري، فإنها من المرجح أن تتخلف عن دفع تكاليف الصيانة العادية كذلك، ناهيك عن الإصلاحات الرئيسية. وبالإضافة إلى ذلك، بعض الناس الذين يواجهون أو أجبروا على رهن الرهن وتضرب، وإخراج إحباطهم على وطنهم قبل البنك يعيدون. وهذا غالبا ما ينطوي على إزالة الأجهزة والتركيبات، وأحيانا حتى التخريب الصريح.

إذا تم استرجاع العقار بالفعل، فإن الوضع قد يكون أسوأ من ذلك. وتعتبر الجريمة مصدر قلق كبير مع المنازل الشاغرة. تعلن المروج غير المستغلة والأسقف المتهالكة عن اللصوص بأن المكان فارغ. والعديد من هؤلاء الانتهازيين سلب المنزل من أنابيب النحاس، الأسلاك النحاسية والأجهزة والتجهيزات. ويمكن أن يصبح المنزل الشاغر أيضا مغناطيسا لعقاقير المخدرات والبغاء والجرائم العنيفة. وتتعرض المجتمعات الفقيرة للضرر بشكل خاص لأن مواردها أقل من التحسينات مقارنة بالمقيمين في المناطق الأكثر ثراء. حتى من دون عنصر الجريمة، المنازل التي جلس نائمة لعدة أشهر أو حتى سنوات من المرجح أن تتعرض للعناصر وبالتالي لديها خطر كبير من نوع ما من الضرر: العفن، وضعف السباكة، تعفن الخشب، النمل الأبيض - الأشياء التي تتطلب تنفق كبير لإصلاح، مما يجعل هذه الصفقة صفقة أقل من صفقة. وستقوم بعض المؤسسات المالية بالقيام بأعمال الصيانة الأساسية على ممتلكات ريو، مثل فصل الشتاء. ومع ذلك، فإنها تنكر أي مسؤولية عن الحالة الراهنة للممتلكات، كما أنها لن تقوم بأي إصلاحات قبل أن يباع. وبطبيعة الحال، فإن تقرير التفتيش المنزل يمكن أن تكشف عن العديد من المشاكل المحتملة، ويمكن للمقاول العام توفير تقديرات الإصلاح. لسوء الحظ، المشترين في المزاد في كثير من الأحيان لم يكن لديك فرصة لتفقد ممتلكاتهم قبل الشراء، مما يعني أنه يمكنك العثور على أي عدد من المفاجآت سيئة في منزلك بعد التوقيع على خط منقط.(.)> تكاليف مخفية جنبا إلى جنب مع إصلاح وتجديد غير متوقعة العمل، ديلينكنسيز مثل العودة الضرائب و الامتيازات (التي غالبا ما تعلق خصائص المزاد لهم، إما من قبل مصلحة الضرائب الأمريكية أو الدولة أو الدائنين الآخرين) يمكن إضافة المزيد من التكاليف إلى منزل مرغوب فيه خلاف ذلك. ومهما كان مستحق، فإن الحكومة يجب أن تدفع أولا وتسويتها قبل عملية الشراء يمكن المضي قدما. وينطبق هذا بشكل رئيسي على الممتلكات التي يجري بيعها بالمزاد العلني؛ يقوم البنك دائما بدفع أي امتيازات مرتبطة بالممتلكات قبل إعادة بيعها إلى طرف آخر.

يجب على مقدمي العطاءات في المزاد أن يدفعوا ممتلكاتهم نقدا وقت الشراء: لا يسمح بتمويل. لذلك، تأكد من شراء منزل صفقة الخاص بك لا يترك لك الفقراء النقدية.

عملية بطيئة

غالبا ما تعني المضاعفات السابقة الكثير من الأوراق. عادة، سوف حبس الرهن لديها عدد من الوثائق الإضافية التي يجب أن تكتمل للتحضير لإغلاق، والتي ليست دائما في الوقت المناسب جدا. إذا كان الوضع بيع قصيرة، يجب على مقرض المالك للموافقة على الصفقة والتي يمكن أن يستغرق بعض الوقت، كما ذكر سابقا. ويمكن أن تؤدي الأضرار الجسيمة الموجودة في المنزل إلى انخفاض تقييم المنزل، مما قد يؤثر على قدرة المشتري على الحصول على قرض. ولن يقوم بعض المقرضين بإقراض مبلغ معين من الدولارات لأن الربح المحتمل على قرض أقل لا يستحق المخاطرة.

في حين كنت تعتقد أن البنك سوف يكون حريصا على تفريغ الإقامة المعاد استيعابها، أوقات الاستجابة بين البنك والأطراف المعنية الأخرى يمكن أن تكون بطيئة مع خصائص ريو أيضا. قد يختلف مقدار الوقت الذي يستغرقه الحصول على رد على عرض أسعارك اختلافا كبيرا؛ إذا كان البنك الذي يحمل الممتلكات الخاصة بك هو مستنقع مع حبس الرهن، فإنه يمكن أن يستغرق وقتا أطول بكثير للبنك لمعالجة طلبك. ومن المعروف أن البنوك التي لديها تراكمات كبيرة تستغرق فترة تصل إلى 90 يوما للرد على العرض. إذا كنت تخطط لتمويل الشراء، وكنت من الحكمة لقضاء الوقت في الحصول على الموافقة المسبقة عن الرهن العقاري.

المنافسة

كما هو الحال مع أي سوق، كلما كان هناك فرصة للحصول على شيء بخصم من معدل الذهاب، والطلب سوف ترتفع. لذا فإن زيادة الاهتمام والمنافسة - ليس فقط من الركاب المحتملين ولكن من المستثمرين والوجه المهنيين - أمر لا مفر منه عند التعامل مع الممتلكات المفقودة المجدية. في كثير من الأحيان، منزل مسكن يمكن أن تكون بأسعار جذابة تحت المنازل الأخرى في المنطقة المحيطة بها، ولكن عندما يحصل على الخروج من الكلمة، يمكن أن العديد من العروض تأتي في بسرعة وتنتهي حرب العطاءات. لذلك ما كان مرة واحدة منزل بأسعار منخفضة في حي كبير يمكن أن تصبح بسرعة ممتلكات مكلفة.

قد يكون من الحكمة أن يقدم المشترون المحتملون للمنازل المحجوزة عروض أسعار على عدة عقارات في وقت واحد، لأنه من الممكن للمشترين المتنافسين الحصول على عقار مع عرض سعر أعلى أو عرض نقدي كامل. ولكن لا تحصل على تثبيط إذا كان شخص آخر ينسخ عرضك لممتلكات معينة. تحقق مرة أخرى بشكل دوري لمعرفة ما إذا كان يظهر مرة أخرى في مخزون البنك. صفقات الرهن تميل إلى الانخفاض في كثير من الأحيان.

شراء منزل مغلق

إذا كنت تشتري من بنك، ستحتاج إلى صقل مهاراتك التفاوضية وبدء العملية بعرض لوبال على العقار الذي تريده. البنوك التي تراكمت لديها مخزونات كبيرة من الممتلكات المغلقة سوف تكون أكثر ميلا للتفاوض على السعر؛ فكلما طالت مدة ملكية البنك، زادت احتماالت النظر بجدية في العروض المنخفضة، وخاصة على العقارات التي تم االحتفاظ بها لفترات أطول. ولذلك، من المحتمل أن تقدم عرض التسعير الأولي بسعر لا يقل عن 20٪ على الأقل من سعر السوق الحالي، أو ربما أكثر من ذلك إذا كان العقار الذي تقوم بتقديم العطاءات عليه يقع في منطقة ذات نسبة عالية من حالات حبس الرهن.

إذا كنت تستطيع دفع ثمن العقار وأي تجديدات ضرورية نقدا، فأنت في وضع يحسد عليه. هذا هو السبب في أن بعض المشترين يقررون التعاون مع المستثمرين الخارجيين الذين يمكن أن يساعدهم على الخروج على الجبهة وتقاسم أي أرباح عندما يذهب المنزل على كتلة البيع مرة أخرى. في الواقع، تمثل الصفقات النقدية جزءا كبيرا من مبيعات ريو.

خيارات التمويل للمنازل المغلقة

يمكنك استخدام الرهن العقاري لشراء عقار ريو، على الرغم من أن المقرضين الخاصين يميلون إلى أن يكونوا متحمسين حول تمويل صفقات الرهن. ومع ذلك، هناك خياران للتمويل متاحان للمؤهلين - 203 (ك) قروض من إدارة الإسكان الاتحادية (فا)، وبرنامج هومستيبس من خلال فريدي ماك، واحدة من الشركات التي ترعاها الحكومة التي تعيد شراء الرهون العقارية.

203 (ك) القروض

قامت هيئة الإسكان الاتحادية بتطوير قروضها (203) ك (ك) للمساعدة في تخفيف مخاوف البنوك التي من شأنها أن تتخلى عن تلك المخاطر العالية. المشتريات. من خلال تحميل المقترضين قسط التأمين على الرهن العقاري، انهم قادرون على ضمان القروض المقدمة من قبل المقرضين من القطاع الخاص الذين يشاركون في البرنامج.

للمقترضين، واحدة من المزايا الكبيرة هي القدرة على تمويل شراء المنزل، بالإضافة إلى أي إصلاحات المطلوبة، في الرهن العقاري واحد. والقصد من الصيغة الأساسية، وهو قرض مبسط (ك) 203، هو إجراء إصلاحات محدودة لا تتطلب خططا هندسية أو معمارية. يمكن للأفراد اقتراض ما يصل إلى 35،000 دولار فوق سعر بيع المنزل لتغطية العلاجات الأساسية مثل الأجهزة الجديدة، والانحياز والنوافذ.

مع إصلاحات أكثر شمولا، مثل بناء إضافة أو رعاية الضرر الهيكلي، التقليدية 203 (ك) القرض هو عادة أفضل خيار. على عكس البديل مبسط، يجب على أصحاب المنازل إخراج ما لا يقل عن 5، 000 $؛ ويستند الحد الأقصى للمبلغ على حدود هيئة الإسكان الفيدرالية لكل مقاطعة. بالإضافة إلى ذلك، عليك أن تدفع لاستشاري مستقل لفحص الممتلكات والتحقق من أن العمل يلبي المبادئ التوجيهية للبرنامج.

هناك عيب إضافي لهذه القروض هو السعر. وباإلضافة إىل دفع التأمني عىل الرهن العقاري، يدفع املقرتضون عادة أسعار فائدة تزيد بنسبة ربع نقطة مئوية عن القروض التقليدية. وقد یتعین علیھم أیضا التفریق علی نقطتین أو نقطتین، وھي رسوم مسبقة تبلغ کل منھا 1٪ من المبلغ الأصلي.

الشكل 1.

مقارنة بين القروض التقليدية (203) (ك) والنسخة المبسطة.

(المصدر: موقع بنك أوف أمريكا) هومستيبس

توفر شركة فريدي ماك السيولة لسوق الرهن العقاري عن طريق شراء قروض من البنوك وتجميعها وبيعها للمستثمرين كأوراق مالية. مع هومستيبس، المنظمة - من خلال شركائها الإقراض الخاص - تقدم تمويلا خاصا لأولئك الذين يرغبون في شراء فقط الممتلكات المغلقة التي تمتلكها. هومستيبس متوفر حاليا فقط في الولايات التالية: ألاباما، فلوريدا، جورجيا، إلينوي، كنتاكي، كارولينا الشمالية، ساوث كارولينا، تينيسي، تكساس وفرجينيا.

إذا كنت تعيش في واحدة من هذه الدول، هومستيبس لديها بعض الفوائد الهامة. ومن أهمها أنه ليس عليك أن تشتري تأمين الرهن العقاري الذي يميزها عن القروض التي تبلغ 203 (ك). وهذا وحده يمكن انقاذ المشترين مئات، بل الآلاف، من الدولارات على مدى الرهن العقاري. وعلاوة على ذلك، فإن الرهن العقاري هومستيبس لا يتطلب تقييما عند نشأة، والتي يمكن أن تشكل عقبة رئيسية بالنسبة لأولئك الذين يسعون للحصول على قرض التقليدية.

يمكن للمشترين العثور على قائمة من عائلة واحدة، الشقة و خصائص متعددة الأسرة على موقع هومستيبس.

الخط السفلي

على السطح، يمكن للمنازل المغلقة أن تبدو جذابة. ومع ذلك، يمكن أن تكون التكاليف لا يمكن التنبؤ بها للغاية والأضرار الكامنة يمكن أن تجعل الممتلكات غير مرغوب فيها. عملية الشراء غالبا ما تكون بطيئة، مما قد يحفز الأفكار الثانية في أذهان المشترين، في حين أن الطلب الكبير على التحريضية الممتلكات المغلقة قد يدفع بعض المشترين الأمل.

مع كل هذا يقال، المنازل المغلقة يمكن أن يختتم كونها صفقات لا تصدق. المشترين لديهم فرصة فريدة لدفع أقل-- القيمة السوقية للمنازل التي لن تكون متاحة لهم في ظل الظروف العادية. إذا كانت هناك وفورات في جانب الاستحواذ، فإنه يحسن من احتمال أن يحقق المشتري التقدير من أصوله، وكسب استثماره إذا كان يبيع، في المستقبل.

إذا تم القيام بمسؤولية، يمكن شراء منزل مغلق يسمح للمشتري لجني عدد لا يحصى من الفوائد لسنوات عديدة قادمة.