إذا كنت مهتما بشراء منزل لاستخدامه كمقر إقامة أساسي أو عقار استثماري، فمن المحتمل أن يكون العقار مشغولا حاليا من قبل المستأجرين. إذا كان هذا هو الحال، هناك عدد قليل من الأشياء التي يجب أن تنظر قبل اتخاذ قرار للذهاب من خلال الشراء. اقرأ القراءة للحصول على مقدمة سريعة لحقوق المستأجر، والتزامات المالك وكيفية الحد من المخاطر عند شراء منزل مع المستأجرين في المكان. (انظر أيضا الإيجابيات والسلبيات من ممتلكات إيجار العقارات .)

حقوق المستأجر

بالنسبة للمبتدئين، من المهم أن نفهم أن بيع العقارات لا يغير شروط تأجير المستأجرين. تماما مثل الإرتباطات (وغيرها من المواثيق) التي "تعمل مع الأرض" - بمعنى أنها مرتبطة بالأرض وليس المالك - تبقى الإيجارات "مرفقة" بالمنزل، حتى عند تبديل مفاتيح اليدين. الوجبات الجاهزة: عقد الإيجار الذي كان قائما قبل شراء العقار لا يزال ساري المفعول حتى بعد إغلاق على ذلك، لذلك لا يمكنك رفع قانونيا الإيجار، تعديل الشروط أو الاتفاقات أو ركلة المستأجر من قبل نهاية مدة الإيجار فقط لأن أنت المالك الجديد.

إذا كنت تريد بالتأكيد للمستأجرين الخروج، لديك بضعة خيارات. واحد هو تقديم عرض على المنزل الذي يتوقف على المنزل شاغرة (أي، لا المستأجرين) عند إغلاق. وهذا يضع العبء على البائع إما لكسر عقد الإيجار أو تقديم حافز للمستأجرين للمغادرة مبكرا. إذا كان البائع غير قادر (أو غير راغب) للقيام بذلك، يمكنك المشي بعيدا والبدء في البحث عن منزل آخر. الخيار الآخر هو شراء العقار ومن ثم كسر عقد الإيجار (ق)، إعادة التفاوض على شروط أو "شراء" المستأجر (ق) نفسك. ولكن في هذا السيناريو، ضع في اعتبارك أن المستأجر غير ملزم بقبول أي شروط جديدة إذا كان لديه عقد إيجار ساري المفعول - ويمكنك فتح نفسك أمام دعوى قضائية إذا قمت بكسر عقد الإيجار أو محاولة إجبار الإخلاء.

التزامات المالك

بصفتك المالك الجديد، فإنك ترث التزامات المالك. جزء كبير من كونه المالك هو الحفاظ على الملكية الآمنة والسكنية للمستأجرين الخاص بك. بشكل عام، يجب عليك (كحد أدنى):

• الحفاظ على جميع المناطق المشتركة، مثل الممرات والسلالم، في حالة آمنة ونظيفة.
• تأكد من أن العناصر الهيكلية آمنة وسليمة (طوابق، جدران، سلالم، مصاعد، أسطح).
• تأكد من أن الكهرباء والسباكة والتدفئة / تكييف الهواء (هفاك) والتهوية والنظافة الصحية هي الحفاظ على الممتلكات.
• تأكد من حصول المستأجرين على المياه الجارية والماء الساخن والحرارة بكميات معقولة في أوقات معقولة.
• توفير حاويات القمامة وترتيب لإزالة القمامة.
• إدارة السموم البيئية المعروفة بما في ذلك غبار الطلاء الرصاص والأسبستوس.
• إبادة القوارض وغيرها من الإصابات الحشرات.

قد تستدعي قوانينك المحلية متطلبات إضافية فيما يتعلق بالموضوعية - راجعها للتأكد من التزامك بها. أيضا، من المهم أن تقرأ عقد الإيجار لمعرفة أي التزامات محددة أخرى قد تكون لديك - مثل قص العشب أو دفع ثمن المرافق العامة. نصائح للمالك المستقبلي .

تغيير أو إنهاء عقد الإيجار

بشكل عام، إذا كان المستأجر لديه عقد إيجار شهر إلى شهر، المالك) يمكن إنهاء عقد الإيجار أو زيادة الإيجار قبل بداية شهر جديد، شريطة أن تعطي الإخطار المناسب (عادة 30 يوما، ولكن هذا يختلف حسب الدولة وعدد الأشهر التي احتلها المستأجر العقار). إذا كان عقد إيجار محدد المدة (على سبيل المثال، ستة أشهر أو 12 شهرا)، فإن للمستأجر حقا قانونيا (في معظم الحالات) لاحتلال المنزل طالما أن عقد الإيجار نشط، بغض النظر عن من يملك المنزل .

هناك عدد قليل من الحالات التي يمكن فيها إنهاء عقد الإيجار في وقت مبكر. الأول هو إذا كانت هناك لغة في عقد الإيجار تحدد أن المالك (البائع) له الحق في إنهاء عقد الإيجار إذا كان يبيع أو ينقل العقار؛ في هذه الحالة، يمكن إنهاء عقد الإيجار قانونيا عند شراء المنزل. والاستثناء الآخر هو إذا كنت تشتري العقار نتيجة الرهن، وفي هذه الحالة يمكنك اتباع قواعد دولتكم فيما يتعلق بالإخطار بالإخلاء. في ولایة واشنطن، علی سبیل المثال، یجب علیك إعطاء المستأجرین إشعارا لمدة 60 یوما لإخلاء عقار مغلق قبل أن تبدأ إجراءات الإخلاء. في بعض الحالات، سوف يوافق المستأجرون على الخروج في وقت مبكر من عرض "نقدا للمفاتيح" من المالك الجديد أو الوصي أو البنك.

وأخيرا، إذا كنت تخطط لاستخدام المنزل كمقر سكنك الأساسي (وليس كممتلكات إيجار)، فيمكنك استخدام إخلاء من المالك (أومي) للحصول على مستأجر للخروج. وتختلف قواعد ذلك باختلاف الدولة، ولكن بشكل عام يجب أن تنتقل إلى المنزل خلال 90 يوما من الإخلاء وتعيش فيه كمقر إقامتك الرئيسي لمدة ثلاث سنوات على الأقل.

الخلاصة

تتمثل الخطوة الأولى المهمة في مراجعة وثائق الإيجار قبل أن تغلق حتى تعرف ما تحصل عليه، ومن ثم يمكنك التأكد من أن عقد الإيجار مكتوب بشكل جيد ومنظم لمتابعة قوانين الإيجار المحلية . إذا بدا أي شيء خارج، مطالبة البائع إصلاح اللغة كشرط لإغلاقك. ومن المهم أيضا أن لا تحصل فقط على سجلات أي إيجار مسبق الدفع وودائع الضمان، ولكن أيضا المال (يجب أن يتم نقلها لك في البيان الختامي). قد تضطر إلى الاحتفاظ بإيداع الضمان في حساب استئماني (اعتمادا على ولايتك)، ويجب أن يقوم وكيل الإغلاق بتقدير سعر الإيجار الحالي بينك وبين البائع.

أيضا، تأكد من أن البائع يقدم الوثائق المتعلقة بحالة العقار قبل نقل المستأجر في - إذا كان هناك ضرر، سيكون لديك صعوبة في إثبات أن المستأجر هو المسؤول دون تقرير تسجيل الوصول. إذا كان ذلك ممكنا، يجتمع مع المستأجرين قبل إغلاق حتى تتمكن من التحقق من الوضع الحالي للمنزل ومناقشة شروط الإيجار.

وأخيرا، تأكد من أنك مؤمن بشكل مناسب. عادة لا تقوم سياسة أصحاب المنازل القياسية بهذه المهمة. إبلاغ شركة التأمين الخاصة بك أن المنزل يجري تأجيرها بحيث سيتم تغطيتها في حالة إصابات المستأجر والإهمال وغيرها من الخسائر. (انظر أيضا برنامجنا التعليمي: الدليل الكامل ليصبح المالك .