يعد خصم ضريبة الفائدة على الرهن العقاري من أكثر الإعفاءات الضريبية الأمريكية حظا. أصحاب العقارات، أصحاب المنازل، من شأنه أن يكون أصحاب المنازل وحتى المحاسبين الضرائب توت قيمتها. في الحقيقة، الأسطورة غالبا ما تكون أفضل من الواقع.

توتوريال: دليل ضريبة الدخل الشخصي

العديد من أصحاب المنازل لا يحصلون على شيء

وفقا للبيانات التي جمعتها اللجنة الاستشارية للرئيس لعام 2005 بشأن الإصلاح الضريبي الاتحادي، فإن 54٪ فقط من دافعي الضرائب الذين يدفعون فوائد على رهونهم يحصلون على فوائد ضريبية. وهذا يترك 46٪ من أصحاب المنازل يدفعون الفائدة، ولكن لا يحصلون على أي فائدة على الإطلاق. حتى أولئك الذين يحصلون على فائدة من المرجح أن يحصلوا على أقل بكثير مما يتوقعون.

إن خصم ضريبة الفائدة على الرهن العقاري ربما يكون الجانب الأكثر سوء فهم في ملكية المنازل. وقد اتخذت على الوضع شبه الأسطورية إلى النقطة التي يتم فيها بيع العديد من أصحاب المنازل على الفوائد قبل أن حتى فحص الرياضيات الأساسية لتحديد أهليتهم. وتكمن الأسطورة في المفهومين الخاطئين الرئيسيين. الأول هو الفكرة الخاطئة أن كل منزل يحصل على كسر الضرائب. والثاني هو أن كل دولار يدفع في فوائد الرهن العقاري يؤدي إلى تخفيض الدولار مقابل الدولار في ضريبة الدخل. (إذا كنت صاحب منزل، فهذا عنصر واحد تريد أن تفهمه وتستخدمه عند عودتك انظر الخصومات الضريبية على الرهن العقاري .

سوء الفهم 1

على الرغم من الضجيج قبل البيع، وهناك عدد كبير من أصحاب المنازل الذين لا يحصلون على أي ضريبة على الإطلاق من خصم الرهون العقارية الفائدة. نضع في اعتبارنا أنه، حتى حتى التأهل للخصم، يجب على أصحاب المنازل تفصيل الخصومات الخاصة بهم عند تحديد التزاماتهم ضريبة الدخل. يوفر إيتميزينغ فرصة لحساب نفقات محددة، بما في ذلك الفائدة على الرهن العقاري والضرائب العقارية والنفقات الطبية. وبما أن الفائدة على الرهن العقاري غالبا ما تكون أكبر النفقات التي يواجهها دافعو الضرائب، فإن اقتطاعها غالبا ما يتم الاستشهاد بها كحافز مالي لشراء منزل.

مرة أخرى، في حين أن فكرة جذابة من الناحية النظرية، والحقيقة هي أن تفصيل الخصومات لا معنى للجميع. أولا، يستند مبلغ الخصم القياسي إلى حالة الإيداع الضريبي. باستخدام بيانات عام 2011 كمثال على ذلك، دافعي الضرائب الذين هم واحد أو متزوج ولكن يودع بشكل منفصل، والخصم القياسي هو $ 5، 800. لرؤساء الأسر، هو $ 8، 500، وبالنسبة للأزواج المتزوجين الذين يقدمون عوائد مشتركة، والخصم القياسي هو 11 $ ، 600.

دافعي الضرائب الذين ليس لديهم خصومات التي تصل إلى أكثر من مبالغ خصم القياسية لا تحصل على تفصيل الخصومات الخاصة بهم. دافعي الضرائب الذين ليس لديهم ما يكفي من الخصومات للتأهل للحصول على بنود لا تحصل على فائدة من دفع الفائدة على الرهون العقارية الخاصة بهم. لا ننسى - ما يقرب من نصف جميع أصحاب المنازل مع الرهون العقارية تقع في هذه الفئة.

سوء الفهم 2

حتى بالنسبة لمالكي المنازل الذين يغيرون ضرائبهم ويتأهلون لخصم ضريبة الرهن العقاري، فإن مبلغ الخصم هو مجرد جزء بسيط من مبلغ الفائدة المدفوعة على الرهن العقاري. مرة أخرى، هناك حاجة إلى عدد قليل من الطحن لفهم الوضع بشكل كامل لأن الخصم ليس الائتمان الضريبي - كنت لا تحصل على ضريبة $ 1 كسر لكل دولار تنفقه؛ يمكنك الحصول على بنسات على الدولار. وخلافا للائتمان الذي يوفر تخفيضا للدولار مقابل الدولار على المبالغ الضريبية الفعلية المستحقة، يخفض خصم الرهن العقاري مبلغ الدخل الخاضع للضريبة المستحقة على أساس الضريبة الضريبية لدافعي الضرائب. (من الخدمات المجتمعية إلى البرمجيات الحرة، هناك العديد من الموارد المجانية للمساعدة في ضرائبك، اقرأ 6 مصادر للحصول على مساعدة مجانية للضرائب .

على سبيل المثال، ينفق دافعي الضرائب 12000 دولار على الرهن العقاري دفع الفائدة و دفع الضرائب بمعدل ضريبة دخل فردي بنسبة 35٪ سيسمح باستبعاد 12000 دولار من التزامات ضريبة الدخل، مما يؤدي إلى وفورات قدرها 4 200 دولار. لذلك دفع صاحب المنزل 12 ألف دولار إلى البنك في مصلحة النظام الحصول على ثلث هذا المبلغ المستبعد من الضرائب.

رياضيا، إنفاق 12000 $ لخفض مبلغ المال الذي سوف تدفع الضرائب على 4 دولار، 200 ببساطة لا معنى له. والأسوأ من ذلك أن التقييم الصادق للوفورات الفعلية في خط الأساس يجب أن يعوض قيمة الخصم القياسي. ويقدم الجدول أدناه مقارنة.

خصم الضرائب	قيمة الخصم	قيمة الخصم القياسي في 35٪ شريحة الضرائب	قيمة خصم الرهن العقاري على $ 12، 000 في الفائدة	خلاصة القول الفرق خصم و خصم الرهن
واحد	$ 5، 800	$ 2، 030	$ 4، 200	$ 2، 170
رئيس الأسرة	$ 8، 500		$ 1، 200	$ 1، 225
$ 1، 225	متزوج	$ 11، 600	$ 4، 060	$ 4، 200

فإن الزوجين في شريحة الضرائب 35٪ يحصل على 11 $، 600 خصم القياسية، والتي تبلغ قيمتها $ 4، 060 في تخفيض المدفوعات الضريبية. إذا قام الزوجان بتقسيم استقطاعاتهم على الجدول أ، فإن خصم الرهن العقاري سيصل إلى 4 200 دولار. حتى بدون خصم الفائدة على الرهن العقاري، يحصل دافع الضرائب على مبلغ الاستقطاع القياسي. الفرق بين الاثنين - القيمة المضافة من خلال دفع 12،000 $ دولار حقيقي للبنك في مصلحة الرهن العقاري - هو 140 $. نظرة عامة على الخصومات المفصلة لمعرفة المزيد.)

دافعي الضرائب في الأقواس الضريبية المنخفضة يحصلون على فائدة أصغر. ودافع الضرائب الذي ينفق 12000 دولار على الفائدة الرهن العقاري ودفع الضرائب بمعدل ضريبة الدخل الفردي من 25٪ سوف يحصل فقط على مبلغ 3 000 $ خصم الضرائب. إن "الفائدة" من خصم فوائد الرهن العقاري مبينة في الجدول أدناه.

خصم الضرائب	قيمة الخصم	قيمة الخصم القياسي في 25٪ ضريبة الدخل	قيمة خصم الرهن العقاري على $ 12، 000 في الفائدة	خلاصة القول الفرق خصم الخصم و الرهن العقاري
واحد	$ 5، 800	$ 1، 450	$ 3، 000	$ 1، 550
رئيس الأسرة		$ 3، 000	$ 875	$ 875
متزوج	$ 11، 600	$ 2، 900	$ 3، 000	$ 100

أن "متوسط ​​قيمة ميد (خصم الفائدة على الرهن العقاري) يرتفع باطراد مع الدخل من 91 دولارا، بالنسبة لذوي الدخل السنوي أقل من 40 ألف دولار، إلى 5 $، 459، لأولئك الذين يزيدون على 250 ألف دولار."تشير البيانات إلى أن الخصم الضريبي الذي يمكن وضعه لتشجيع شراء المنازل لا يشجع الأفراد على الهامش بين التأجير والامتلاك، بل يستخدمه دافعو الضرائب أكثر من غيرهم، الذين يميلون إلى أن يكونوا أسر ذات دخل أعلى. اقرأ المزيد الأطراف للضرائب: الجمهوريين مقابل الديمقراطيين )

أفضل طريقة

بدلا من إنفاق مبالغ كبيرة من المال على الفائدة مقابل القليل في المقابل، وسوف تكون أفضل بكثير من دفع نقدا لمنزلك الجديد، وشراء النقدية يوفر لك عشرات الآلاف من الدولارات لأنك لن تدفع الفائدة. (قد يكون هذا أكبر ديون لك ' تعرف على السبب الذي يجب أن تتقاعده عاجلا وليس آجلا، في دفع الرهن العقاري .

بالطبع، هناك دائما حجة بأنك تستطيع كسب المزيد من المال عن طريق دفع الفائدة والاستثمار وبقية أموالك في سوق الأوراق المالية، ويبدو وكأنه عظيم عندما يكون السوق آخذ في الارتفاع، ولكن برونوستيكاتورس إعطاء هذه المشورة هي في أي مكان أن ينظر إليها عندما ينخفض ​​سوق الأسهم 40٪، والقيم المنزلية تسقط 40٪، ونصائحهم الاستثمارية يترك أصحاب المنازل بسبب المزيد من الرهون العقارية من المنزل يستحق.

وبما أنه لا يوجد استثمار هناك يضمن عوائد أفضل من المبلغ الذي ستحفظه من خلال تجنب دفعات الفائدة تماما، فإن الخيار المحافظ واضح. تجنب دفع دفعات الفائدة إذا استطعت. دفع المنزل قبالة بسرعة إذا كنت لا تستطيع.