إذا كنت ترغب في الحصول على دفعة شهرية على الرهن العقاري الخاص بك أقل من ما يمكن الحصول عليه على قرض معدل ثابت، قد يكون مغرضا من قبل الرهن العقاري الفائدة فقط. من خلال عدم دفع المدفوعات الرئيسية لعدة سنوات في بداية مدة القرض الخاص بك، سيكون لديك أفضل التدفق النقدي الشهري. ولكن ماذا يحدث عندما تكون فترة الفائدة فقط؟ من يقدم هذه القروض؟ وعندما يكون من المنطقي الحصول على واحد؟ هنا هو دليل قصير لهذا النوع من الرهن العقاري.

- 1>>

كيف تعمل الدفعات

في أبسط الأمور، الرهن العقاري الفائدة فقط هو واحد حيث يمكنك فقط دفع الفائدة على السنوات الأولى - عادة 5 أو 10 - وبمجرد انتهاء تلك الفترة ، فإنك تدفع كل من المدير والفوائد. إذا كنت ترغب في إجراء الدفعات الرئيسية خلال فترة الفائدة فقط، يمكنك، ولكن هذا ليس شرطا من القرض.

سترى عادة القروض المخصصة فقط على شكل قروض عقارية 3/1 أو 5/1 أو 7/1 أو 10/1 (أرمز) قابلة للتعديل. المقرضين يقولون الخيارات 7/1 و 10/1 هي الأكثر شعبية مع المقترضين. وعموما، فإن فترة الفائدة فقط تساوي فترة الفائدة الثابتة للقروض بأسعار قابلة للتعديل. وهذا يعني إذا كان لديك 10/1 أرم، على سبيل المثال، سوف تدفع الفائدة فقط لمدة السنوات ال 10 الأولى.

على أرم الفائدة فقط، بعد انتهاء الفترة التمهيدية، فإن معدل الفائدة تعديل مرة واحدة في السنة (حيث يأتي "1") على أساس سعر الفائدة القياسي مثل ليبور زائد وهو هامش يحدده المقرض. يتغير المعدل المعياري مع تغير السوق، ولكن الهامش محدد سلفا في الوقت الذي تأخذ فيه القرض.

التغيرات في أسعار الفائدة محدودة بقبعات الأسعار. وهذا ينطبق على جميع أرمز، وليس فقط مصلحة فقط أرمز. وتقول كيسي فليمينغ، مسؤولة القروض لدى C2 فينانسيال كورب في سان دييغو ومؤلفة دليل القروض: كيفية الحصول على أفضل الرهن العقاري المحتمل، إن سقف الفائدة الأولي على 3/1 أرمز و 5/1 قسم إدارة السجلات والمحفوظات هو عادة اثنين. وهذا يعني إذا كان معدل الفائدة المبدئي هو 3٪، فعندما تنتهي فترة الفائدة فقط في السنة الرابعة أو السنة السادسة، لن يكون معدل الفائدة الجديد أعلى من 5٪. على 7/1 أرمز و 10/1 أرمز الحد الأقصى المعدل الأولي هو عادة خمسة.

بعد ذلك، تقتصر الزيادات في المعدل عادة على 2٪ سنويا، بغض النظر عن الفترة التمهيدية ل أرم. وتقول فليمينغ إن القبعات مدى الحياة هي دائما تقريبا 5٪ فوق سعر الفائدة على القرض. حتى إذا كان معدل البدء الخاص بك هو 3٪، فإنه قد يزيد إلى 5٪ في السنة الثامنة، 7٪ في السنة التاسعة والحد الأقصى للخروج في 8٪ في العام 10.

بمجرد انتهاء فترة الفائدة فقط، سيكون لديك ل بدء سداد أصل القرض على مدى فترة القرض (على أساس الاستهلاك المطفأ بالكامل، في خطاب المقرض). قروض الفائدة فقط اليوم ليس لديها مدفوعات بالون؛ فإنها عادة لا يسمح بها حتى بموجب القانون، ويقول فليمينغ.حتى إذا كان كامل مدة 7/1 أرم هو 30 عاما وفترة الفائدة فقط هي سبع سنوات، في السنة الثامنة، سيتم إعادة حساب الدفع الشهري الخاص بك على أساس أمرين: الأول، ومعدل الفائدة الجديد، وثانيا، تسديد أصل الدين على مدى ال 23 سنة المتبقية.

قرض أقل فائدة مشتركة

قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة ليست شائعة، على الرغم من أنك ستجدها من خلال بنك أوف أميركا إذا كنت بحاجة إلى قرض جامبو (قرض بمبلغ أكبر من 417 $ ، أو من خلال الاتحاد الائتماني الفيدرالي للبحرية للقروض المطابقة (تقتصر القروض عادة على 417 ألف دولار في معظم أنحاء البلاد) والقروض الجامبو. للانضمام إلى البحرية فكو، عليك أن تكون تابعة للقوات المسلحة الأمريكية، وزارة الدفاع، خفر السواحل أو الحرس الوطني أو أن تكون ذات صلة إلى عضو فكو البحرية. (999 <> جمبو مقابل الرهن العقاري التقليدي: كيف تختلف .) مع قرض خاص بفائدة ثابتة لمدة 30 عاما فقط، قد تدفع فائدة لمدة 10 سنوات فقط، ثم تدفع فائدة زائد السنوات ال 20 المتبقية. على افتراض أنك لا تضع شيئا تجاه المدير خلال تلك السنوات العشر الأولى، فإن الدفع الشهري الخاص بك من شأنه أن يقفز بشكل كبير في العام 11، ليس فقط لأنك سوف تبدأ سداد المبلغ الرئيسي، ولكن لأنك سوف تسدد أصلا على مدى 20 عاما فقط بدلا من 30 عاما. ونظرا لأنك لا تسدد رأس المال خلال فترة الفائدة فقط، عند إعادة تعيين سعر الفائدة، فإن دفع الفائدة الجديد يستند إلى مبلغ القرض بالكامل. سيكلف قرض بقيمة 100 ألف دولار بمعدل فائدة قدره 5٪ فقط 291 دولارا. 67 في الشهر خلال السنوات العشر الأولى، ولكن 579 دولارا. 96 في الشهر خلال العشرين سنة المتبقية - ضعف تقريبا.

أكثر من 30 عاما، سيكلفك القرض الذي تبلغ قيمته 100 ألف دولار (أو ما يعادله بالعملة المحلية) 174 دولارا أمريكيا (190 دولارا أمريكيا). إذا كنت قد حصلت على قرض معدل ثابت لمدة 30 سنة بنفس سعر الفائدة 3. 5٪ (المشار إليه في "كيفية عمل الدفعات" أعلاه)، فإن التكلفة الإجمالية الخاصة بك على مدى 30 عاما سيكون 161 $، 656. 09. هذا 12 $، 534. 71 أكثر في الفائدة على القرض الفائدة فقط، وأن تكلفة الفائدة الإضافية هي السبب في أنك لا ترغب في الاحتفاظ بقرض الفائدة فقط لمدة كاملة. سوف تكون مصروفات الفائدة الفعلية الخاصة بك أقل، ومع ذلك، إذا كنت تأخذ خصم الرهون العقارية الفائدة.

القروض المتاحة

منذ أن واجه الكثير من المقترضين مشاكل مع قروض الفائدة فقط خلال سنوات فقاعة، البنوك مترددة في تقديم المنتج اليوم، ويقول يائيل إشاكيس، نائب رئيس ميريديان الرهن العقاري الأول في بروكلين، نيويورك، و مؤلف الدليل الكامل لشراء منزل.

تقول فليمينج أن معظم القروض ذات سعر فائدة متغير، مع فترة محددة من 5 أو 7 أو 10 سنوات. قرض جامبو هو نوع من القروض غير المطابقة. وخلافا للقروض المطابقة، فإن القروض غير المؤهلة ليست مؤهلة لبيعها إلى فاني ماي وفريدي ماك، وهما المؤسستان العملاقان اللذان يعدان أكبر مشترين لرهن الرهن العقاري وسبب توافر القروض على نطاق واسع.

عندما تشتري فاني وفريدي قروضا من مقرضي الرهن العقاري، فإنها توفر المزيد من الأموال للمقرضين لإصدار قروض إضافية.القروض غير المطابقة مثل قروض الفائدة فقط لديها سوق ثانوية ثانوية للرهن العقاري؛ فإنه من الصعب العثور على المستثمر الذي يريد شرائها. فالمزيد من المقرضين يعلقون على هذه القروض ويخدمونها داخليا، مما يعني أن لديهم أقل من المال لتقديم قروض إضافية. ومن ثم فإن القروض التي لا تقتصر على الفائدة ليست متاحة على نطاق واسع. حتى لو كان القرض الفائدة فقط ليس قرض جامبو، فإنه لا يزال يعتبر غير مطابقة. اقرأ المزيد

فاني مي: ماذا يفعل وكيف يعمل . لأن القروض المخصصة فقط ليست متاحة على نطاق واسع مثل القروض ذات معدل ثابت ثابت لمدة 30 عاما " أفضل طريقة للعثور على مقرض صالح فقط هو من خلال وسيط السمعة مع شبكة جيدة، لأنه سوف يستغرق بعض التسوق خطيرة للعثور على ومقارنة العروض، "يقول فليمينغ.

بالإضافة إلى بنك أوف أميركا، فكو البحرية والشركات التي لدينا مصادر الخبراء تعمل ل - C2 المالية كورب، أول ميريديان الرهن العقاري و الملاك البلوط قروض المنزل - المقرضين الآخرين وجدنا أن تقديم القروض الفائدة فقط تشمل ايفربانك، بنك الاتحاد الخاصة البنك، السوق المقرض صوفي، بنك المواطنون، بنك الإنترنت والرهن العقاري المتحدة المتحدة. هذه ليست قائمة شاملة، ولكنها توفر نقطة انطلاق إذا كنت تسوق لقرض الفائدة فقط.

مقارنة التكاليف

"تختلف الزيادة في سعر الفائدة فقط حسب المقرض و اليوم، ولكن الرقم الذي سوف تدفع على الأقل 0. 25٪ قسط في سعر الفائدة"، ويقول فليمينغ.

وبالمثل، يقول ويتني فيت، رئيس أنجل أوك هوم لوانس في أتلانتا، أن معدل الفائدة على الرهن العقاري فقط هو 0. 125٪ إلى 0. أعلى بنسبة 375٪ من معدل القروض ذات الفائدة الثابتة أو أرم، اعتمادا على التفاصيل.

في ما يلي كيف ستبدو دفعاتك الشهرية مع قرض بقيمة 100 ألف دولار أمريكي فقط مقابل قرض ثابت أو أرم إطفاء كامل، بمعدل كل من هذا النوع من القروض:

7 سنوات، الفائدة فقط أرم، 3. 125٪: 260 $. 42

• قرض تقليدي ذو معدل ثابت لمدة 30 سنة (وليس الفائدة فقط)، 3. 625٪: 456 دولارا. 05
• 7-يار، إطفاء كامل أرم (30 سنة إطفاء)، 2. 875٪: 414 $. 89
• في هذه المعدلات، على المدى القصير، فإن أرم الفائدة فقط يكلفك 195 $. 63 أقل شهريا لكل 100 دولار، 000 مقترض للسنوات السبع الأولى مقارنة بقرض ثابت المدة لمدة 30 عاما، و 154 دولارا. 47 أقل في الشهر مقارنة مع 7/1 أرم إطفاء كامل.

من المستحيل حساب التكلفة الفعلية لمعدل الفائدة على القرض القابل للتعديل فقط عندما تقوم بإخراجه لأنك لا تستطيع أن تعرف مسبقا ما سيتم إعادة معدل الفائدة إلى كل سنة. ليس هناك حقا وسيلة لملء التكلفة، إما، ويقول فليمينغ، على الرغم من أنك يمكن تحديد مدى الحياة سقف الفائدة والأرض من العقد الخاص بك، لذلك هل يمكن حساب الحد الأدنى والحد الأقصى لتكلفة عمر، ونعرف أن التكلفة الفعلية الخاصة بك سوف تقع في مكان ما بين. يقول فليمنغ: "سيكون نطاقا كبيرا، على الرغم من ذلك.

الخلاصة

يمكن أن يكون الرهون العقارية ذات الفائدة فقط أمرا صعبا لفهمها وسوف تزيد دفعاتك بشكل كبير بمجرد انتهاء فترة الفائدة فقط.إذا كان القرض الخاص بك الفائدة فقط هو أرم، سوف تزيد المدفوعات الخاصة بك أكثر من ذلك إذا زادت أسعار الفائدة، وهو رهان آمن في بيئة ذات معدل منخفض اليوم. هذه القروض هي الأفضل للمقترضين المتطورة الذين يفهمون تماما كيف يعملون وما هي المخاطر التي يأخذونها.

5 أنواع الرهن العقاري المحفوفة بالمخاطر لتجنب . قد تكون مهتما أيضا

الرهون العقارية: معدل ثابت مقابل معدل قابل للتعديل و أساسيات الرهن العقاري .