وجود رهن عقاري ليس نادرا كما قد تعتقد. الناس الذين يجمعون ما يكفي من العدالة في منازلهم قد تختار لإخراج الرهن العقاري الثاني. قد يستخدمون المال لسداد الدين، وإرسال طفل إلى الكلية، والتمويل بدء الأعمال التجارية، أو إجراء عملية شراء كبيرة.

دعونا نلقي نظرة على مثال واحد: لقد أخذت خط ائتمان المنزل قبل 10 سنوات أو أكثر وخلال فترة السحب - الوقت الذي يمكنك فيه "رسم" على حد الائتمان - كنت تدفع مبلغا يمكن التحكم فيه: 275 دولارا أمريكيا شهريا على خط ائتمان بقيمة 100 ألف دولار.

وفقا لشروط هذا القرض، وبعد عشر سنوات تصبح فترة السحب فترة السداد - السنوات ال 15 المقبلة حيث يجب عليك تسديد القرض كقرض عقاري. ولكن ربما كنت لا تتوقع أن 275 $ الدفع لتصبح 700 $ الدفع التي يمكن أن تتحرك حتى أعلى إذا ارتفع سعر الفائدة الرئيسي.

من خلال توحيد القرضين، يمكنك حفظ أكثر من 100 دولار كل شهر وقفل معدل الفائدة بدلا من مشاهدته تتصاعد إذا رئيس الوزراء ترتفع. من ناحية أخرى، ربما كنت ترغب في دفع القروض قبالة أسرع وتريد شروط أفضل من شأنها أن تساعدك على القيام بذلك. كيف هذا النوع من العمل التوحيد وهل فكرة جيدة؟

تعرف على ما كنت تبدأ

لفهم ما يحدث عند توحيد عليك أن تعرف بعض الأشياء عن القروض الحالية لديك. إذا، عندما تذهب إلى توحيد القروض، كنت أدرك أن الرهن العقاري الخاص بك الثاني كان يستخدم لسحب النقود من منزلك لسبب ما - يسمى قرض التسليف - قد تضيف تكلفة إلى القرض الجديد وتقليل المبلغ الذي لك التأهل. ويقول المقرضون أن القروض النقدية مرتفعة، لأن المقترض إحصائيا أكثر عرضة للمشي بعيدا عن القرض في حالة حصولهم على مشكلة.

ثم هناك معدل / إعادة تمويل المدى (ريفي). هذا النوع من القروض هو مجرد تعديل على سعر الفائدة وشروط القرض الحالي. ويعتبر القرض أكثر أمانا للمقرض لأن المقترض لا يجبر أي أموال أو يقلل من قيمة حقوق الملكية لديهم في العقار. قد تكون قد أعيد تمويلها مؤخرا عندما انخفضت أسعار الرهن العقاري إلى أدنى مستوياتها التاريخية.

لماذا هذه الفروق مهمة؟ وفقا ل كيسي فليمينغ، مستشار الرهن العقاري مع C2 المؤسسة المالية، ومؤلف كتاب "دليل القرض: كيفية الحصول على أفضل الرهن العقاري الممكنة"، فهي مهمة لأن الشروط والمبلغ الذي سوف تدفع على الرهون العقارية الجديدة يمكن أن تكون مختلفة جدا.

"لنفترض أنك وجارك على حد سواء يحصلون على قروض إعادة تمويل بقيمة 75٪ للقروض، وذلك بموجب الحد الأقصى للقرض البالغ 417 ألف دولار أمريكي (أو ما يعادله بالعملة المحلية). سيزيد القرض الخاص بك عن 625 نقطة أكثر من 625 نقطة اعتبارا من أبريل 2015. و 1 نقطة هي 1٪ من قيمة القرض، لذلك إذا كان مبلغ القرض 200،000 دولار، كل شيء يساوي أنك ستدفع $ 1، 250 ( $ 200، 000 x.00625) أكثر لنفس سعر الفائدة كجارتك.

فكر في الأمر بهذه الطريقة. إذا كنت في الأصل حصلت على قرضين عندما اشتريت المنزل، فإنه ليس قرضا للخروج من القرض منذ الرهن العقاري الثاني كان يستخدم للحصول على المنزل - لا سحب النقدية للخروج منه. ولكن في وقت لاحق، إذا كنت قد تلقيت المال نتيجة أخذ الرهن العقاري الثاني، أن واحد كان قرضا للخروج، وبالتالي سيتم اعتبار القرض الموحد الجديد نفسه.

هناك سبب آخر يصبح هذا التمييز مهما. ولأن القروض النقدية هي أكثر خطورة على المقرض، فإنها قد تقرض فقط 75٪ إلى 80٪ من حقوق الملكية الخاصة بك في منزلك مقابل 90٪ على ريفي معدل / الأجل. فليمينغ يضعها في لغة إنجليزية بسيطة مثل هذا: "إذا كان القرض الخاص بك سوف تعتبر قرضا للخروج، سوف تحتاج المزيد من الأسهم في الممتلكات الخاصة بك للتأهل. "

كيفية توحيد

سوف المقرض القيام بجميع الأوراق المعقدة التي تذهب مع توحيد القروض. مهمتك هي أن تكون مستنيرة المستهلك. لا تتحدث مع أحد المقرضين - التحدث مع عدة.

منذ توحيد اثنين من القروض هو أكثر تعقيدا من الرهن العقاري المنزل مباشرة، فمن الأفضل أن تتحدث شخصيا مع ما يصل إلى ثلاثة أو أربعة المقرضين. هل يمكن التحدث إلى البنك أو اتحاد الائتمان الخاص بك، وسيط الرهن العقاري، أو اتخاذ توصيات من المتخصصين في هذا القطاع تثق به.

وبطبيعة الحال، اسألهم ما إذا كان القرض الجديد سيصبح قرضا صادرا أو رفي معدل / مدة. هل هو قرض ثابت أو متغير؟ 15 أو 30 سنة؟ ( ما هو أفضل، قرض ثابت أو متغير؟)

عندما تكون راضيا عن مقرض معين، سوف يسلكون هذه العملية. لا توقع أي شيء دون قراءته أولا وتأكد من أنك تفهم جدول الدفع.

إذا كان القرض الخاص بك قرضا خارجيا، يقول كيسي فليمينغ أنه قد يكون هناك وسيلة لتحويله إلى ريفي معدل / الأجل بعد عام واحد.

"قم بتوحيد القروض على أنها مبالغ نقدية ولكن حصلت على ائتمان مقرض يدفع جميع التكاليف المرتبطة بالمعاملة. انتظر سنة واحدة وإعادة تمويل مرة أخرى. ونظرا لأنك تقوم بإعادة تمويل قرض واحد فقط في هذه المرحلة، فإنه ليس قرضا. الآن يمكنك أن تنفق المال على نقاط لشراء سعر الفائدة لأسفل منذ سوف تبقي على القرض لفترة أطول من الزمن. "فليمينغ يذهب إلى تقديم المشورة بهذا فقط إذا كنت تعتقد أن أسعار الفائدة مستقرة أو قد تنخفض. (قد تكون مهتما أيضا نقاط الرهن العقاري: ما هو نقطة؟ )

الخط السفلي

"لم يتخذ قرارا لإعادة تمويل أو توحيد القروض على أساس فقط على تخفيض دفعتك الشهرية. في معظم الحالات سوف تنفق أكثر على مدى حياتك على القرض الجديد مما كنت ببساطة دفع القروض القائمة "، ويقول فليمينغ. "الملايين من المستهلكين تبقي رهن مستقبلهم وتنتهي بعشرات أو حتى مئات الآلاف من الدولارات أقل في التقاعد. "

بدلا من ذلك، حدد كم من الوقت تعتقد أنك ستبقى في المنزل، ومقارنة تكلفة الرهن العقاري الحالي الخاص بك إلى الرهن العقاري الجديد بالإضافة إلى أي تكاليف مرتبطة بالقرض الجديد طوال المدة التي ستحتفظ بها القرض.وإذا كانت التكاليف أقل، فإن التوحيد ربما يكون فكرة جيدة.