جاءت أخبار سارة من واشنطن مؤخرا. فاني ماي وفريدي ماك، الوكالات الحكومية المستأجرة التي تشتري الرهون العقارية من المقرضين من القطاع الخاص، وافقت على القواعد التي من المحتمل أن تفتح أسواق الرهن العقاري للمقترضين الذين لديهم ائتمان أقل من الكمال. (> المشكلة لفهم سبب أهمية هذا الخبر، عليك أولا أن تفهم المشكلة. فاني وفريدي، كما هو معروف، لا تقرض المال. لن يقوم المستهلك باستدعاءهم للحصول على تقدير حسن النية لشراء منزل قادم. بدلا من ذلك، فاني وفريدي هي شركات التداول العام التي أنشأها الكونغرس التي تساعد على توفير الاستقرار والسيولة لسوق الرهن العقاري.

عندما يقدم المقرض قرضا لتمويل شراء السكن، غالبا ما يكون الهدف النهائي للمقرض هو بيعه إلى فاني أو فريدي في ما يسمى بالسوق الثانوية. من خلال بيع القرض، المقرض مسحها من كتبه، وتحرير الأموال وتحقيق أرباح فورية على القرض. ويتحمل الكونغرس فاني وفريدي مساعدة العائلات المنخفضة والمتوسطة والمتوسطة الدخل على تحقيق حلمهم بشراء منزل. وهذا يجعل الوكالات حريصة على شراء هذه القروض من المقرض الأصلي (الأساسي) لإضافة إلى محفظتها.

ولكن هنا حيث يأتي الجانب المظلم من إقراض الرهن العقاري إلى النور. فاني وفريدي اثنين من أكثر المشترين حريصة في السوق الثانوية. وبسبب ذلك، عندما يقرر المقرضون ما إذا كان الشخص مؤهلا، فإنهم لا يفكرون كثيرا في الحفاظ على القرض؛ فإنهم سيوافقون على القرض فقط إذا اعتقدوا أن فريدي وفاني سيشترونه.

كما وجد المقرضون بشكل جماعي في أعقاب أزمة السكن، يمكن لفاني وفريدي إرغامهما على إعادة شراء القرض إذا لم يكن هناك شيء صحيح. أو إذا لم تقم الوكاالت بإجبار أحد البنوك على إعادة شراء قرض غير مرض، فقد يصفونه بعقوبات. حيث أن شراء القرض مرة أخرى غالبا ما يعادل خسائر المقرض، تحاول البنوك تجنب حدوث ذلك.

أولا، أصبحت معايير الاكتتاب أعلى. إذا كنت قد تقدمت بطلب للحصول على قرض عقاري منذ الأزمة المالية، فأنت تعلم أن مستوى الحفر في الشؤون المالية الخاصة بك هو أعلى بكثير مما كان عليه قبل عام 2008. ثانيا، المقرضين لن إقراض للمقترضين الذين بالكاد تلبية معايير الاكتتاب. وهذا يترك المقترضين المؤهلين دون الحصول على قرض لأن المقرضين لا يرغبون في اغتنام فرصة إعادة بيعهم إلى فاني أو فريدي أو أي مشتر آخر في السوق الثانوية.

الحل الجديد

هذا هو المكان الذي تصبح فيه الأخبار الأخيرة مهمة. أعلن فاني وفريدي أنهما يضعان القواعد التي من شأنها أن تجعل عقول المقرضين في سهولة تقديم القروض للمقترضين الذين لا يكادون مؤهلون.ويشمل التغيير إلى حد كبير النزاعات. إذا حدث نزاع بين المقرض وفريدي أو فاني، فإن فريدي وفاني ليسا الحراس النهائيين بعد الآن. بدلا من ذلك، سوف تذهب إلى الحكم المستقل.

ويضيف ذلك إلى تغييرات أخرى أدت إلى تخفيف القيود على مدى السنوات القليلة الماضية، بما في ذلك التزام فاني وفريدي بعدم إجبار المقرضين على إعادة شراء قرض ما لم يفقد المقترض أكثر من دفعتين غير متتاليتين أو كان هناك دليل على حدوث غش. وفي عام 2014، عرفت الوكالات الغش على نحو أفضل، وفي العام الماضي أوضحت العقوبات على الأخطاء في الاكتتاب، مما أدى إلى فرض عقوبات شديدة على المشاكل الأصغر حجما. وقد ساهمت كل هذه التغيرات في تخفيف السوق، مما فتح الباب أمام السماح للمقترضين الأقل تأهيلا بالحصول على قروض عقارية.

الخلاصة

من الناحية النظرية، ينبغي أن تسهل هذه القواعد الجديدة على بعض المقترضين المحتملين التأهل للحصول على رهن عقاري. ما إذا كان أو لم يحدث ذلك يبقى أن نرى. ويقول بعض الخبراء أن المعايير سوف تخفف، في حين يعتقد آخرون أن المستهلكين لن نرى تغييرا. (لمزيد من التفاصيل، راجع

ما يمكن توقعه من أسعار الرهن العقاري في عام 2016

.