الرهن العقاري الفائدة فقط هي شعبية بين المقرضين والمقترضين بسبب قدرتها على السماح لأصحاب المنازل لتمويل المنازل مع الرهون العقارية التي قد لا تكون مؤهلة خلاف ذلك ل. وهذه القروض، التي تتطلب مدفوعات قروض شهرية أصغر من القروض التقليدية التي تسدد أصلا، يمكن أن تكون ذات فائدة كبيرة لأصحاب المنازل لأول مرة أو المقترضين الذين يتوقعون زيادات كبيرة في دخلهم المتاح. ومع ذلك، يمكن أن تصبح هذه القروض أيضا محفوفة بالمخاطر بالنسبة للمقترضين الذين يسيئون إدارة مواردهم المالية.

في هذه المقالة، سنناقش كيفية تأثير هذا النوع من التمويل على الوضع المالي للمقترض ومقارنته بالتمويل التقليدي.

إذا كنت تفكر أيضا في البحث عن الرهن العقاري المعدل الثابت التقليدي، يمكنك مواصلة البحث باستخدام آلة حاسبة الرهن العقاري مثل واحد أدناه.

الأساس المنطقي للمقرضين

أدت الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل، والتي لها مدفوعات أولية تقل كثيرا عن مدفوعاتها ذات المعدل الثابت في المستقبل، دورا كبيرا في زيادة معدلات التخلف عن القروض التي حدثت أثناء أزمة القروض الفرعية من عام 2007. المقترضون الذين يراهنون على أن دخلهم سوف ينمو على الأقل بالسرعة التي تزيد فيها مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم قد يجدون أنهم لا يستطيعون تحمل تسويات المعدل السنوي أو دفعات أعلى سعر ثابت.

إن الدفعات الشهرية على الرهون العقارية إو أقل من تلك التي على رهن القروض الرئيسية المشابهة لأنها لا تتطلب دفع أصل خلال جزء من فترة القرض. ويمكن زيادة حصيلة القرض من قبل المقرضين للسماح للمقترضين بالتأهل للحصول على قروض أكبر بكثير من الرهن العقاري التقليدي المماثل. وفي الواليات المتحدة، تميل قروض الرهن العقاري إو إلى أن تكون هيكلة على أنها قروض مدتها 30 سنة، والتي لها إما خمس أو 10 سنوات من مدفوعات الفائدة فقط. ثم، يتم إطفاء المدفوعات بالكامل على مدى العمر المتبقي من القرض. وعادة ما تطفو أسعار الفائدة خلال فترة الفائدة فقط، وغالبا ما تعدل في رد فعل للتغيرات في أسعار الفائدة في السوق.

سعر الفائدة على الرهن العقاري المستقل غالبا ما يكون أعلى من المعدلات على الرهن العقاري التقليدي. كما أن قروض الفائدة فقط تميل إلى أن تكون عرضة لمخاطر التخلف عن القروض التقليدية. وعلاوة على ذلك، قد يكون للمقرضين المزيد لتخسره إذا كان المقترض يتخلف عن رهن إو مقارنة بالرهن العقاري التقليدي لأن المقترض يدفع المبلغ إلى المقرض. وفي أسوأ السيناريوهات، فإن أي تخفيض في قيمة المنزل قد يجعل المقترض غير قادر على تسديد الدفعات، حتى بعد بيع العقار. كما سيحافظ المقترضون على القدرة على إعادة تمويل العقار عندما ينضج القرض. ولذلك، لتعويض المقرضين عن هذا الخطر الافتراضي، يخضع المقترض لعالوة مخاطر على القروض التقليدية لتسديد أصل الدين. وتتخذ علاوة المخاطر هذه شكل أسعار فائدة أعلى.

هذا الخطر الافتراضي يمكن تعويضه عن طريق إمكانية هذا القرض للحد من مخاطر الدفع المسبق. عندما تعتقد السوق أن التخلف عن السداد في المستقبل آخذ في الانخفاض، فإن بعض المقرضين، وخاصة تلك التي توثق هذه الرهون العقارية، سوف تقدم القروض بفوارق مخفضة بسبب قدرتها على زيادة العائد حتى النضج وتؤثر على قيمة التصنيف "أ" شندات السندات ذات العائد التي تتأثر مباشرة من الدفع المسبق.

الفائدة فقط مقابل. الرهن العقاري التقليدي

من المهم أن نفهم كيف أن هيكل الدفع إو يقارن مع بديل السداد الرئيسي. النظر في قرضين مع الشروط التالية. ولأغراض المقارنة، سيتم استخدام قرض إو يستبعد فترة سداد رئيسية.

A $ 200، 000، 30 سنة إطفاء كامل القرض الرئيسي التقليدي دفع بنسبة 5٪ سعر الفائدة بالمقارنة مع 200،000 $ فقط الفائدة على الفائدة غير إطفاء القرض بنفس سعر الفائدة من شأنه أن ينتج النتائج المالية التالية:

إيتم	إو لوان (A)	القرض التقليدي (B)	الفرق (أب )
الدفعة الشهرية (المدير و الفائدة)	$ 833. 33	$ 1، 073. 64	- 240 دولارا. 31
إجمالي الفائدة المدفوعة	$ 300، 000. 00	$ 186، 511. 57	$ 113، 488. 43
إجمالي المدفوع	$ 0. 00	$ 200، 000	- $ 200، 000
الرصيد الرئيسي عند الاستحقاق	$ 200، 000	$ 0. 00	$ 200، 000

في هذا السيناريو، فإن الشخص الذي يأخذ خيار الفائدة فقط سيدفع 240 دولارا. و 31 دولارا في الشهر، و 113 دولارا، و 488 دولارا إضافيا. 43 من الفوائد على مدى فترة القرض، وفي نهاية 30 سنة، سيظل المبلغ المستحق أصلا هو 200 ألف دولار. ينخفض ​​الرصيد الرئيسي للقرض المطفأ مع مرور الوقت، ولأن تكاليف الفائدة تستند إلى الرصيد الرئيسي القائم، فإن المقترض لقرض الفائدة فقط يواجه إمكانية دفع مبلغ كبير من الفائدة الإضافية على القرض.

فوائد المقترضين

ميزة هذا النوع من التمويل هو أنه يسمح للمقترضين، وليس المقرض، بتحديد المبلغ المناسب والقابل للتحقيق من حقوق الملكية التي سيتم تجميعها على مدى فترة القرض. وبفضل استقطاع الفائدة على الرهن العقاري، تعتبر قروض الرهن العقاري من أرخص مصادر رأس المال. ومع ذلك، فإن الإنفاق الشهري المرتفع لخدمة هذه القروض قد يجبر بعض أصحاب المنازل في بعض الأحيان على استخدام قروض أكثر تكلفة على المدى القصير مثل بطاقات الائتمان والتسهيلات الائتمانية للأفراد لتغطية نفقاتهم. باستخدام رهن إو كجزء من خطة مالية شاملة، يمكن لمالكي المنازل استخدام مرونة الدفع الرئيسية لتقليل نفقات القروض قصيرة الأجل بشكل دوري. والكلمة الرئيسية هنا هي "بشكل دوري"، لأن تعليق الدفع المقرر للمبلغ على أساس منتظم يمكن أن يصبح بسهولة ذريعة للاستهلاك وربما تتراجع في الديون. (للحصول على قراءة ذات صلة، انظر خصم خصم فوائد الرهون العقارية .

ميزة أخرى للقرض الخاص بالفائدة هي أنه يمكن أن يساعد على تخفيف تأثير تغيرات الحياة التي تؤثر سلبا على الدخل المتاح. يمكن أن تكون الرهون العقارية التقليدية عبئا كبيرا على الناس عندما يتم تخفيض النقد المتاح.ومن الأمثلة على ذلك فقدان وظيفة أو انقطاع الأعمال أو نفقات كبيرة غير متوقعة. وفي حالة حدوث انخفاض مؤقت في الدخل المتاح، يمكن لرهن الفائدة فقط تعليق المدفوعات الرئيسية على الرهن العقاري، وتحرير النقد لمساعدتهم على الحصول على أصحاب المنازل من خلال الانكماش. شخص ما لديه ما يكفي من الانضباط الذاتي المالي لمتابعة خطة مالية مدروسة يمكن أن تدفع مقدما كمية مناسبة من رأس المال على مر الزمن لتجميع المبلغ المطلوب وقابلة للتحقيق من الإنصاف في المنزل، ولكن للآخرين، وسوء إدارة هذه الاستراتيجية من المرجح أن يؤدي إلى مزيد من عدم الاستقرار المالي.

مخاطر المقترضين

إن الاعتماد على رهن إو سيعوق تراكم الأسهم في منزلك، والذي يمكن أن يكون مصدرا للثروة ومكونا للاستقلال المالي عندما يقترب عمر التقاعد. ويرى المقترض غير المنضبط الذي يخطط لتسديد مدفوعات رئيسية كبيرة على مدى فترة القرض أن عدم القدرة على البقاء مع خطة سداد يمكن أن يؤدي إلى زيادة في المبلغ المطلوب من الفائدة. عندما ينضج الرهن العقاري، والمخاطر المقترض بسبب دفع البالون الذي هو أكبر مما كان متوقعا في الأصل. ويتطلب تمويل إو التأمل في اكتساب فهم لمهارات الإدارة المالية. هذا النوع من العناية الواجبة عند الدخول في قرض الفائدة فقط أو أي تمويل آخر، من شأنها أن تبقي واحدة آمنة من المزالق المالية.

المقترضون المثاليون

ما هو نوع المقترض الذي يجب أن ينظر في قروض إو؟ ومن المرجح أن يستخدم صاحب منزل شاب أول مرة قرضا منزليا مخصصا للفوائد فقط، ولكن من المرجح أيضا أن يواجه مشاكل إذا لم تنمو الأرباح بما يتماشى مع الزيادات في تكاليف الرهن العقاري. ویمکن للمھنیین الذین لدیھم دخل أو أرباح غیر متوقعة مع عنصر متغیر کبیر أن یکونوا مناسبین بشکل مناسب لھذا النوع من القروض. على سبيل المثال، المهنيين الذين يحصلون على مكافآت كبيرة كجزء من تعويضاتهم السنوية يستفيدون من دفعات شهرية أقل، ويمكن استخدام التوزيع الإجمالي الكبير كمبلغ لرأس المال لدفع المبلغ المقرر. ومن المؤكد أن المهنيين مثل السماسرة الذين يعملون على هيكل العمولات والذين يمكن أن تتقلب دخلهم بشكل كبير من سنة إلى أخرى يمكن أن يستفيدوا بالتأكيد من المرونة في دفع أصل الدين عند توفر الدخل.

هناك حالة واحدة حيث يمكن للمقترض أن ينظر في الدخول في رهن إو دون نية دفع أي وقت مضى الدفع الرئيسي قبل الاستحقاق. بالنسبة للمستثمرين العقاريين / المضاربين، يمكن أن تكون قروض إو وسيلة استثنائية لاستخدام أموال أشخاص آخرين للاستفادة من سوق العقارات المعزز. لمعرفة المزيد عن الاستثمار العقاري، انظر استكشاف دروس الاستثمار العقاري ، الاستثمار في العقارات و خمسة أشياء يجب أن يعرفها كل مستثمر عقاري . < باستخدام القروض إو لمشاريع الإسكان، والمستثمرين الحفاظ على تكاليف التشغيل الحالية منخفضة قدر الإمكان وتعظيم أرباحها. أما النقد الذي كان سيستخدم لولا ذلك في سداد أصل الدين فيستخدم في مصروفات أخرى أو يستخدم لترقية العقار لتعظيم القيمة عندما يصل سوق العقارات في تلك المنطقة إلى ذروته.من خلال بيع العقار بأقصى قيمة ومن ثم سداد القرض في ذلك الوقت، يمكن للمستثمرين يحتمل أن يحققوا معدلات عوائد معلقة بسبب الكميات المنخفضة نسبيا من رأس المال الخاص المستثمر في الصفقة. ومع ذلك، فإن الاستراتيجية بأكملها يمكن أن تنهار إذا كان سوق الإسكان لتلك المنطقة في حالة انكماش. قد ينفد المضارب من المال لدفع المدفوعات الشهرية قبل أن يتمكن من بيع العقار بسعر لائق.

القاع

قروض إو هي نوع من التمويل الذي يتطلب من المقرضين أن يكونوا أكثر حذرا في الاكتتاب لضمان أن المكافآت تفوق مخاطر التخلف عن السداد. وبالنسبة للمقترضين، فإن القدرة على تعليق مدفوعات أصل الدين بصفة دورية للمساعدة في التأهيل الأولي لقرض منزلي أو عزلهم عن تخفيضات غير متوقعة في الدخل هي منافع ستقود الكثيرين إلى النظر في قروض الفائدة فقط. ومع ذلك، وباستثناء المستثمرين العقاريين الذين سيستخدمون رأس المال المقرض للاستفادة من الزيادات المحلية في القيم العقارية، يجب على المقترضين الذين يستخدمون هذا التمويل بالذات التأكد من تقييم قدراتهم على البقاء ضمن خطة مالية وعدم استخدام قروضهم المنزلية وسيلة غير مكلفة لتمويل عادات الإنفاق المفرط.