من بين جميع مجالات التمويل والإقراض النقدي، ربما لا شيء يضرب أقرب إلى الوطن (حرفيا) من سعر الفائدة على الرهن العقاري السائد. بعد كل شيء، وقدرتك على شراء مسكن جديد، أو لإعادة تمويل القرض على واحد الحالي الخاص بك، يعتمد على ذلك. فكيف تعمل هذه المعدلات، وما الذي يؤثر عليهم؟

كيف يعمل

الجواب السريع والقذر: انهم يتغيرون باستمرار، اعتمادا على ما تقوم به الحكومة وكيف تتفاعل وول ستريت.

الآن، الإجابة بطيئة ونظيفة. ربما تعلم أن الكثير مما يحدث في الأسواق المالية العالمية يحدث في الوقت الحقيقي. عندما يكون هناك جزء جديد من الأخبار يضرب، البورصات والأسواق الاستثمارية الأخرى تتفاعل داخل ميلي ثانية - نعم، ميلي ثانية. مع مساعدة من أجهزة الكمبيوتر المتطورة للغاية، يمكن للمستثمرين نقل المال من مكان إلى آخر للاستفادة من المعلومات بشكل أسرع مما يمكنك رسم التنفس. وهذا يعني أن سعر الفائدة الخاص بك المقرض الرهن العقاري يقدم لك يمكن أن تكون أعلى أو أقل على أساس شيء حدث قبل دقائق فقط.

خذ، على سبيل المثال، الانكماش الحالي في بورصة نيويورك. وكان عام 2016 بداية محبطة لمستثمرين في وول ستريت. انخفض مؤشر داو جونز الصناعي أكثر من 9٪ وسجل عدة أيام من التحركات نقطة ثلاثية الأرقام. وقد دفع ذلك المستثمرين إلى تفريغ الأسهم والأسهم القائمة على الأسهم، ونقل أموالهم إلى أسواق أكثر أمانا. واحدة من هذه هي سوق الخزانة الأمريكية. عندما يتم سكب النقود في سندات الخزينة، والمذكرات والفواتير، تنخفض عائداتها.

تخمين ما هو المحرك الأساسي لمعدلات الرهن العقاري؟ مذكرة الخزانة العشرية.

إذا كنت في السوق للحصول على الرهن العقاري الآن، فإنك ترى معدلات حوالي 0. ​​06٪ أقل - أو ست نقاط أساس إذا كنت تريد أن تبدو ذكية. هذا هو السبب الرئيسي لماذا، أسبوع 11 يناير، قفزت طلبات إعادة التمويل المعدلة موسميا 19٪ من الأسبوع السابق. ست نقاط أساس يبدو وكأنه كمية صغيرة. ولكن هذا 0. 06٪ سوف تؤثر بشكل كبير على كمية من المال تدفعه في الفائدة، إذا كنت تأخذ من المثل، والثابتة معدل ثابت لمدة 30 عاما (على افتراض أن عقد القرض لمدة 30 عاما كاملة). <لمزيد من التفاصيل حول هذه المركبات الأكثر شعبية من التمويل المنزلي، انظر إيجابيات وسلبيات الرهن العقاري لمدة 30 عاما .)

المسلحة مع هذه المعرفة، أنت تعرف الآن لماذا معدلات الرهن العقاري لم ترتفع على الفور عندما رفع مجلس الاحتياطي الاتحادي أسعار الفائدة 0. 25٪ في العام الماضي. لقد قفز معدل العائد السنوي للبطاقة الائتمانية على الفور لأن بطاقات الائتمان مرتبطة بسعر الإقراض الرئيسي. ولكن بما أن أسعار الرهن العقاري مرتبطة بالخزينة العشرية، فإن رد فعل السوق في ذلك الوقت أدى إلى انخفاض أسعار الفائدة، مما أدى إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى 3.76٪. (999 <> ماذا نتوقع من معدلات الرهن العقاري في عام 2016 لمزيد من التفاصيل.) لقد انتعشوا قليلا منذ ذلك الحين، على الرغم من أن بعض المقترضين ذوي درجات ائتمان عالية والنقدية لإجراء دفعات هبوطية كبيرة لا تزال تحصل على الرهن العقاري أقل من 4٪. ولكن حتى اليوم 4٪ معدلات هي صفقة تماما، مقارنة مع بداية هذا القرن

، عندما كانت معدلات 8٪ أو أكثر؛ أو أوائل الثمانينيات، عندما كانت المعدلات تصل إلى 18٪. وكان توفير منزل أبدا من السهل جدا. ماذا عن قروض الأسهم المنزلية؟

بعض القروض القصيرة الأجل المرتبطة بمنزلك ليست مرتبطة بالخزينة العشرية. إذا كنت في السوق للحصول على خط ملكية المنزل الائتمان، أو هيلوك، كنت لا تشعر بالقلق مع الخزائن. كنت ترغب في مشاهدة سعر الفائدة الرئيسي، تماما كما تفعل مع بطاقة الائتمان الخاصة بك. عندما التغييرات الرئيسية، وكذلك يفعل سعر الفائدة على هيلوكس. عندما رفع بنك الاحتياطي الفدرالي أسعار الفائدة في نهاية العام الماضي، إعادة تسعير شركة هلوك. وبما أنه من المتوقع أن يواصل بنك الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة هذا العام، فكر في توقيت تقديم طلب للحصول على قرض معدل قابل للتعديل: قد يكون ذلك في وقت سابق أفضل.

ليست المنظمات الحكومية الدولية هي النوع الوحيد من القروض التي لا ترتبط بالخزينة العشرية. وقد تتبع الرهونات العقارية الأخرى القابلة للتعديل معدلات قياسية أخرى، مثل سعر الفائدة بين البنوك في لندن (ليبور). قبل التوقيع على العقد للحصول على أي قرض المنزل، تأكد من أنك تفهم كيف يتم احتساب الفائدة، أم لا سوف تتغير مع مرور الوقت، وإذا كان الأمر كذلك، إلى أي مدى يمكن أن تتقلب.

الخلاصة

ماذا يعني كل ذلك لمعدلات الرهن العقاري في عام 2016؟ لا أحد يعرف ما ستفعله الأسواق هذا العام، على الرغم من أننا نعلم أنها ليست بداية جيدة، مما تسبب في معدلات لأصحاب المنازل (أو يمكن أن يكون أصحاب المنازل) للبقاء على الجانب المنخفض. ولكن لا تجعل مستويات معدل الشيء الوحيد الذي يقود قرارك للتمويل أو إعادة التمويل. في محاولة لتوقيت السوق معدل الرهن العقاري ربما لن تعمل في صالحك. كما يقول بعض المقرضين لعملائها: لا خطر الدولار لإنقاذ سنتات.

ومع ذلك، إذا كنت في السوق لمنزل في الوقت الراهن، قفل في معدل الخاص بك في حين أن أسواق الاستثمار الرئيسية ضعيفة بالتأكيد معنى. متى نافذة لديك، لا أحد يعرف.