هناك العديد من خيارات الرهن العقاري المختلفة المتاحة لأصحاب المنازل. ولم يعد الرهن العقاري التقليدي ذو الفائدة الثابتة لمدة 30 عاما خيارا للتمويل الوحيد للمستهلك. وهناك رهن عقاري متغير معدل الفائدة شهريا، والرهون العقارية ذات معدل ثابت قابل للتعديل، و 3-2-1 شرائها، وأرصدة خيار الدفع، على سبيل المثال لا الحصر. ( التسوق في الرهن العقاري ، فهم هيكل دفع الرهن العقاري و الاستثمار في العقارات .

- 1>>

البرنامج التعليمي: كيفية شراء منزلك الأول

كما هو الحال مع معظم القرارات المالية، هناك عادة مقايضة بين المخاطر والمكافأة في اختيار الرهن العقاري. في هذه المقالة، ونحن سوف يأخذك من خلال عملية لجعل الخاصة بك القرار القائم على المخاطر الرهن العقاري.

اعرف الرهن العقاري

على سبيل المثال، قد يقدم الرهن العقاري المعدل قابل للتعديل دفعات شهرية منخفضة منخفضة بناء على أسعار الفائدة الحالية، ولكن الدفعات الشهرية قد تنطوي على زيادات كبيرة في المستقبل إذا ارتفعت أسعار الفائدة. يمكن للرهن العقاري خيار الدفع أن تقدم دفعات شهرية أولية منخفضة جدا عند إضافة الفائدة المؤجلة إلى الرصيد الرئيسي للرهن العقاري، ولكن توجد عوامل يمكن أن تسبب دفعات شهرية إلى الارتفاع فجأة. ومن المرجح أن يواجه صاحب المنزل صعوبة مالية خطيرة إذا ما انخفضت أسعار المنازل بينما يرتفع الرصيد الرئيسي للرهن العقاري. إن مفتاح اتخاذ قرار مالي سليم بشأن اختيار الرهن العقاري هو تحديد وقياس المخاطر المرتبطة بهذا الرهن العقاري ومن ثم طرح الأسئلة، "هل المخاطر تستحق المكافأة؟" و "هل يمكن التغاضي عن المخاطر المرتبطة بنتيجة سيئة؟"

اثنان من التدابير الأولية لمخاطر الرهن العقاري

هناك نوعان من المخاطر الرئيسية المرتبطة باختيار الرهن العقاري الذي يجب تحديده وقياسه: خطر صدمة الدفع وتأثير الرهن العقاري على حقوق الملكية المنزلية.

صدمة الدفع

صدمة الدفع هي المصطلح المستخدم لوصف إمكانات الزيادات الشهرية الكبيرة في الدفع. ويرتبط صدمة الدفع عموما مع الرهون العقارية معدل قابل للتعديل. ويعود ذلك إلى انتهاء معدل بدء مؤقت أو فترة فائدة ثابتة، أو زيادة معدل الفائدة المفهرسة بالكامل، أو انتهاء فترة دفع الفائدة فقط، أو إعادة تشكيل ذراع خيار الدفع بحد أدنى للدفع.

جميع الرهون العقارية ذات معدل قابل للتعديل تحمل بعض مخاطر صدمة الدفع. لدى العديد منها الميزات المذكورة أعلاه، والتي تضيف إلى هذا الخطر. على سبيل المثال، تقدم عمليات الشراء 3-2-1 أو 2-1 جدولا لمعدلات البدء المؤقتة الأولية؛ حيث تنتهي تلك المعدلات تبدأ، وزيادة المدفوعات الشهرية. وللأرصدة ذات الفترة الثابتة سعر فائدة ثابت لفترة من الزمن، وهي عادة ثلاث أو خمس أو سبع سنوات. ومع انتهاء فترة الفائدة الثابتة، من المرجح أن تزيد المدفوعات الشهرية.

القروض العقارية ذات الفائدة فقط يمكن أن تقدم دفعات أولية أقل لأن الدفع الشهري يتكون من الفائدة فقط؛ عندما تنتهي فترة الفائدة فقط، فإن الدفع الشهري زيادة.بعض الرهون العقارية، مثل ما يسمى دفع أرم الخيار، تقدم منخفضة جدا المدفوعات الشهرية الأولية، ولكن أيضا مشغلات التي يمكن أن تسبب الدفع إلى زيادة كبيرة. أمريكان دريم أور مورتغاد كابوس؟، أرمد أند دانجيروس أند الرهون العقارية: معدل ثابت مقابل معدل قابل للتعديل .

حقوق الملكية المنزلية هي مقياس لصافي قيمة منزل لمنزل. ويؤدي إنشاء اإلنصاف األساسي إلى بناء الثروة وفتح المزيد من المزايا المالية وخيارات التمويل. ومع ذلك، فإن تدمير حقوق الملكية المنزلية يمكن أيضا أن يحد بشدة من خيارات التمويل المستقبلية.

إن فهم تأثير الرهن العقاري المحتمل على حقوق الملكية المنزلية على مدى فترة زمنية مخطط لها أمر مهم للاعتبارات المالية المستقبلية. ويتمثل مقياس المخاطر الرئيسي الذي يستخدمه المقرضون في حجم الرهن العقاري بالنسبة لقيمة العقار. ويعرف ذلك بنسب القروض إلى القيمة. إذا تم تدمير حقوق الملكية المنزلية، تزداد نسبة القروض إلى القيمة. وهذا يمكن أن يجعل من الصعب إعادة تمويل من قرض قائم، تتطلب أن يتم تمويل جديد بمعدل فائدة أعلى، تتطلب دفع التأمين على الرهن العقاري الخاص، أو تستلزم استخدام نوع مختلف من الرهن العقاري. في أسوأ السيناريوهات، إذا انخفضت قيمة المنزل إلى ما دون الرصيد الرئيسي المتبقي للرهن العقاري، يتم القضاء على جميع خيارات التمويل بشكل فعال. > الرهن العقاري: ما هو المبلغ الذي يمكن أن تتخذه؟ ، دفع الرهن العقاري و سحب الديون الشخصية .) > في الإقراض التقليدي، يتم تطبيق جزء من دفع الرهن العقاري كل شهر نحو الرصيد الرئيسي للرهن العقاري وفقا لجدول الاستهلاك. ومع ذلك، فإن العديد من الرهون العقارية الجديدة التي أصبحت شعبية في السنوات الأخيرة تقدم ميزات مثل مدفوعات الفائدة فقط، أو حتى المدفوعات التي هي أقل من المدفوعات الفائدة فقط. عندما يتم دفع الفائدة فقط، يبقى الرصيد الرئيسي المتبقي للرهن ثابتا. عندما يتم إجراء دفعة أقل من دفع الفائدة فقط، يتم إنشاء الفائدة المؤجلة. ثم تضاف الفائدة المؤجلة إلى الرصيد الرئيسي للرهن. ويعرف هذا بالإطفاء السالب. الرصيد الرئيسي للرهن العقاري يزيد فعلا! وعندما يظل الرصيد الرئيسي للرهن ثابتا أو يزداد، يمكن أن تظل حقوق الملكية في المنازل ثابتة أو قد يتم تدميرها، تبعا لمعدل ارتفاع أسعار المنازل. ولأن الإنصاف المنزلي يلعب دورا هاما في اعتبارات التمويل في المستقبل، ينبغي أن يكون معدل إنشاء الأسهم المنزلية جزءا رئيسيا من أي قرار بشأن الرهن العقاري. وينطبق ذلك بشكل خاص على قروض الرهن العقاري والفوائد السلبية فقط ألن معظم المقترضين يختارون هذه القروض بقصد إعادة تمويلها خالل فترة زمنية معينة.

جعل التقديرات

يتطلب قياس مخاطر صدمة الدفع والإنصاف في المنازل بشكل صحيح إجراء تقديرات لأسعار الفائدة المستقبلية وتقدير أسعار المنازل. وينبغي أن تستند هذه التقديرات إلى نتيجة محتملة أو محتملة.ولا ينبغي أن تستند فقط إلى السيناريوهات الأفضل أو الأسوأ. ويمكن إجراء هذه الحسابات لدفعات الرهن العقاري وحقوق الملكية المنزلية.

حساب حقوق الملكية المنزلية

إن حقوق الملكية المنزلية هي وظيفة من أمرين: المعدل الذي يقدر أو ينخفض ​​فيه سعر السوق والرصيد الرئيسي المتبقي للرهن العقاري. (تساوي حقوق الملكية المنزلية قيمة المنزل مطروحا منها الرصيد الرئيسي للرهن العقاري). ويختلف المعدل الذي تقدر فيه أو تنخفض فيها المساكن من ولاية إلى أخرى، ومن بلدة إلى أخرى، وحتى من حي إلى حي داخل المدينة نفسها. لا توجد طريقة واحدة ومعصومة لإجراء تقدير لمستوى أسعار المنازل في المستقبل. ومع ذلك، فإن أداء الماضي في الماضي، وميل إلى معدلات التقدير للعودة إلى المتوسطات على المدى الطويل توفر بعض التوجيه. على سبيل المثال، إذا كان المنزل يقدر 10٪ في العام السابق، ولكن المتوسط ​​على المدى الطويل هو 5٪، 7٪ قد يكون تقدير جيد للعام المقبل (6٪ قد يكون تقدير جيد للسنة بعد ذلك، و 5٪ هو تقدير جيد للسنوات المتبقية).

أبسط طريقة لحساب القيم المنزلية المستقبلية استنادا إلى تقديرات ارتفاع الأسعار هي استخدام جدول بيانات حيث قيمة المنزل في كل شهر تساوي قيمة المنزل في الشهر السابق س (1 + (معدل التقدير السنوي التقديري / 12)). ملاحظة: يستخدم هذا الأسلوب مضاعفة الشهرية من المعدل السنوي، وهو ما يعني أن التقدير السنوي المحسوبة ستكون أكبر قليلا من حساب سنوي بسيط. (> <>> <>>>

فهم القيمة الزمنية للنقود . حساب الدفعات الشهرية المستقبلية فإن بعض الرهون العقارية يمكن أن تكون صعبة للغاية لأنها تنطوي على تقديرات أسعار الفائدة المستقبلية التي يجب تطبيقها على هيكل سعر الفائدة المضمون للرهن العقاري مثل القيود المبدئية والدورية ومعدل الفائدة على مدى الحياة وكذلك حدود الإطفاء السلبية وعمليات الشراء المؤقتة، الهبوط. توجد العديد من الأدوات على الويب للمساعدة. والمفتاح، كما ذكر أعلاه، هو استخدام تقديرات معقولة ومحتملة لمعدلات الفائدة في المستقبل.

وقد أثبت التاريخ أنه في حين أن أي طريقة للتنبؤ أسعار الفائدة في المستقبل دقيقة تماما، وأفضل تقدير لمعدلات الفائدة في المستقبل هو توافق آراء السوق. وينعكس رأي السوق بشكل أفضل في شكل منحنى العائد. لذلك، عند استخدام آلة حاسبة على شبكة الإنترنت لحساب قيم الرهن العقاري في المستقبل، يقترح أن يتم تحديد مسار أسعار الفائدة في المستقبل على شكل منحنى العائد. على سبيل المثال، إذا كان المؤشر الذي يرتبط به أرم حاليا عند 6٪، ومعدل فاتورة T لمدة ثلاثة أشهر هو 5٪، في حين أن العائد على سندات الخزانة لمدة عامين هو 6٪، يمكننا أن نفترض أن المؤشر إلى الذي يرتبط الرهن العقاري بنسبة 1٪ (الفرق بين فاتورة T- ثلاثة أشهر وسندات الخزانة لمدة عامين) في العامين المقبلين.

قياس القيم وتحديد المخاطر

وضع توقعات معقولة لأسعار الفائدة المستقبلية واستخدام آلة حاسبة الرهن العقاري على شبكة الإنترنت جيدة يسمح لتحديد وقياس وتوقيت مخاطر صدمة الدفع.عند استخدام آلة حاسبة على شبكة الإنترنت، يقترح أن يتم نسخ قيم الرهن العقاري المحسوبة في جدول بيانات. بعد حساب القيم الأولية باستخدام توقعات أكثر احتمالا لمعدلات الفائدة المستقبلية كما هو موضح أعلاه ونسخها في جدول بيانات، يمكن إجراء حسابات إضافية بناء على تنبؤات متفاوتة للفوائد المستقبلية ونسخها في نفس جدول البيانات. ويمكن عندئذ مقارنة قيم النتيجة الأكثر احتمالا وقياسها مقابل القيم استنادا إلى تنبؤات متفاوتة بشأن أسعار الفائدة في المستقبل.

ويمكن إجراء حسابات الأسهم المنزلية بنفس الطريقة. يمكن طرح قيم الرصيد الرئيسي المتبقية المحسوبة باستخدام آلة حاسبة الرهن العقاري على شبكة الإنترنت من تقديرات القيمة المنزلية المستقبلية التي تم إجراؤها كما هو موضح أعلاه في قسم حساب حقوق الملكية المنزلية. ويمكن إجراء تقديرات مختلفة لتقدير أسعار المنازل في المستقبل وقياسها مقابل النتيجة الأكثر احتمالا.

اتخاذ قرار قائم على المخاطر

مع وجود جدول بيانات يعرض ومقارنة جدول سيناريو الدفع الشهري الأكثر احتمالا مقابل سيناريوهات الدفع الشهرية المختلفة، وتحليل مماثل لسيناريوهات الأسهم المنزلية، يمكن أن يكون قرار الرهن العقاري القائم على المخاطر فعالا مصنوع.

يمكن طرح الأسئلة الهامة التالية والإجابة عليها بطريقة متعلمة، قائمة على المخاطر.

سيناريو الدفع الشهري

"فهم أن سيناريو الدفع الشهري الأكثر احتمالا هو تقدير، ولكن مع القدرة على قياس مختلف سيناريوهات الدفع الشهرية ضده، هو خطر اختيار الرهن العقاري" س "يستحق المكافأة، ويمكن هل يمكن التسامح مع خطر حدوث نتائج سيئة إذا حدث ذلك؟ " وبعبارة أخرى، "أنا أحب الدفع الشهري المنخفض الأولي، ولكن هو وجود لها الآن يستحق خطر أن يمكن أن تزيد بشكل كبير في المستقبل، وإذا كان لا يزيد، وسوف تكون قادرة على الوفاء بالدفع دون التأكيد على وضعي المالي؟ "

سيناريو الأسهم المنزلية
" إن فهم سيناريو الأسهم المنزلية الأكثر احتمالا هو تقدير، ولكن مع القدرة على قياس مختلف سيناريوهات الأسهم المنزلية ضده، هو خطر اختيار الرهن العقاري "س" يستحق المكافأة، و هل يمكن التسامح مع خطر حدوث نتيجة سيئة اذا حدث ذلك؟ " وبعبارة أخرى، "أنا أحب الرهن العقاري" س "بسبب المدفوعات الشهرية المنخفضة الأولية، وأفضل تقدير بلدي يدعو إلى ارتفاع كبير في أسعار المنازل، لذلك أنا لا يهمني كثيرا عن دفع الرصيد الرئيسي للرهن العقاري الخاص بي، ولكن إذا فإن تقديراتي لتقدير أسعار المنازل تثبت أن تكون خاطئة، ما الذي سيبدو عليه وضع أسهمي في المنزل، كيف سيؤثر ذلك على خيارات التمويل المستقبلية، وهل هي المخاطر التي يمكنني تحملها؟ "

ستوب شوب على الرهن العقاري سوبريم و سوبريم الانهيار، تحقق من
سوبريم الرهون العقارية ميزة

.)