كما كنت تستعد لشراء منزل، وربما كنت محاصرين في الإثارة من مشكال من الخيارات: المثبت العلوي أو تسليم المفتاح؟ شقة صغيرة في قلب المدينة أو منزل مترامية الاطراف في الضواحي؟ التقليدية أو المعاصرة؟ الطوب أو الجص؟ سعر ثابت أو قابل للتعديل معدل الرهن العقاري؟

حسنا، ربما ربما آخر واحد ليس مبهجة بالضبط. قد تكون مملة، كما هو الحال، سؤال أنت ذاهب إلى أن تسأل نفسك - والإجابة - في مرحلة ما أثناء عملية شراء المنزل. أي نوع من الرهن العقاري يجب أن تختار؟ صدقوا أو لا تصدقوا، قد يتخذ قراركم أو يكسر استثماركم في المنزل (راجع الحصول على الرهن العقاري في العشرينات من العمر ).

والخبر السار: أنت لست وحدك في سعيكم للهبوط الرهن العقاري المثالي. للسنة الثانية على التوالي، يمثل جيل الألفية أكبر مجموعة من مشتري المنازل في أمريكا (32٪)، وفقا لدراسة مارس 2015 من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. وفي الوقت الذي يستمر فيه أعضاء هذا الجيل في إغراق سوق العقارات، فإنهم يحرضون على بعض التغييرات الرئيسية في صناعة الرهن العقاري. ووجد مركز أبحاث بيو في عام 2014 r أن المقترضين من الرهن العقاري يطالبون بعملية طلب قروض منزلية تعتمد على التكنولوجيا، وخدمة سريعة على الإنترنت، وإغلاق أسرع للرهن العقاري.

ولكن قبل أن تغلق على منزلك الجديد، سوف تحتاج إلى القيام ببعض الواجبات الرهن العقاري. هنا معلومات عن أنواع الرهون العقارية الأساسية لمساعدتك على اتخاذ هذا القرار الحاسم.

قروض هيئة الإسكان الفيدرالية

قروض الإسكان التي تقدمها إدارة الإسكان الاتحادية، والتي تعرف باسم قروض إدارة الإسكان الفيدرالية، مصممة للمشترين في المنازل الذين لا يملكون الكثير من المال لوضع دفعة أولى - وهذا هو السبب في قروض هيئة الإسكان الاتحادية هي جذابة جدا إلى ميل الألفية.

القروض العقارية التقليدية لمدة 30 عاما، خلافا لقروض هيئة الإسكان الفدرالية، تتطلب دفعة بنسبة 20٪ ما لم تدفع تأمينا خاصا للرهن العقاري. ويطلب منك المقرضون التقليديون دفع هذا التأمين إذا قمت بدفع مبلغ أقل قليلا لأنك تعتبر المقترض عالي المخاطر. مؤشر مديري المشتريات يزيد من دفع الرهن العقاري الشهري بنسبة 0. 25٪ إلى 2٪ من رصيد القرض الخاص بك سنويا.

مع قرض هيئة الإسكان الفدرالية، ومع ذلك، يطلب منك فقط دفع 3٪ دفعة أولى، وكلها يمكن أن تأتي من هدية أو منحة. وهذا يعني أنه من الممكن الحصول على قرض من إدارة الإسكان الفيدرالي دون إخماد دولار واحد من أموالك. بالإضافة إلى ذلك، متطلبات الاكتتاب ليست صارمة تماما مع هذه القروض. وبعبارة أخرى، إذا كان تاريخ الائتمان الخاص بك ليست مثالية تماما، وقرض هيئة الإسكان الفدرالية قد يكون أفضل رهان.

شهدت قروض هيئة الإسكان الفدرالية شعبية كبيرة في السنوات الأخيرة، حيث واصلت الإدارة الاتحادية للإسكان تعزيز تكاليف التأمين الشهري على الرهن العقاري (مما أدى إلى دفع مبالغ شهرية أعلى لأصحاب المنازل). وعلى عكس القروض التقليدية، تستمر مدفوعات تأمين الرهن العقاري على قروض هيئة الإسكان الفيدرالية طوال فترة القرض.وجد العديد من المقترضين أنه من المعقول الحصول على رهن عقاري تقليدي لمدة 30 عاما، والسعال حتى مؤشر مديري المشتريات حتى وصلوا إلى 20٪ من رأس المال في المنزل.

ومع ذلك، تتخذ إدارة الإسكان الفيدرالية تدابير لتحويل الأمور. وفي كانون الثاني / يناير 2015، بدأ الصندوق بتخفيض أقساط الرهن العقاري على قروض الهيئة بمبلغ 900 دولار في المتوسط ​​سنويا. ويبدو أن جهودها تعمل في الوقت الذي تتزايد فيه قروض هيئة الإسكان الاتحادية مرة أخرى، ولا سيما مع مشتري المنازل لأول مرة. في الربع الثاني من عام 2015، ارتفعت إصدارات قروض هيئة الإسكان الاتحادية بنسبة 50٪ عن الربع السابق، وارتفعت بنسبة 46٪ عن العام الماضي، وفقا ل ريالتراك.

الرهون العقارية ذات المعدل الثابت

في عالم القروض المنزلية التقليدية، يعتبر الرهن العقاري ذو المعدل الثابت هو الخيار الأكثر قابلية للتنبؤ والمباشر للمقترضين. وذلك لأن سعر الفائدة لا يتغير على مدى الرهن العقاري. ونتيجة لذلك، فإن مدفوعات أصل الدين والفوائد التي تقوم بها كل شهر لا تتغير أبدا. وعلى الرغم من أن القروض العقارية ذات المعدلات الثابتة تحدد عموما كقرض مدته 30 سنة، فمن الممكن الحصول على رهن عقاري ثابت بمعدل 10 أو 15 سنة.

يتم تأمين سعر الفائدة الخاص بك على الرهن العقاري ذات سعر ثابت عند الحصول على القرض أولا، ويبقى نفسه حتى تقوم ببيع أو إعادة تمويل أو سداد القرض. وهذا يعني إذا كان معدل الفائدة الخاص بك هو 4. 2٪ عند الحصول على القرض، بعد 20 عاما، فإن معدل لا يزال يكون 4. 2٪ (إذا كان لا يزال لديك الرهن العقاري).

ميزة الرهن العقاري ذات سعر ثابت بسيطة: لا توجد مفاجآت. لن تضطر أبدا للتعامل مع تقلب المدفوعات الشهرية التي تختلف مع تحركات سعر الفائدة. حتى لو ارتفاع التضخم خارج نطاق السيطرة ومعدلات الرهن العقاري تصل إلى 20٪، يبقى الدفع الشهري الخاص بك هو نفسه. هذا يسمح لك للحفاظ على السيطرة على ميزانيتك. إن الرهن العقاري ذو المعدل الثابت هو عادة أفضل خيار إذا كنت تعتقد أنك ستبقى في منزل لفترة أطول من خمس سنوات، كما أنها خيار ذكي عندما ترتفع أسعار الفائدة. بالإضافة إلى ذلك، لأن هذه الرهون العقارية بسيطة من السهل أن نفهم، فهي مثالية للمشترين المنزل لأول مرة.

ومع ذلك، ستدفع علاوة على إمكانية التنبؤ بالدفع. إن الرهون العقارية ذات المعدل الثابت تكون عادة أكثر تكلفة من الرهونات العقارية القابلة للتعديل (انظر أدناه). وفقا لبنكريت. كوم، متوسط ​​أسعار الرهن العقاري لعام 2014 كان 4. 5٪ لمدة 30 عاما من الرهون العقارية ذات معدل ثابت مقابل 3٪ 3 للسنوات الخمس الأولى من 5/1 أرم (معدل ثابت لمدة خمس سنوات وقابل للتعديل للباقي 25 سنة من الرهن العقاري لمدة 30 عاما). ويصل هذا المبلغ إلى دفعات شهرية قدرها 000 1 دولار على رهن عقاري قدره 200 ألف دولار مع سعر ثابت لمدة 30 سنة (بما في ذلك أصل الدين والفائدة) مقابل 875 دولارا في الشهر لفترة "شهر العسل" من الذراع 5/1.

الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل

عندما تفكر في المدخرات المبينة في المثال أعلاه، قد تميل إلى الربيع لرهن معدل قابل للتعديل (أرم). ولكن أرمز تحمل الكثير من عدم اليقين. على الرغم من أن الرهن العقاري معدل قابل للتعديل يمكن أن تقدم فائدة كبيرة من حيث التكلفة في وقت مبكر من القرض، هل يمكن أن تدفع ثمنها في البستوني على الطريق.

المعروف أيضا باسم "الرهن العقاري ذات سعر متغير" أو "الرهن العقاري بأسعار فائدة عائمة"، أرم هو الرهن العقاري الذي يتغير فيه سعر الفائدة مع مرور الوقت.مع أرم، وعادة ما تكون ثابتة سعر الفائدة الأولي لفترة من الزمن، وهذا "دعابة" سعر الفائدة هو في كثير من الأحيان أقل من سعر السوق. بعد فترة معينة من الوقت المحدد في العقد الخاص بك (تعرف أحيانا باسم "شهر العسل" الفترة المشار إليها أعلاه)، ومعدل الفائدة على القرض الخاص بك ضبط أو إعادة تعيين بانتظام، وأحيانا كما في كثير من الأحيان كما كل شهر. هذه التعديلات سوف تغير دفعات الرهن العقاري الشهرية الخاصة بك أيضا. على سبيل المثال، يتم تثبيت سعر الفائدة المبدئي ل أرم 2/28 لمدة سنتين ثم يعيد تعيينه إلى سعر عائم لل 28 سنة المتبقية من الرهن العقاري لمدة 30 عاما.

عندما يكون لديك أرم، يمكن دفعات الرهن العقاري الشهرية الخاصة بك يمكن أن ترتفع بشكل حاد على مدى عمر القرض. في أقل من سنة واحدة، و أرم 6٪ يمكن أن ترتفع إلى 11٪ أو أعلى إذا كانت أسعار الفائدة آخذة في الارتفاع. وقد فقد العديد من أصحاب المنازل الذين فقدوا منازلهم منازلهم في انهيار المساكن الأخير بسبب استمرار زيادة مدفوعاتهم. لم يتمكن هؤلاء المقترضون من بيع أو إعادة تمويل للخروج من قرضهم، وفي نهاية المطاف انخفضت قيمة منازلهم إلى أقل من المبلغ الذي يستحقونه على الرهن العقاري. لأعلى تشغيله، الرهون العقارية معدل قابل للتعديل يمكن أن يكون من الصعب للغاية أن نفهم، الأمر الذي يجعلها خيار مشكوك فيه للمشترين لأول مرة.

على الجانب زائد، تسمح أرمز للاستفادة من انخفاض أسعار الفائدة دون الحاجة إلى إعادة تمويل. كما انها خيار قابل للحياة وبأسعار معقولة إذا كنت تخطط فقط للبقاء في منزل لمدة سنة أو سنتين.

الخط السفلي

يعتمد تحديد نوع الرهن العقاري الأفضل لك على عدد من العوامل، من حجم الدفعة الأولى التي يمكنك دفعها والتدفق النقدي الشهري إلى الحالة الراهنة للسوق. على الرغم من أنك قد تميل إلى تجوب شبكة الإنترنت للحصول على الجواب، ومعدلات الرهن العقاري تتغير باستمرار، لذلك يدفع للالتفاف على الخبراء. التحدث إلى اثنين على الأقل من السماسرة الرهن العقاري مختلفة أو المقرضين ومناقشة الوضع الفريد الخاص بك. هؤلاء المهنيين يمكن أن نقدم لكم التوجيه، وشرح الخيارات الخاصة بك وتساعدك على اختيار الرهن العقاري الأنسب لتلبية الاحتياجات المحددة الخاصة بك.

انظر أساسيات الرهن العقاري و كيفية التسوق لمعدلات الرهن العقاري لمزيد من المعلومات. لذلك لا تفوت على برامج خاصة إذا كان هذا هو أول شراء منزلك، وأيضا تحقق من ائتمانات لأول مرة المشترين المنزل .