نحن جميعا نتعرض للخطر في الحياة. في الواقع، غالبا ما يتم إنجاز أشياء عظيمة من خلال اتخاذ المخاطر؛ وبالتالي، فإن القدرة على إدارة المخاطر بنجاح في حياتك يزيد كثيرا من فرص أن اتخاذ تلك المخاطر سوف تكون مجزية. في هذه المقالة، ونحن سوف تظهر لك كيفية العمل مع المخاطر والمكافآت المحيطة الرهن العقاري الخاص بك. (للحصول على قراءة حول المخاطر، راجع تحديد المخاطر وهرم المخاطر .)

الرافعة المالية وإعادة التمويل
إن شراء وتمويل المنزل يشكل خطرا على معظم الناس. لقد كان تاريخيا مجزيا جدا. في السنوات الأخيرة، أصبح من المألوف أن تأخذ على مخاطر إضافية المحيطة بملكية المنازل من خلال الاستفادة من قيمة المنزل من خلال إعادة تمويل إعادة التمويل أو قرض الأسهم المنزلية. وتتيح عمليات إعادة التمويل النقدية وقروض الأسهم المنزلية للمستهلكين الاقتراض مقابل قيمة منازلهم. هذا هو النفوذ المالي - ويضيف طبقة إضافية من المخاطر على ملكية المنازل. (999) <السابق 1 2 3 4 5 6 7 التالي> استكشف العقارات >

يمكن استخدام إعادة التمويل النقدي وقروض الأسهم المنزلية لأي غرض تقريبا. وتركز هذه المناقشة على مخاطر الاستفادة من قيمة منزل لشراء الأصول بهدف استخدام تلك الأصول لكسب دخل إضافي. (999)> > قروض الإسكان المنزلي: التكاليف ، قرض الأسهم المنزلية: ما هو وكيف يعمل

و

ذي ريفيرز الرهن العقاري: أداة التقاعد . - <-> نهج مؤسسي لإدارة الأصول والخصوم يتطلب استخراج رأس المال لإجراء استثمارات إضافية فهما شاملا لإدارة الأصول والخصوم. تتضمن إدارة األصول والخصوم إدارة المخاطر المرتبطة باالقتراض واألموال االستثمارية. وتخصص المؤسسات المالية قدرا كبيرا من الوقت والجهد والموارد لإدارة الأصول والخصوم. المؤسسات المالية تحقق الربح من خلال الرافعة المالية؛ ومع ذلك، ونظرا للمقدار المحتمل لمخاطر الهبوط وما يرتبط بها من عوامل خارجية، فإن المؤسسات المالية تخضع للتنظيم الشديد في مقدار النفوذ الذي يمكن أن تستخدمه والمخاطر التي يمكن أن تتخذها. فمعظمها يحقق أرباحا عن طريق اقتراض الأموال بمعدل معين ومدة استحقاق معينة، واستثمار تلك الأموال في أدوات مالية ذات آجال استحقاق مماثلة، ومعدلات منخفضة المخاطر، وعائدات متوقعة أعلى قليلا من المعدل الذي استعاروا فيه الأموال أولا. یتعرض الآخرون لمخاطر أکبر ویحاولون تحقیق أرباح أکبر من خلال استثمار أموال مقترضة في أدوات مالیة ذات فترات استحقاق أطول من مدة قروضھم الخاصة ومخاطر أعلی نسبیا وارتفاع العائد المتوقع. وكلما ارتفعت الفروق بين خصائص المؤسسات المالية من قروضها، زادت المخاطر التي تواجهها من خلال النفوذ المالي.(للمزيد من المعلومات، انظر

ما هي مخاطر وجود نفوذ تشغيل مرتفع ورافعة مالية عالية؟

)
الممارسات الجيدة لإدارة الأصول والخصوم

تستخدم معظم المؤسسات المالية نفوذا للاستثمار في السندات أو أصول أخرى ذات دخل ثابت. فهي لا تستثمر عادة في الأسهم (المزيد عن هذا لاحقا). وهي تستخدم أداتين رئيسيتين في إدارة الأصول والخصوم: إدارة مخاطر الائتمان وإدارة مخاطر أسعار الفائدة.

تتضمن إدارة مخاطر االئتمان تقييم الجدارة االئتمانية لمصدر السندات وإدارة مخاطر التعثر. وكقاعدة عامة، كلما انخفض التصنيف االئتماني لمصدر السندات، كلما ارتفع المعدل المتوقع للعائد أو العائد للسندات. ما هو التصنيف الائتماني للشركات؟ )

تتضمن إدارة مخاطر أسعار الفائدة إدارة المخاطر المرتبطة بالتغير في سعر السندات مع تغير أسعار الفائدة. (هناك علاقة عكسية بين أسعار السندات وأسعار الفائدة، ومع ارتفاع أسعار الفائدة، تراجعت أسعار السندات، ومع هبوط أسعار الفائدة، ترتفع أسعار السندات). ويسمى المقياس الأكثر استخداما لمخاطر سعر الفائدة بالسندات المدة.
مدة السندات هي مقياس لنسبة التغير في سعر السندات نتيجة للتغير في أسعار الفائدة (عادة 100 نقطة أساس). المدة هي وظيفة من التدفقات النقدية المرجحة للسندات. إن السندات ذات تواريخ استحقاق ومدفوعات قسيمة مماثلة) والتي تشكل تدفقات نقدية للسندات (لها فترات مماثلة. وبصفة عامة، كلما زادت مدة استحقاق السند، كلما زادت مدته، وبالتالي كلما تغير سعره مع تغير في أسعار الفائدة. (لمعرفة المزيد عن هذا المفهوم بمزيد من التفصيل، راجع

مفاهيم السندات المتقدمة .) يتم تقليل مخاطر الرافعة المالية إلى الحد الأدنى عندما تتم مطابقة مدة قروض المؤسسة المالية مع مدة استثماراتها. على سبيل المثال، ستكون مباراة جيدة المدة هي اقتراض المال من خلال قرض لمدة عامين واستثمار العائدات في السندات لمدة سنتين - القرض والسند لهما تدفقات نقدية مماثلة ومدد مماثلة. ومن شأن عدم تطابق المدة أن يكون اقتراض المال لسنوات واستثمار العائدات في سندات مدتها 10 سنوات - ويتعين تجديد القرض كل سنتين لمواصلة تمويل شراء السندات التي تبلغ 10 سنوات، أو أن يكون على السندات يتم بيعها في نهاية العامين. وليس هناك أي شك في إمكانية تجديد القرض بسعر الفائدة الأصلي في نهاية كل فترة من فترات السنتين، كما أنه ليس هناك أي يقين بأن السند يمكن بيعه بعد السنة الأولى بسعره الأصلي.

في الواقع، فإن معظم المؤسسات المالية تأخذ بعض مخاطر الائتمان والمدة المحسوبة - وإلا فإنه سيكون من الصعب تحقيق الأرباح. ومع ذلك، كما ذكر سابقا، فإنها تنفق قدرا كبيرا من الوقت والجهد والمال إدارة هذه المخاطر.

الاستفادة من قيمة المنزل لتحقيق استثمارات إضافية استخراج حقوق الملكية لجعل الاستثمارات الإضافية يتطلب إدارة الأصول والخصوم الفعالة. وينبغي ألا يكون نهج أصحاب المنازل في إدارة الأصول والخصوم مختلفا تماما عن نهج المؤسسات المالية. كما هو الحال مع المؤسسات المالية، فإن ذلك يعني أنه ينبغي فقط الاستثمار في السندات وغيرها من الاستثمارات ذات الدخل الثابت. إن استخدام حقوق الملكية المنزلية للاستثمار في الأسهم ليس إدارة جيدة للأصول والخصوم بالنسبة للشخص العادي. هناك خطر كبير في الاستفادة من قيمة منزل للاستثمار في سوق الأسهم. أسعار الأسهم متقلبة جدا. وفي حين أن العائد المتوقع على المدى الطويل لسوق الأسهم أعلى من العائد على السندات، فإن متطلبات سداد الرهن العقاري من غير المرجح أن تتطابق مع صعود وهبوط أسعار الأسهم. في الوقت الذي يستحق فيه سداد الرهن العقاري، يمكن أن يكون سوق الأسهم في عملية بيع. هذا هو الوقت الذي سيكون فيه عيبا كبيرا للمستثمر أن تضطر إلى بيع من أجل جعل الدفع على الرهن العقاري. ويؤدي البيع خلال انكماش السوق إلى الحد من عوائد الاستثمار المستقبلية من تحول صعودي في السوق، مما يقلل من احتمال أن يكون إجمالي العائد على الاستثمار أكبر من الفائدة المدفوعة على الرهن العقاري.

من ناحية أخرى، فإن العائد المكتسب عند شراء السند والاحتفاظ به حتى تاريخ الاستحقاق يمكن أن يكون معروفا لبعض الوقت عند شراء السند. (عادة ما يتم قياس العائد من السندات من حيث العائد، والذي هو دالة من مدفوعات القسيمة والسعر.يكون العائد السندات إلى الاستحقاق هو قياس العائد الذي يفترض أن السندات ستحتفظ بها حتى الاستحقاق). إذا كان العائد إلى استحقاق السندات غير القابلة للاستدعاء لمدة خمس سنوات هي 9٪ وسعر الفائدة على الرهن العقاري بمعدل ثابت هو 6. 5٪، ثم معدل فائدة انتشار 2. 5٪ يمكن أن تكتسب لمدة خمس سنوات مع شبه المؤكد. على سبيل المثال، لنفترض أن مبلغ 200 ألف دولار في حقوق الملكية المنزلية يمكن استخلاصه من خلال إعادة التمويل النقدي إلى رهن عقاري ثابت لمدة 30 عاما عند 6٪. ويمكن استثمار مبلغ 200 ألف دولار في سندات مدتها خمس سنوات مع عائد يصل إلى 9٪. وعلى مدى فترة الخمس سنوات هذه، يمكن الحصول على معدل فائدة قدره 2 في المائة أو 5 000 دولار سنويا. وفي نهاية فترة الخمس سنوات، ستستحق السندات، ويمكن سداد الرهن العقاري البالغ 000 200 دولار.

المشاكل لا تزال موجودة

ومع ذلك، حتى هذا السيناريو المبسط لديه مشاكل. يجب عادة أن يتم دفع الرهن العقاري شهريا، في حين يتم عادة دفع السندات كل ستة أشهر. بالإضافة إلى ذلك، من غير المحتمل أن يكون معدل الرهن العقاري منخفضا بنسبة 6. 5٪، في حين أن السندات ذات التصنيف العالي سوف تسفر عن 9٪. ومن المحتمل أن يؤدي العائد على السندات بنسبة 9٪ إلى قدر كبير من مخاطر الائتمان. كما يتجاهل هذا السيناريو تكاليف المعاملات والمزايا / العواقب الضريبية. وينبغي إجراء تحليل يتضمن فوائد وتكاليف إعادة تمويل الرهن العقاري القائم.
الاستنتاج

المؤسسات المالية المربحة تمارس إدارة الأصول والخصوم السليمة. يجب على أصحاب المنازل الذين يفكرون في استخراج الأسهم من منازلهم لإجراء استثمارات إضافية أن يكون لديهم فهم سليم لإدارة الأصول والخصوم والمخاطر التي تنطوي عليها الاستفادة من قيمة المنزل.

المؤسسات المالية لا تستخدم الرافعة المالية للاستثمار في الأسهم؛ لا ينبغي أصحاب المنازل. عوائد الأسهم متقلبة جدا، ولا تتطابق مع التدفقات النقدية للرهن العقاري.وتلغي السندات المحتفظ بها حتى أجل الاستحقاق مخاطر تقلب الأسعار، ولكنها لا تزال تواجه بعض مشاكل التدفق النقدي.

بالإضافة إلى ذلك، سيكون من الصعب العثور على سندات ذات تصنيف ائتماني مرتفع ينتج أكثر بكثير من سعر الفائدة المدفوع على الرهن العقاري. وستكون هناك مخاطر ائتمانية تتعلق بالاستثمار في سندات ذات عائد أعلى بكثير من سعر الفائدة على الرهن العقاري. بالنسبة لمعظم الناس، المنزل يمثل أكبر أصولهم ومأوى لهم - استخراج الأسهم لجعل الاستثمارات مع مخاطر الائتمان قد لا تكون فكرة عظيمة للجميع. وينبغي أن ينفذ االستفادة من اإلنصاف في األسرة بشكل عام من قبل األشخاص الذين لديهم أصول كبيرة غير منازلهم) التي يكون فيها المنزل جزءا من محفظة شاملة (. وفي هذه الحالة، قد يكون من المستصوب الاستفادة من قيمة المنزل اللازم لإجراء استثمارات إضافية، وعندئذ فقط الاستثمار في السندات أو الاستثمارات الأخرى ذات الدخل الثابت.