لقد أثرت الانتهاكات الأخلاقية والأنشطة الإجرامية في مختلف الصناعات على اقتصادنا خلال العقود القليلة الماضية، ولا سيما في القطاعات المصرفية والمالية والإسكانية. في هذه المقالة، ونحن ندرس القضايا الأخلاقية والجنائية المعقدة المحيطة الاحتيال الرهن العقاري. الاحتيال في أبسط أشكاله هو التحريف المتعمد والخداع. الاحتيال في العمل يعني أن واحد خداع آخر عن طريق تحريف المعلومات والحقائق والأرقام. (أربعة لاعبين كبار شريحة والزهر الرهن العقاري الخاص بك في السوق الثانوية، في وراء مشاهد الرهن العقاري الخاص بك .)

ما هو احتيال الرهن العقاري؟

تزوير الرهن العقاري ليس مجرد ممارسات الإقراض المفترسة التي تستهدف بعض المقترضين. وفقا لاحتيال مكتب التحقيقات الفيدرالي (فبي) هو "أخطاء مادية أو تحريف أو إغفال فيما يتعلق بالممتلكات أو الرهونات المحتملة التي يعتمد عليها المؤمن أو المقرض لتمويل أو شراء أو ضمان القرض". مع هذا التعريف العملي، ونحن نرى أن الاحتيال الرهن العقاري يمكن أن يرتكبها كل من المقترضين الفردية والمهنيين في هذا القطاع.

لماذا تلتزم الاحتيال على الرهن العقاري؟

الدافعون والمهنيين هي الدافع لارتكاب الاحتيال الرهن العقاري لأسباب عديدة. يمكننا أن نصف معظم هذه الأسباب من خلال تحديد عاملين رئيسيين - الاحتيال على السكن والاحتيال من أجل الربح. يلتزم الاحتيال بالإسكان من قبل المقترضين الذين يقومون في كثير من الأحيان بمساعدة موظفي القروض أو غيرهم من أفراد المقرضين بتقديم معلومات خاطئة عن العمل والدخل والدين والائتمان أو قيمة الممتلكات وحالتها بهدف الحصول على ملكية عقارية أو الحفاظ عليها . ومن المهم أن نلاحظ أن الاحتيال على السكن يمكن أن يرتكبه الأفراد الذين يعتزمون احتلال عقار كمقر إقامة أولي أو من قبل المستثمرين الذين يعتزمون استئجار العقار كمصدر للدخل أو لإعادة بيعه من أجل كسبه.

يتم الاحتيال من أجل الربح من قبل المتخصصين في هذا القطاع الذين يساءلون أو يحرفون أو يحذفون التفاصيل ذات الصلة عن عملهم الشخصي أو عملائهم والدخل والدين والائتمان أو قيمة الممتلكات وحالتها بهدف تعظيم الأرباح على معاملة القرض. من المهم أن نلاحظ هنا أن الاحتيال من أجل الربح يمكن أن تكون ارتكبت من قبل أي المهنية في سلسلة معاملة القرض بما في ذلك البناء، وكيل مبيعات العقارات، ضابط القرض، وسيط الرهن العقاري، الائتمان / مستشار الديون، المثمن العقاري، مفتش الممتلكات، وكيل التأمين ، شركة العنوان، المحامي، وكيل الضمان. ويمكن لمهنيي الصناعة أيضا العمل بشكل متزامن، كشبكة، للاحتيال على شركات التأمين والمقرضين والمقترضين، وتعظيم الرسوم وتقاسم الأرباح على جميع الخدمات المتعلقة بالرهن العقاري. هذه الدافع هي إما الرغبة في كسب عمولات مبيعات إضافية أو ببساطة زيادة وضع الاستثمار. (اللصوص الهوية يستخدمون خطوط الأسهم المنزلية من الائتمان لارتكاب جرائمهم.معرفة المزيد في حماية نفسك من هوك الاحتيال .)

مخططات الاحتيال الرهن العقاري المشتركة والحيل

مخططات الاحتيال الرهن العقاري المستثمر الأكثر شيوعا هي أنواع مختلفة من الملكية التقليب والاحتيال الإشغال والقش المشتري احتيال . الملكية التقليب عموما غير قانوني عندما يرتبط شراء منزل، عقد / إصلاحه ومن ثم إعادة بيعه لتحقيق الربح. من ناحية أخرى عندما يتم شراء العقار تحت السوق وتباع على الفور في الربح بمساعدة المثمن الفاسد الذي "يتحقق" أن قيمة العقار هو في الواقع ضعف مبلغ الشراء الأولي، ويشير الاحتيال الرهن العقاري.

غش الاحتلال هو نظام يستخدمه المستثمرون للتأهل للحصول على قروض أعلى للقيمة وانخفاض تكاليف الشراء من الجيب، بالإضافة إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري. يحدث احتيال الإشغال عندما يدعي المقترض أن المنزل سوف يكون مالكا من قبل المالك للحصول على وضع البنك المواتية عندما يبقى العقار في الواقع شاغرة. ويستخدم مشتري القش إما ائتمان هويته ودخله للحصول على ممتلكات لمشتري آخر قد لا يكون مؤهلا. وكثيرا ما يستخدم المستثمرون من القش من قبل المستثمرين، إما عن طيب خاطر أو دون علم للتغطية أشكال أخرى وطبقات متعددة من الغش.

أكثر عمليات الاحتيال على الرهن العقاري شيوعا هي سرقة الهوية وتزوير الدخل / الأصول. سرقة الهوية، حيث يحصل المشتري الحقيقي على الاحتيال على التمويل باستخدام معلومات غير راغبة وغير مدركة للضحية بما في ذلك أرقام الضمان الاجتماعي وتواريخ الميلاد والعناوين. وقد تشمل سرقة الهوية لأغراض الرهن العقاري أيضا بقايا الأجور المسروقة، والسجلات المصرفية، والإقرارات الضريبية، و W2s، وخطابات التحقق من العمل المزورة. وحتى سجلات ملكية الممتلكات يمكن تزويرها، ويمكن للمقترض الحصول على رهن احتيالي على عقار لا يملكه أو يشغله.

الصناعة الأكثر شيوعا الحيل الاحتيال الرهن العقاري المهنية هي القروض الجوية والغش التقييم. القرض الجوي هو قرض تم الحصول عليه على عقار غير موجود أو لمقترض غير موجود. وهناك مجموعة من المهنيين في كثير من الأحيان تعمل معا لخلق المقترض وهمية، وسلسلة من الملكية على الممتلكات غير موجودة، والحصول على اللقب والتأمين على الممتلكات الموثق. بالإضافة إلى ذلك، قد تشمل سلسلة الاحتيال البنوك الهاتفية وعلب البريد لإنشاء وهمية التحقق من فرص العمل، عناوين المنزل وأرقام الهواتف المقترض. عملية احتيال إيرلون ببساطة يضع النقدية في أيدي مرتكبيها، وأي ممتلكات يتم شراؤها أو بيعها من أي وقت مضى. غالبا ما ينطوي احتيال التقييم على وكيل عقاري وباني ومثمن وقرض يعمل معا لتحقيق أقصى قدر من سعر الشراء ومبلغ القرض من أجل زيادة العمولة. من ناحية أخرى، فإن المثمنين الفاسدين غالبا ما يقللون من قيمة الممتلكات للتأكد من أن المستثمر الآخر سيكون قادرا على شراء الأصول.

تعتمد بعض أشكال أنشطة الإقراض المفترسة والإنقاذ على الرهن والحد من الرهن العقاري بشكل كبير على ممارسات الاحتيال العقاري المذكورة آنفا. وعادة ما ينطوي الإقراض الإجباري على تزوير أرقام دخل المقرضين لتعكس بشكل غير دقيق قدرتها على تحمل ديون إضافية.وساهمت هذه الأنشطة إسهاما كبيرا في الركود الكبير. (مخططات بونزي هي مجرد مثال واحد على هذا النوع من الفضيحة؛ تعلم كيفية تجنب أن تصبح ضحية، في التقارب الغش: لا السلامة في أرقام .)

كيف "مخطط الغش الرهن العقاري العمل"؟

في هذا المثال من نفس اليوم وثيقة وثيقة التقليب الملكية، وسلسلة من العنوان والتقييم غالبا ما تكون احتيالية وتشمل ثلاثة أطراف - البائع، وزعنفة والمشتري نهاية المطمئنين. البائع يجعل العقد مع زعنفة لشراء الممتلكات في أقل من القيمة السوقية. زعنفة يوفر المشتري النهائي مع التزام التأمين عنوان احتيالي، والتي تبين زعنفة كمالك (وإن لم يكن الحال) ويتم تقييم في تضخيم سعر زعنفة ونهاية المشتري قد اتفقت على.

وفي العديد من الحالات التاريخية، استخدم معالج قرض سينسيناتي وثائق دخل خاطئة وقيم تقييم مبالغ فيها وشركات مزيفة لسرقة ما يقرب من 400 ألف دولار. وفي أطلانطا، أدين 10 أشخاص باستخدام شبكة من موظفي القروض والمقيمين ومشتري القش إلى ترتكب مخططا للتخلي عن الممتلكات بقيمة 41 مليون دولار. وأخيرا، استخدمت مجموعة في ديترويت سرقة الهوية للحصول على التوقيعات والمعلومات الشخصية التي تم تحويلها إلى سلسلة وهمية من العنوان تستخدم لبيع الممتلكات بشكل غير قانوني بين المشترين والبائعين غير المطمئنين.

هل الرهن العقاري تكون محاربة أو توقف؟

لا يوجد نقص في التشريعات على المستوى المحلي أو على مستوى الولايات أو المستوى الاتحادي المصمم للحد من احتيال الرهن العقاري. وقد اتخذت الدول خطوة کبيرة من خلال اشتراط ترخيص موظفي القروض والتعليم المستمر. بالإضافة إلى ذلك، فإن العقارات والعقارات ووكالات التأمين مرخصة ومراقبتها من قبل الوكالات الحكومية. كما تتطلب العديد من الدول مراجعة دورية ألنشطة وشركات إقراض الرهن العقاري لمراقبة االمتثال. المنظمات المهنية مثل جمعيات البنوك الرهن العقاري والرابطة الوطنية لسماسرة الرهن العقاري لديها مدونة السلوك وأفضل الممارسات التي يتم رصدها من قبل الأقران. وتراقب وحدة الجرائم الاقتصادية التابعة لمكتب التحقيقات الفدرالي أيضا الشكاوى والنشاط المشبوه في صناعة الرهن العقاري.

كيف يؤثر الاحتيال على الرهن العقاري على الأسواق؟

لفهم الآثار المترتبة على قطاعي الإسكان والعقارات والمؤسسات المالية، يرجى الرجوع إلى العناوين والأدبيات المتعلقة بأزمة الرهن العقاري لعام 2008. دراسة سريعة للمشتقات والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري تحكي قصص الإخفاقات المؤسسات المالية التي أعقبت الإقراض المضاربة التي كانت في بعض الأحيان على أساس الاحتيال على الرهن العقاري.

الخلاصة

والخبر السار هو أننا يمكن تحسين الأسواق عن طريق الحد من الاحتيال الرهن العقاري. يجب على الأفراد وضع توقعات واقعية للاقتراض وتجربة تملك المنازل. يجب على المستثمرين وضع أهداف واقعية للربح. يجب على المهنيين في القطاع أن يتبعوا معايير شخصية أعلى وأن يقدموا إلى مساءلة المنظمة النظيرة. وعلى الحكومات أن تجعل التشريعات أكثر اتساقا وأن توفق بين إنفاذ القانون وبين التحقيقات النشطة. (المحتالون في رواد الاحتيال المالي كانوا أول من ارتكب الاحتيال، والمشاركة في التداول من الداخل والتلاعب الأوراق المالية.)