العقارات والتمويل الجماعي: طريق جديد للمستثمرين

هل هناك سوقان استثماريان متباينان - واحد قديم وآخر - يتقابلان دون أن يقود كل منهما مجنون؟

هذا هو السؤال الرئيسي للتمويل الجماعي والسوق العقاري. هذا السؤال يجيب عليه بطرق إيجابية في عام 2014، حيث يبدو أن اثنين من "الأزواج الغريب" يقترن بشكل جيد جدا، وإعطاء المستثمرين طريقة جديدة للاستفادة من الأرباح من سوق العقارات الأميركية المزدهرة.

موقع التمويل الجماعي العقاري يقدر إيفوندينغ حجم السوق مجتمعة بمبلغ 11 تريليون دولار.

في مؤتمر "الابتكارات في مجال العقارات: استثمار كرودفوند" في أبريل 2014 في مدينة نيويورك، أشار ماركلي رودريك، المحامي مع فليستر / غرينبرغ بيسي، ومدير المؤتمر إلى أن اللوائح الجديدة مرتبطة ب جومبستارت أور بوسينيس (جوبس) لعام 2012. وتتيح القواعد الجديدة للمستثمرين الأغنياء في الغالب (بقيمة صافية تبلغ مليون دولار أو أكثر) الوصول المباشر إلى سوق العقارات من خلال التمويل الجماعي أو الإقراض من نظير إلى نظير (من بين أسواق الاستثمار الأخرى ).

- 2>>

في حين تستكشف لجنة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية السبل التي تتيح للمستثمرين من جميع مستويات الدخل الوصول إلى سوق العقارات على الإنترنت، يقول رودريك أن المستثمرين الأكثر ثراء يستثمرون بالفعل في مواقع تمويل الجماعي مثل إفوندينغ، ريلتي موجول، كرود ستريت و فوندريس.

"إذا كانت نسبة صغيرة منهم فقط تستثمر فقط كمية صغيرة من أصولها في العقارات، فإن السوق سيكون تريليونات من الدولارات"، ويوضح رودريك.

تمويل جماعي

بحكم التعريف، يجب أن يكون التمويل الجماعي أمرا طبيعيا لسوق العقارات. في كلمة واحدة، تمويل الجماعي يجعل من سهولة الوصول إلى شبكات واسعة من الأصدقاء والعائلة والزملاء من خلال مواقع وسائل الاعلام الاجتماعية مثل الفيسبوك وتويتر وينكدين للحصول على كلمة عن عمل جديد وجذب المستثمرين. ويمتلك التمويل الجماعي القدرة على زيادة روح المبادرة من خلال توسيع مجموعة المستثمرين الذين يمكن جمع أموالهم خارج نطاق الدائرة التقليدية للمالكين والأقارب وأصحاب رؤوس الأموال.

مجموعات صناعة العقارات تتسلق بالفعل على متن عربة تمويل الجماعي، وتروج الوصول المنخفض المخاطر نسبيا إلى سوق العقارات الأمريكية، في الوقت الراهن، الأكثر ثراء الأميركيين.

"تمويل الجماعي للعقارات ليست ظاهرة جديدة تماما"، وقالت جمعية التنمية العقارية التجارية في بيان صدر مؤخرا. "دخلت العديد من اللاعبين الميدان. على الرغم من أن كل من هذه المنصات لها مكانتها الخاصة واستراتيجيتها، مع مستويات مختلفة من الحد الأدنى للاستثمار، كلها موجهة نحو المستثمرين المعتمدين الذين يستوفون متطلبات محددة لصافي القيمة و / أو الدخل السنوي. وعلى النقيض من ذلك، فإن التمويل الجماعي بموجب قانون الوظائف سوف يفتح المجال أمام العديد من المستثمرين الأصغر حجما."

ما هي إيجابيات وسلبيات التمويل الجماعي للمستثمرين؟ في كلمة واحدة، كلا الجانبين ينزل إلى الخطر. على وجه التحديد، كم يريد المستثمرون استيعابه عبر الإنترنت.

ووفقا للتقرير، يمكن لكل من المطورين العقاريين والمستثمرين جني عوائد مالية كبيرة من خلال تمويل الجماعي، وكلاهما قادرين على نشر مخاطرها.

الايجابيات …

• المستثمرين الحصول على سوق العقارات مع كميات صغيرة من المال.
• المستثمرين على العمل مباشرة مع المطورين العقاريين ويكون لها صوت في هذه العملية.
• يمكن للمستثمرين اختيار المشاريع العقارية التي يرغبون في استثمار أموالهم فيها.
• المستثمرين لديهم إمكانية الوصول إلى عدد لا يحصى من المشاريع، لذلك الاختيار والخيارات ليست مشكلة.

سلبيات …

• المستثمرون لديهم نفس القضايا مثل كل مستثمر عقاري. إذا كان السوق يذهب إلى الجنوب، فإنها سوف تفقد على الأرجح المال.
• مخاطر التخلف عن الاستثمار (من المطورين العقاريين) هي أعلى بالنسبة للتمويل الجماعي مقارنة بين الند للند ومباشرة تمويل الاستثمار العقاري.
• نقص السيولة، حيث أن غياب السوق الثانوية يقيد سهولة الوصول للمستثمرين.

للبدء في تمويل الجماعي في مجال العقارات، جيليان هلمان، الرئيس التنفيذي في ريلتي موجول، وتنصح الذهاب مع الشركة التي ستكون موجودة لفترة من الوقت.

"أولا، العمل مع شركة تمويل الجماعي التي ستبقى على قيد الحياة"، كما تقول. "وهذا يعني جيدا رأس المال. ما يخيفني هو عدد شركات التمويل الجماعي هناك التي يرأسها اثنين من الطلاب الذين تخرجوا للتو من الكلية، والذين لا رسملة أنفسهم. "

دارين بودرلي، المؤسس المشارك ل كرودستريت. كوم، يقول بذل العناية الواجبة الخاص بك هو أكثر أهمية في العقارات من الاستثمارات الأخرى، بقدر العمل مع شركة تمويل الجماعي يذهب.

"من وجهة نظر المستثمر، ينبغي للمرء أن يهتم ببحث المنصات التي يبحثون عن فرص استثمارية"، يقول بوديرلي. "لا يتم إنشاء جميع المنصات على قدم المساواة، ويجري اختبار العديد من خطط الأعمال من أجل الاستفادة من هذا الاتجاه الناشئ. "

ينصح بودرلي المستثمرين بالتحقيق في المؤسسين والإدارة العليا لمنصة تمويل الجماعي أو شركة للتأكد من أن لديهم سمعة الاسترليني بناء على خبرتهم التجارية السابقة.

"إن خبرة الصناعة الرئيسية في مجال التمويل والعقارات والتكنولوجيا ضرورية لتشغيل منصة موثوقة وموثوق بها"، كما يضيف. "ينبغي للمستثمرين أن ينجذبوا نحو منصات تقدم خدمة ممتازة للعملاء ليس فقط أثناء عملية جمع الأموال، ولكن أيضا بعد أن يتم تمويل الصفقة بالكامل وإغلاقها. على الرغم من حقيقة أن هناك 50 زائد المنصات في بعض طريقة العمل، وهناك سوى نصف دزينة أو نحو ذلك التي تظهر كقادة في الفضاء. يجب على المستثمرين البحث في منصات متعددة واختيار أفضل ثلاثة منها على أساس أهدافهم الاستثمارية وتجربة المستخدم المفضلة. "

الشفافية بالغة الأهمية

تنصح بودرلي بالبحث عن منصات تمويل جماعي ورعاة تعترف بالمخاطر وتوفر نهجا قائما على التعليم لإدارة المخاطر."معظم منصات التمويل الجماعي العقاري اليوم تسمح فقط للمستثمرين المعتمدين، كما هو محدد من قبل المجلس الأعلى للتعليم، للاستثمار"، كما يقول. "ينصح المستثمرون المعتمدون باستثمار المبالغ التي يرتاحونها نظرا لحافظة استثماراتهم الإجمالية. "

نصيحة أخرى - تستثمر فقط في العروض من الجهات الراعية التي تثق بها وأنك واثق من أن تبحث عن مصلحتك الفضلى في الأوقات الجيدة والسيئة.

"إذا كان المستثمر لا يفهم كيف يتم استخدام أموالهم، وعوامل الخطر للاستثمار وما العوامل التي تؤثر على عائد الاستثمار، ثم يجب أن تسعى للحصول على المشورة من مستشار الاستثمار الموثوق بها أو تمرير الاستثمار" يضيف بوديرلي. "سيكون هناك الكثير من الفرص الاستثمارية الأخرى للاختيار من بينها، لذلك لا تتعجل إلى اتخاذ قرار استثماري غير مدروس. "

يجب أن توفر منصة التمويل الجماعي للعقارات المهنية للمستثمرين فرصا وافرة للتواصل عن الطرح، بما في ذلك تقديم مقدمات مباشرة إلى الراعي لقائمة العقارات الخاصة.

هل هذا قابل للتنفيذ، وكيف؟

وكان حافزا لإطلاق تمويل الجماعي للاستثمارات العقارية، جنبا إلى جنب مع أنواع أخرى من المشاريع التجارية، وتمرير قانون الوظائف في عام 2012. حتى وقت قريب، وقد تم تقييد القدرة على الإعلان والتماس المستثمرين للاستثمارات العقارية. وقد غير قانون الوظائف (الباب الثاني) بشكل جذري الطريقة التي يمكن بها رفع رأس المال الاستثماري عن طريق تعديل قواعد اللائحة الحالية (د)، ولا سيما القواعد المتعلقة بكيفية عرض الشركات وبيع أوراقها المالية دون الحاجة إلى تسجيل الأوراق المالية لدى لجنة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية ( SEC).

في الماضي، وضعت القاعدة D، القاعدة 506 قيودا على جهود جمع الأموال، وهي الحد من جمع التبرعات للعلاقات القائمة مسبقا فقط ومنع الكفيل أو أي طرف آخر من التماس علنا ​​أو الإعلان عن تلك الفرص الاستثمارية الخاصة. وتسمح القاعدة الجديدة 506 (ج) للمصدرين والرعاة والمشتركين وغيرهم ممن يرفعون رؤوس الأموال من مستثمري القطاع الخاص بالإعلان عن تلك الفرص الاستثمارية الخاصة للمستثمرين المعتمدين في ظل ظروف معينة. وأصبحت هذه القاعدة سارية المفعول اعتبارا من 23 سبتمبر 2013. ويمثل التشريع الاتحادي الجديد تغييرا كبيرا للجهات الراعية التي تجمع الأموال لشراء العقارات أو تطويرها. أساسا، يعطي الباب الثاني شركات تمويل الجماعي الضوء الأخضر إلى سوق مباشر لمجموعة كبيرة من المستثمرين المحتملين عبر وسائل الاعلام الاجتماعية والإنترنت. كما فتحت سيارة جديدة للمستثمرين للوصول بسهولة أكبر إلى فرص الاستثمار العقاري المباشر.

كما تلاحظ بوديرلي، لأول مرة على الإطلاق، يمكن للمستثمرين الوصول المباشر إلى مجموعة مختارة من العروض العقارية الخاصة حيث يمكنهم تصفح والبحث واتخاذ قرارات استثمارية مطلعة على الانترنت.

الخلاصة

يعد التمويل الجماعي في سوق العقارات وعودا ثورية تنطلق الآن، وهي تجتذب اهتماما جادا من المستثمرين الجادين في هذه الأيام.