يمكن أن تفكر في إعادة تمويل قرض المنزل الخاص بك لعدة أسباب. قد ترغب في خفض الدفعة الشهرية عن طريق الحصول على سعر فائدة أقل أو تمديد فترة القرض. قد ترغب في تقصير مدة القرض الخاص بك حتى تدفع أقل الفائدة على المدى الطويل وتكون خالية من الديون عاجلا. قد تريد حتى أن تأخذ المزيد من النقود من منزلك. أيا كان السبب، وهنا هي الخيارات والخطوات التي تحتاج إلى اتخاذها في كل حالة.

الخيار الأول: القيام بعملية إعادة تمويل.

يمكن أن يكون إعادة تمويل إعادة تمويل منزلك وسيلة جيدة لإعادة تمويل قرض السكن المنزلي إذا كنت تريد أيضا إعادة تمويل الرهن العقاري الأول الخاص بك. عندما يغلق القرض الجديد الخاص بك، جزء من العائدات سوف تذهب نحو سداد الرهن العقاري الأول الخاص بك، وسوف جزء الخروج تسديد القرض القديم الخاص بك المنزل الأسهم. إذا كان لديك ما يكفي من الأسهم، حتى أنك قد تكون قادرة على جيب بعض النقود الإضافية. (معرفة المزيد في كيفية استخدام رأس المال الخاص بك في النقد و كيفية الجمع بين اثنين من الرهون العقارية في واحد؟ )

اسأل نفسك هذه الأسئلة عند النظر في ما إذا كان من المنطقي إعادة تمويل الرهن العقاري الأول: هل لديك قرض ذو معدل متغير تريد تحويله إلى قرض ثابت بسعر الفائدة قبل رفع أسعار الفائدة؟ هل لديك قرض ثابت بسعر فائدة أعلى مما يمكن أن تحصل عليه اليوم؟ (ريد هل تريد إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك عندما تنخفض أسعار الفائدة؟ ) هل لديك قرض من إدارة الإسكان الفيدرالي (انظر فهم قروض هيئة الإسكان الفيدرالية ) وهذا هو الشيء الوحيد الذي يمكن أن تتأهل له في ذلك الوقت، ولكن الآن قد تحسنت الظروف الخاصة بك وكنت ترغب في الحصول على قرض تقليدي أقل تكلفة مع عدم وجود التأمين على الرهن العقاري؟ كما أن هناك العديد من الأسباب التي قد ترغب في إعادة تمويل قرض المنزل الأسهم، وهناك العديد من الأسباب التي قد ترغب في إعادة تمويل الرهن العقاري الأول الخاص بك. توفير المال أو الخروج من قرض غير مستدام إلى واحد يمكنك إدارة أفضل يجب أن تكون الاعتبارات الرئيسية الخاصة بك.

لكي تكون مؤهلا للحصول على إعادة تمويل، يجب أن تكون قد امتلكت المنزل لمدة ستة أشهر على الأقل. سوف تحتاج إلى أن يكون لديك ما يكفي من حقوق الملكية المنزلية لتسديد الرصيد الرئيسي على الرهن العقاري الأول الخاص بك، وتسديد ما مدينون على قرض منزلك الأسهم، ولا تزال لديها حصة 20٪ في منزلك. المقرضين عادة ما تبيع الرهون العقارية التي تنشأ إلى فاني ماي أو فريدي ماك. للقيام بذلك، يجب عليهم اتباع إرشادات الإقراض فاني أو فريدي. لن تشتري فاني قروض إعادة تمويل نقدية على مسكن رئيسي من وحدة واحدة (أي منزلك) مع نسبة القروض إلى القيمة أعلى من 80٪. إذا كان لديك قرض عالي التوازن (حدود تختلف حسب المقاطعة)، لا يمكن أن تكون نسبة لتف أعلى من 60٪. إذا كنت قد أدرجت منزلك للبيع في الأشهر الستة الماضية، فإن الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة المسموح به هو 70٪.ستحتاج أيضا إلى الحد الأدنى من درجة الائتمان من 640 إلى 680، اعتمادا على نسبة القرض إلى القيمة الخاصة بك. فهم أن المقرضين قد يكون لديهم معايير خاصة بهم، وأكثر صرامة (انظر كيف تراكب المقرض منع الرهون العقارية ) وتتطلب درجة أعلى. لمزيد من القراءة، راجع لماذا نسبة القرض إلى القيمة مهمة؟

فيما يلي مثال لكيفية عمل متطلبات القروض إلى القيمة على إعادة تمويل نموذجي للنقد النقدي يتطلب 80٪ من إجمالي القيمة. إذا كان منزلك يستحق 300،000 $، سوف تحتاج إلى أن يكون $ 60، 000 في الأسهم اليسار بعد القيام ريفي النقدية. وهذا يعني أن الرهن العقاري الأول بالإضافة إلى قرض منزلك-الأسهم لا يمكن أن يتجاوز أكثر من 240،000 دولار. من الجيد أن نفهم كيف يعمل الحساب (انظر كيف يمكنني حساب مقدار الأسهم المنزلية لدي؟ )، ولكن يمكنك استخدام على الانترنت النقدية إعادة تمويل آلة حاسبة للقيام بسرعة الرياضيات لموقفك. لمعرفة مقدار الأسهم لديك، والمقرض الخاص بك سوف تأمر تقييم، والتي سوف يكلفك بضع مئات من الدولارات. (مزيد من المعلومات في تقييم المنزل: مفتاح إعادة التمويل الناجح )

إن عيب اختيار خيار إعادة الشراء هو أن تكاليف الإغلاق المرتبطة بالرهن العقاري الأول عادة ما تكون أعلى بكثير من تلك المرتبطة بقرض المساكن المنزلية. إذا كنت بصدد إعادة التمويل لتوفير المال، فستحتاج إلى حساب فترة التعادل الخاصة بك ومعرفة عدد الأشهر التي ستحتاج إلى الحصول على القرض الجديد قبل أن تخرج منها بعد إغلاق التكاليف. أقصر فترة التعادل، كان ذلك أفضل. قد يسمح لك المقرض بتمويل تكاليف الإغلاق، مما يخفف من صعوبة هذه المصاريف المضافة على المدى القصير. ولكن إذا كان هدفك هو إنفاق أقل على المدى الطويل، دفعها مقدما. وإلا، فسوف تدفع فائدة عليها حتى يتم سداد القرض الخاص بك. إمكانية أخرى، إذا كنت إعادة تمويل رصيد الرهن العقاري صغير نسبيا، هو العثور على المقرض الذي يقدم منتج التخصص. على سبيل المثال، يقدم بنك الولايات المتحدة تمويلا ذكيا لأرصدة أقل من 150،000 دولار بدون أي تكاليف إقفال.

الخيار 2. إعادة التمويل إلى قرض جديد للأسهم المنزلية

إذا كنت راضيا عن الرهن العقاري الأول، فستحتاج إلى النظر في إعادة التمويل من خلال قرض جديد للأسهم المنزلية. قد ترغب في الحصول على قرض جديد بنفس المبلغ الذي تدين به على قرضك الحالي لتوفير المال مع انخفاض سعر الفائدة و / أو على المدى القصير. قد تكون مهتما بقرض جديد بمبلغ أكبر إذا كان لديك نفقات جديدة تريد الاقتراض لها. أو قد ترغب في الحصول على قرض جديد على المدى الطويل لجعل دفعاتك الشهرية أكثر بأسعار معقولة، مع الأخذ في الاعتبار أنك سوف تدفع المزيد من الاهتمام على المدى الطويل بهذه الطريقة. ولكنه خيار أفضل من التخلف عن سداد قرضك الحالي إذا كنت تواجه مشكلة في إجراء الدفعات. (ريد القروض في الأسهم المنزلية: ما تحتاج إلى معرفته .

مرة أخرى، ستحتاج إلى تلبية الحد الأدنى من متطلبات القروض إلى القيمة للتأهل، ولكن هذه المتطلبات أقل بالنسبة للأسهم المنزلية القروض أكثر من إعادة التمويل. تختلف المتطلبات حسب المقرض، ولكن إذا كنت تنتمي إلى اتحاد ائتماني، على سبيل المثال، قد تكون قادرا على اقتراض ما يصل إلى 90٪ أو حتى 100٪ من قيمة منزلك، خاصة إذا كان لديك ائتمان ممتاز وشروط إقراض مواتية.سوف تحتاج إلى درجة الائتمان لا يقل عن 620 للحصول على قرض المنزل الأسهم، على الرغم من أن معدل الفائدة الخاص بك وسوف تكون مرتفعة جدا مع النتيجة التي منخفضة. أفضل الأسعار تذهب إلى المقترضين مع عشرات من 740 أو أعلى. غالبا ما يدفع المقرضون معظم أو كل تكاليف الإغلاق على قرض السكن المنزلي إلا إذا قمت بإغلاق القرض في وقت مبكر، في غضون 24 إلى 36 شهرا الأولى، وفي هذه الحالة سيكون لديك لتعويض المقرض عدة مئات إلى بضعة آلاف من الدولارات لإغلاق التكاليف، اعتمادا على موقعك وحجم القرض.

ستحتاج إلى الحصول على عروض أسعار من العديد من المقرضين لنرى كيف أن سعر الفائدة على قرض جديد للأسهم المنزلية يقارن مع القيام بعملية استرداد الأموال، على افتراض أنك مهتم وتأهل لكلا الخيارين. وبصفة عامة، فإن قروض المساكن والمنافع النقدية لديها أسعار فائدة أعلى من مجرد إعادة تمويل الرهن العقاري الأول. وفي بعض الأحيان، يكون معدل إعادة التمويل النقدي أعلى من سعر الفائدة على القروض المنزلية. وفي كلتا الحالتين، يعتمد المعدل على نسبة القرض إلى القيمة وجدارة ائتمانك. (999 <> فهم أسعار قروض األسهم المنزلية ( مع إما إعادة التمويل النقدي أو قرض األسهم الجديدة، ستحتاج إلى تلبية جميع معايير التأهيل العقاري المعتادة، ودخل كاف وديون منخفضة بما فيه الكفاية لجعل المدفوعات الشهرية المقترحة، وتاريخ التوظيف ثابت ودرجة الائتمان جيدة. ستحتاج أيضا إلى تقديم الوثائق للتأهل ماليا. جمع اثنين من البيانات المصرفية الأخيرة، ودفع أجرة، W-2S والإقرارات الضريبية الاتحادية. أصحاب المنازل صفحة الإعلانات التأمين. (انظر

فهم التأمين ضد الفيضانات المقرضة )؛ صفحة الإعلانات، إن وجدت؛ وأحدث بيانات الرهن العقاري والقروض المنزلية الخاصة بك. كن مستعدا لتقديم وثائق أخرى كما يطلب من متعهد القرض، خاصة إذا كنت تعمل لحسابك الخاص. (ريد العاملين لحسابهم الخاص 5 خطوات لتسجيل الرهن العقاري .) الخلاصة

في نهاية المطاف، والامر متروك للمقرض لتحديد ما إذا كنت مؤهلا للحصول على إعادة تمويل نقدي أو جديدة بيت العدالة القرض. قد تتأهل مع بعض المقرضين وغيرهم لأن معايير الإقراض تختلف إلى حد ما. يتسوق مع البنوك وسماسرة الرهن العقاري والمقرضين على الانترنت والاتحادات الائتمانية للعثور على أفضل صفقة. وإذا كنت تريد إعادة تمويل، تأكد من استخدام العائدات بحكمة (انظر

6 نصائح للحصول على الموافقة للحصول على الرهن العقاري ).