في عملية شراء منزلية تقليدية، يتم قبول عرض، ويجتمع المشتري والبائع لتبادل الأموال وتسوية التكاليف النهائية، وفي نهاية المعاملة، يتم تغيير العقار وعنوانه. عادة، المشترين استخدام الرهن العقاري لتمويل الجزء الأكبر من الشراء.

ولكن في بعض الأحيان هناك طريقة بديلة لشراء منزل: اتفاق الإيجار إلى الملكية، وتسمى أيضا خيار الإيجار أو الإيجار إلى الخاصة. عندما يوقع المشترون هذا النوع من العقد، فإنهم يوافقون على استئجار المنزل لفترة محددة من الوقت قبل ممارسة خيار شراء العقار عند أو قبل انتهاء عقد الإيجار.

انها ليست طريقة شائعة لشراء عقار، واختيار العقارات الإيجار إلى صغيرة جدا بالمقارنة مع اختيار العقارات المتاحة فقط للتأجير أو البيع. وبالإضافة إلى ذلك، تميل عقود الإيجار إلى امتلاك المالك / المالك ويمكن أن تضع المستأجرين في وضع غير مؤات.

وإليك كيف الإيجار إلى الأعمال الخاصة، وعندما يكون خيارا جيدا لأحد أصحاب المنازل المحتملين.

كيف يعمل الإيجار

في اتفاقية الإيجار، يتم تحويل المشترين المحتملين إلى منزل على الفور. وفي حين أن العديد من الدول لديها لوائح خاصة بها، ولا يوجد عقدان لتأجير العقارات على حد سواء، فإن شخص ما في اتفاق إيجار خاص يبيع العقار عادة لفترة محددة من الزمن (عادة من سنة إلى ثلاث سنوات)، وبعدها أو أنها يمكن شراء المنزل من البائع. انها ليست بسيطة مثل دفع الإيجار لمدة ثلاث سنوات ومن ثم شراء المنزل: يجب الوفاء ببعض الشروط والأحكام، وفقا للعقد.

- <>

خيار المال: في اتفاقية الإيجار إلى المشتري، يدفع المشتري المحتمل للبائع خيار خيار إيجار لمرة واحدة، وعادة ما يكون غير قابل للاسترداد يسمى خيار الخيار، أو خيار الخيار. كما هو الحال مع خيارات الأسهم، وهذا يعطي له أو لها الفرصة لشراء المنزل في المستقبل. من المهم أن نلاحظ أن بعض العقود (عقود خيار الإيجار) تعطي المشتري المحتمل الحق ولكن ليس التزام للشراء عند انتهاء عقد الإيجار. إذا قرر عدم شراء العقار في نهاية عقد الإيجار، ينتهي الخيار ببساطة. وإذا كانت الصياغة عبارة عن "عقد إيجار"، دون كلمة "الخيار"، يمكن أن يكون المشتري ملزما قانونا بشراء الممتلكات في نهاية عقد الإيجار. توضيح الصياغة هو واحد من العديد من الأسباب يجب أن يكون المشترين العقد فحصها من قبل محامي العقارات قبل الموافقة عليها.

حجم الخيار قابل للتفاوض. ليس هناك معدل قياسي. وتتراوح عادة ما بين 2. 5٪ و 7٪ (3٪ شائع) من سعر الشراء. في بعض (وليس كل) العقود، كل أو بعض الخيار الخيار يمكن أن تطبق على سعر الشراء عند الإغلاق. هذا شرط قيم.اعتبر أنه إذا كان المنزل لديه سعر الشراء من 200،000 دولار و 7٪ الخيار النظر، فإن المشتري سوف تحتاج إلى دفع 14000 $ مقدما. هذا هو أقل بكثير من $ 40، 000 (حجم 20٪ القياسية دفعة أولى) كنت جعل إذا شراء صريح.

سعر الشراء: سوف تحدد جهة الاتصال متى وكيف سيتم تحديد سعر شراء المنزل. في بعض الحالات، يوافق المشتري والبائع على سعر الشراء عند توقيع العقد - غالبا في أو أعلى من القيمة السوقية الحالية. في حالات أخرى، يوافق المشتري والبائع على تحديد السعر عند انتهاء عقد الإيجار، على أساس القيمة السوقية في تلك الفترة المستقبلية. يفضل العديد من المشترين "تأمين" سعر الشراء إن أمكن، خاصة في الأسواق التي قد تتزايد فيها أسعار المنازل.

الإيجار: خلال مدة الإيجار، يدفع المشتري المحتمل للبائع مبلغا محددا من الإيجار، عادة كل شهر. في العديد من العقود، يتم تطبيق نسبة مئوية من كل دفعة إيجار شهرية، يطلق عليها إيجار الإيجار، على سعر الشراء. على سبيل المثال، افترض أن العقد ينص على أن المشتري سيدفع $ 1، 200 كل شهر للإيجار، وأن 25٪ من ذلك سوف تضاف إلى الشراء. وإذا كانت مدة الإيجار ثلاث سنوات، فإن المشتري سيحصل على رصيد إيجار قدره 800 10 دولار للاشتراك في الشراء (1، 200 x 0. 25 = 300 دولار؛ 300 دولار x 36 شهرا = 10، 800 دولار). وغالبا ما يجعل التخصيم في هذه الأرصدة الدائنة المدفوعات الشهرية أعلى قليلا من "معدل الذهاب" للإيجارات العادية. بالنسبة للمشتري، فإنها بمثابة دفعات أسفل على الممتلكات؛ بالنسبة للبائع، فإنها تعوض عن اقتطاع العقار من السوق.

الصيانة: وفقا لشروط العقد، يجوز للمشتري المحتمل أن يكون مسؤولا عن الحفاظ على العقار ودفع أي إصلاحات، ورسوم جمعية أصحاب المنازل وضرائب الأملاك والتأمين. لأن البائع هو المسؤول في نهاية المطاف عن رسوم الجمعيات والضرائب والتأمين (لا يزال منزله، بعد كل شيء)، قد يختار البائع لتغطية هذه التكاليف. وحتى في هذه الحالة، لا يزال المشتري بحاجة إلى بوليصة تأمين للمستأجر لتغطية الخسائر التي تلحق بالممتلكات الشخصية وتوفير تغطية المسؤولية إذا أصيب شخص ما أثناء وجوده في المنزل أو إذا قام المشتري بإصابة شخص ما بطريق الخطأ.

تأكد من أن متطلبات الصيانة والإصلاح محددة في العقد. إن الحفاظ على العقار - قص العشب، والخروج من الأوراق وتنظيف المزاريب - يختلف كثيرا عن استبدال السقف المتضرر.

شراء العقار: إذا قرر المشتري المحتمل عدم شراء العقار (أو غير قادر على تأمين التمويل) في نهاية فترة الإيجار، ينتهي الخيار. ويخسر المشتري أي أموال تدفع حتى تلك النقطة، بما في ذلك خيار الخيار وأي رصيد إيجار مكتسب. إذا لم يتمكن المشتري من شراء العقار ولكن لديه التزام قانوني (كما هو منصوص عليه في العقد)، يمكن الشروع في الإجراءات القانونية.

إذا كان المشتري يريد شراء العقار، فإنه عادة ما ينطبق على التمويل (أي، الرهن العقاري) ويدفع البائع بالكامل.وفقا لشروط العقد، قد يتم خصم نسبة معينة من خيار الخيار والإيجار المدفوع من سعر الشراء. يتم الانتهاء من الصفقة في الإغلاق، ويصبح المشتري صاحب المنزل.

متى تكون منازلكم فكرة جيدة؟

يمكن أن يكون عقد الإيجار إلى خيار ممتاز للأشخاص الذين يرغبون في منزل ولكن الذين لا يتأهلون بعد للحصول على الرهن العقاري أو الذين ليسوا على استعداد تام لالتزام الملكية.

على سبيل المثال، قد يكون لديك درجة ائتمان سيئة - واحدة أقل من 620، الحد الأدنى الذي يقبله بعض المقرضين - ولكن الظروف التي استنفدت تلك النتيجة هي وراءك وكنت قد تحسنت بشكل مطرد منذ ذلك الحين. ربما نسبة الدين إلى الدخل مرتفعة جدا، ولكن ليس كثيرا، وكان لديك ما يكفي من الغرفة في ميزانيتك لجعل المدفوعات الإضافية وخفض الديون الخاصة بك بشكل كبير على مدى العامين المقبلين. قد يكون لديك وظيفة جيدة، أو حصلت على واحد مع راتب أفضل بكثير، ولكن لم تكن هناك لفترة طويلة بما فيه الكفاية للمقرض لاعتباره مصدرا مستقرا للدخل لسداد الرهن العقاري الخاص بك على المدى الطويل. وبالمثل، قد تكون ناجحة لحسابهم الخاص، ولكن ليس لديها سجل طويل بما فيه الكفاية لجعل المقرضين مريحة. قد تكون قد بدأت في الحفظ، ولكنك لم تتراكم بما فيه الكفاية لتلبية الدفعة المعتادة بنسبة 20٪ على المنزل.

إذا كان أي من هذه تصف حالتك، فقد يكون التأجير للامتلاك فكرة جيدة. يمكنك قفل الممتلكات التي تحب الآن وربما حفظ نفسك خطوة أو اثنين. ثم سيكون لديك بعض الوقت، وعادة في غضون سنتين إلى ثلاث سنوات، لتحسين درجة الائتمان الخاصة بك، وإطالة تاريخ العمل الخاص بك، وزيادة المدخرات الخاصة بك أو القيام بأي شيء آخر تحتاج إلى جعل نفسك أقوى مقدم الرهن العقاري. وإذا كان الخيار المال أو نسبة من الإيجار يذهب نحو سعر الشراء، يمكنك أيضا الحصول على البدء في بناء بعض الأسهم.

لإجراء أعمال الإيجار، يجب على المشترين المحتملين أن يكونوا واثقين من أنهم سوف يكونون مستعدين لإجراء عملية الشراء عند انتهاء مدة الإيجار. كن حذرا من الدخول في هذا إذا كان هناك أكثر من 50/50 فرصة أنت ذاهب للتحرك وليس شراء. وإلا، فإنك سوف تدفع المال الخيار - التي يمكن أن تكون كبيرة - وأيضا قد أهدر المال على قروض الإيجار غير قابلة للاسترداد لمدة 2-36 شهرا، مع أي شيء لتظهر لذلك في نهاية المطاف. وليس من المرجح أن تحصل على المالك / المالك للموافقة على إيجار قابل للاسترداد ورسم خيار مسترد لإعطائك المرونة للتحرك.

إذا كانت هناك فرصة جيدة، فإن المشترين لا يزالون غير قادرين على التأهل للحصول على قرض عقاري أو تأمين تمويل آخر بحلول وقت انتهاء عقد الإيجار، يجب عليهم بدلا من ذلك الاستمرار في استئجار (مع عقد الإيجار "العادي")، وبناء الائتمان والادخار دفعة أولى. ثم، عندما تكون جاهزة، فإنها يمكن أن تختار من أي منزل في السوق في النطاق السعري.

العثور على منازل للإيجار

العديد من الشركات العقارية مثل السمسار. كوم، تروليا. كوم و زيلو. كوم تجعل من السهل - ومجانا - للبحث عن خصائص لشراء أو استئجار. إذا كنت في السوق لتأجير منزل ل، ومع ذلك، فإنه يمكن أن يكون أكثر قليلا من الصعب العثور على العقارات المتاحة.مكانين لمحاولة هي هوسينغليست و إرنتون. كل من هذه المواقع لديها الإيجار إلى الخاصة القوائم من مختلف أنحاء البلاد - فقط أدخل المدينة المطلوب والدولة أو الرمز البريدي لعرض قائمة من الخصائص المتاحة. وفي الأسواق التي لا تتوفر فيها حاليا، قد تظهر قائمة بالمنازل المعروضة للبيع أو الإيجار.

كن حذرا: عادة ما تتقاضى مواقع الإيجارات الخاصة رسوم "العضوية" لعرض أية معلومات تتجاوز الصورة الخارجية وعدد غرف النوم والحمامات. هوسينغليست، على سبيل المثال، يتقاضى "رسوم رمزية" للمحاكمة لمدة سبعة أيام، وبعد ذلك سوف يتم تحرير فاتورة بانتظام شهريا ما لم إلغاء (يجب إدخال معلومات بطاقة الائتمان الخاصة بك لدفع المحاكمة). لن إيرنتوون حتى اقول لكم رسوم حتى تقوم بالتسجيل، وتوفير كل من البريد الإلكتروني ورقم الهاتف.

وثمة خيار آخر هو أن يسأل الباعة إذا كانوا سينظرون في اتفاق الإيجار. هذا مفيد بشكل خاص إذا كنت قد وجدت منزل أحلامك، ولكن لا يمكنك فقط جعل المالية تعمل بها حتى الآن. العديد من الباعة منفتحون على مثل هذه االتفاقيات، ال سيما في المناطق التي تنفق فيها المنازل أكثر من المتوسط ​​في األيام في السوق. في هذه الأسواق، انتقل العديد من البائعين بالفعل إلى منازلهم القادمة - ربما للانتقال إلى وظيفة جديدة - وكلما طال البيت القديم يجلس في السوق، وأصعب هو الوفاء بالتزامات الديون الشهرية لرهونتين. وبالإضافة إلى ذلك، العديد من أصحاب المنازل هي ليري - وبحق - عن ترك منزل شاغر، وخاصة لفترة طويلة من الزمن. ونتيجة لذلك، قد ينظر هؤلاء البائعون في اتفاق الإيجار، حتى لو لم يكن المنزل مدرجا على هذا النحو.

يمكنك أيضا محاولة العمل مع وكيل عقاري في السوق المطلوب. قد يكون لدى الوكلاء قوائم للمنازل التي يتم تأجيرها أو امتلاكها، أو قد يكون لديهم معلومات داخلية عن البائعين الذين قد يعتبرون مثل هذه الاتفاقيات.

الاستئجار مقابل امتلاك منزل: إيجابيات وسلبيات

إذا كان المالك يواجه مشكلة في البيع، فإن الإيجار للامتلاك يوفر بديلا لخفض سعر المنزل أو أخذ المنزل خارج السوق أو استئجار المنزل طويل الأمد. ونظرا لأن سعر البيع محدد في عقد خيار الإيجار، فإن مالك المنزل الحالي يعرف بالضبط ما يمكن توقعه في حالة مرور البيع. إذا انخفض السوق قليلا خلال فترة الإيجار، فإن سعر البيع مقفل بالفعل، ولكن المستأجر ربما لا يزال مهتما بشراء العقار بسبب الائتمان الإيجار - المال الذي كان قد وضع بالفعل في المنزل. وفي الوقت نفسه، يحصل المالك على مساعدة في دفع الرهن العقاري والضرائب العقارية والتأمين. كما أن المستأجرين أكثر عرضة لرعاية عقار خيار الإيجار لأن لديهم خيار شرائه.

السبب الرئيسي في أن اتفاق الإيجار إلى المشترين يناشد المشترين هو التمويل المالي، بطبيعة الحال - لا حاجة إلى الحصول على دفعة أولى كبيرة أو مؤهلة للحصول على الرهن العقاري. كما أن المشتري ليس لديه ما يدعو للقلق على الفور الخروج مع المال لضرائب الممتلكات، والتأمين على الرهن العقاري الخاص أو أصحاب المنازل التأمين (على الرغم من أنها يجب أن تحمل التأمين المستأجر، كما هو موضح أعلاه).وعلاوة على ذلك، من خلال توقيع عقد الآن، يقفل المشتري في سعر الشراء، مما يعني عدم القلق بشأن ارتفاع أسعار المنازل. (مع ذلك، ضع في اعتبارك أنه في سوق العقارات التي تقدر بسرعة، قد يرغب أحد أصحاب الدهاء في إضافة شرط إلى العقد يسمح بزيادة سعر المنزل، خاصة إذا كان عقد الإيجار لعدة سنوات). وأخيرا ، من خلال العيش في المنزل قبل أن تقرر لشرائه، والمشتري لديه ميزة طويلة اختبار القيادة على المنزل قبل القفز إلى التزام مالي كبير.

وعلى الجانب السلبي؟ وبما أنه أقل شيوعا، فإن عملية الإيجار إلى الملكية لا تخضع لتنظيم صارم مثل صناعة شراء المنازل أو حتى صناعة الإيجار. في حين أن هذا النقص في التنظيم يمكن أن يكون شيئا جيدا، حيث أنه يعطي المشترين والمالكين المحتملين المزيد من الحرية في التفاوض على جزء خيار الشراء من عقدهم (عقد الإيجار واتفاقية الشراء لا تزال تخضع لجميع العقارات المعتادة القوانين)، فإنه يمكن أيضا أن تجعل من الأسهل على أصحاب عديمي الضمير للاستفادة من المشترين غير متطورة. وللأسف، فإن الكون المستأجر يتجذر مع الملاك المفترسين الذين ليس لديهم نية لبيع ممتلكاتهم على الإطلاق، والذين يحاولون فقط جمع إيجار أعلى من السوق، وفي نهاية المطاف الإقلاع عن إيداع الخيار غير القابل للاسترداد. ويمكن للمالك أن يجعل العقد باطلا إذا تأخر المشتري في دفعة واحدة أو طرد المشتري لعدم القيام بالإصلاحات. ففي إحدى الحالات في ولاية فلوريدا، على سبيل المثال، قام مالك العقار الذي يضم مئات الممتلكات بالتفاوض على عقود تسمح بعمليات الإخلاء لمثل هذه المواد - مع إشعار مدته ثلاثة أيام فقط.

باختصار، هناك القليل من "المعيار" في هذه العقود الملزمة قانونا، مما يجعل من المهم بشكل خاص أن تعرف بالضبط ما كنت توافق عليه. في الواقع، لا تسمح جميع الدول بخيارات الإيجار في العقارات السكنية، لذلك يجب على المشتري التأكد من أن حتى الدخول في هذا النوع من الاتفاق هو قانوني. حتى لو كان وكيل عقاري يساعد في هذه العملية، أو قمت بتوظيف محامي عقاري لشرح (وربما حتى التفاوض) العقد، إذا كنت لا يمكن أن نفهم كل من الجوانب القانونية والمالية من الإيجار إلى تملك، أنت ليس مرشحا جيدا.

فهم العقود الإيجارية

مثل أي عقد، يجب أن يحدد عقد الإيجار الخاص بك اسم المستأجر والمشتري (هذا أنت) والمالك - البائع ويوقع ويؤرخ من قبل كل من حفلات. إذا كان أي شخص إلى جانبك سوف تحتل الممتلكات، ينبغي تسمية هذا الشخص في اتفاقية الإيجار أيضا. كما يجب أن يتضمن العقد وصفا قانونيا للعقار: العنوان الكامل ورقم الطرد. بما في ذلك عدد الطرود يساعد على القضاء على أي الارتباك المحتمل حول العنوان. يمكنك الحصول على هذا الرقم من مكتب مقيم ضريبة الممتلكات المحلية، في كثير من الأحيان ببساطة عن طريق البحث عن العنوان في موقع مقيم الضرائب.

أحكام الإيجار

يجب أن يتضمن جزء الإيجار من العقد كل ما تجده عادة في اتفاقية تأجير العقارات. وتشمل العناصر الرئيسية ما يلي:

• تواريخ بداية ونهاية فترة الإيجار، وما إذا كان يمكن تمديد هذه الفترة وتحت أي شروط
• كم الإيجار، عندما يكون مستحقا، حيث يجب الدفع وما هي أنواع الدفع فإن المالك سوف يقبل
• الرسوم، إن وجدت، لتأخر الإيجارات أو الشيكات المرتجعة
• مبلغ مبلغ التأمين الذي يجب أن يكون مسترد بالكامل إذا قمت بالخروج ولم تتلف العقار
• ما إذا كان التدخين مسموحا به
• وصفا لأي أماكن لوقوف السيارات أو غيرها من المرافق
• ما إذا كان بإمكانك استئجار العقار، وإذا كان الأمر كذلك، في ظل أي ظروف أو شروط
• هو المسؤول عن والمالك المسؤول عن
• الظروف التي يمكن أن تؤدي إلى الإخلاء، فضلا عن عدد الأيام لديك لتصحيح مشكلة قبل أن يتم طردها

وهناك فرق رئيسي بين الإيجار العادية والإيجار عقد الإيجار الخاص هو أن بموجب عقد الإيجار العادية، فإن المالك سوف وجعل ودفع جميع الإصلاحات ومعالجة أي صيانة روتينية.وقد يؤدي عقد الإيجار إلى امتلاك المستأجر المسؤولية عن هذه البنود، وهي الفكرة القائلة بأن المستأجر الذي يعتزم شراء حصة طويلة الأجل في العقار، وينبغي له أن يعالج هذه المهام. وثمة احتمال آخر هو أن المالك قد لا يعيش في مكان قريب وأنه من أكثر ملاءمة لجعل المستأجر مسؤولة.

ومع ذلك، حتى كنت تملك فعلا الملكية، كنت لا تريد أن تكون وضع المال في أنه قد لا يعود. إذا لم يوافق المالك على التعامل مع الإصلاحات والصيانة، كن حذرا. في معظم الأحوال، قد توافق على تحمل هذه المسؤوليات والنفقات إذا تمت إضافتها إلى رصيد الإيجار الخاص بك (الذي سنناقشه في القسم التالي). وبعبارة أخرى، إذا كنت تنفق $ 1، 000 للحصول على بعض السباكة البالية استبدالها، والبائع سيعود هذا $ 1، 000 لك عند الإغلاق إذا كنت تشتري المكان. ولكن الخطر بالنسبة لك هو أدنى إذا كنت لا تضع النقدية لهذه النفقات في المقام الأول.

أحكام الخيار

قد تكون أحكام الخيار هي الأكثر تعقيدا - وذات الحدين - جزءا من عقد الإيجار. هذه هي الأحكام التي يمكن أن تجعل تأجير لامتلاك الممتلكات أكثر ملاءمة لك من مجرد تأجير - أو التي يمكن أن تجعل من السهل على البائع لجمع أموال إضافية مع عدم وجود نية من أي وقت مضى السماح لك شراء.

يجب أن تنص هذه الأحكام على ما يلي:

• الإيجار وما هو الجزء الذي يمثل ائتمان الإيجار.
• خيار الإيداع (بموجب بعض الاتفاقيات، قد تدفع فقط إيداع الخيار أو فقط إيجار الإيجار، وليس على حد سواء، والأمر متروك لكم والبائع.)
• أن يكون لديك الحق الحصري لشراء المنزل في نهاية فترة الإيجار. وهذا يعني أن البائع لا يمكن السماح لأي شخص آخر شراء العقار خلال فترة الخيار (في الأساس، في حين كنت استئجار العقار). تأكد من أن هذه الفترة طويلة بما فيه الكفاية لإعطائك فرصة لتصحيح أي مشاكل، مثل ضعف الائتمان أو عدم وجود دفعة أولى، مما جعلك غير قادر على التأهل للحصول على الرهن العقاري الآن. وغالبا ما يكون ثمانية عشر شهرا إلى سنتين إطارا زمنيا معقولا؛ ثلاث سنوات قد يكون أفضل. يجب أن يشير العقد إلى عدد الأيام التي يجب عليك فيها إخطار البائع الذي تنوي شراءه، وفي أي وقت ينتهي فيه خيار الشراء. قد ترغب في هيكلة العقد بحيث يمكنك شراء قبل نهاية فترة الإيجار إذا تحسنت الوضع المالي الخاص بك عاجلا.
• أن البائع يحافظ على تأمين أصحاب المنازل، وأنه / أنها تبقى الحالية مع الضرائب العقارية وأنه / انها لا تأخذ أي قروض جديدة ضد المنزل. لا تريد أن يكون البائع قادرا على فعل أي شيء يمنح كيان آخر حق الملكية، لأنه إذا حدث ذلك، سيكون من الصعب إن لم يكن من المستحيل عليك شرائه.
• أي شروط أخرى، بالإضافة إلى اختيار عدم الشراء، والتي بموجبها تخسر الإيداع الخاص بك والائتمان الإيجار. وقد تشمل هذه الإجراءات إخلاء المباني أو نقل الممتلكات أو عدم دفع الإيجار المتفق عليه - وهي في الأساس نفس الأشياء التي يمكن أن تطردك.

أحكام الشراء

يشبه جزء الشراء من اتفاق الإيجار إلى اتفاق شراء العقارات العادية.قد تتطلب قوانين دولتكم عقدا موحدا لاتفاقيات شراء العقارات. ولكن حتى في اتفاق موحد، هناك مجال للتفاوض على أقسام ملء في فارغة.

وسوف يحدد سعر الشراء، الذي ينبغي أن يكون معقولا نظرا لقيم السوق الحالية لعقارات مماثلة. قد يرغب البائع في تسعير المنزل 5٪ إلى 10٪ أعلى لحساب ارتفاع الأسعار خلال فترة الإيجار. ولكن ضع في اعتبارك أن قيم المنزل يمكن أن تنخفض أيضا خلال تلك الفترة. إذا حدث ذلك، ليس فقط قد لا ترغب في دفع الثمن الذي وافقت عليه في الأصل، ولكن البنك قد لا تقرض لك ما يكفي لإغلاق الصفقة. في هذه الحالة، سوف ينتهي بك الأمر إلى عدم ممارسة الخيار الخاص بك لشراء، وسوف تفقد الودائع الخاصة بك الخيار والإيجار الائتمان ما لم يوفر العقد الخاص بك بديلا.

لنفترض أن قيمة العقار تبلغ 200 ألف دولار في الوقت الذي تقوم فيه بإعداد العقد. قد تتمكن من الحصول على موافقة البائع على بيع العقار بمبلغ 210،000 دولار أمريكي أو قيمته المقدرة في وقت الشراء، أيهما أقل. ما إذا كان السوق يزيد أو ينخفض، والثمن سيكون عادلا وسوف التقييم يمنعك من شراء. وبطبيعة الحال، فإن هذه الشروط هي مواتية للغاية بالنسبة لك، والمشتري، لذلك لا يفاجأ إذا كان البائع يملكون، تشعر بالقلق إزاء أخذ خسارة على الممتلكات أو غير قادر على سداد رهنه أو لها. لذا فإن الموافقة على سعر شراء ثابت قد تكون الطريقة الوحيدة للذهاب.

يجب أن ينص العقد صراحة على الأجهزة والأجهزة المنزلية التي تأتي مع المنزل إذا قررت شرائها. هل تحصل على غسالة الصحون، الثلاجة، غسالة ومجفف؟ ماذا عن الأثاث الفناء وجميع النباتات بوعاء؟ لا تفترض أي شيء. توضيح ذلك.

من الناحية المثالية، يجب أن يوفر لك جزء الشراء من العقد أيضا علاجا إذا كان البائع يسترد. كنت قد اخماد ما يعادل إيداع المال الجاد في شكل إيداع الخيار الخاص بك؛ فإن العقد يتطلب من البائع ليس فقط إعادة إيداع الإيداع الخاص بك والإيجار، ولكن يدفع لك مبلغا إضافيا إذا كان هو أو هي لا التمسك الاتفاق عندما كنت على استعداد لشراء. قد لا جمع المال، ولكن لا يضر لمحاولة. وفقط وجود مثل هذه الأحكام في العقد يمكن أن تكون رادعا لرفض البائع على الصفقة.

أنت أيضا تريد التعاقد لإعطائك الخروج، وتعطيك أموالك، إذا كان العنوان غير واضح أو إذا كشف تفتيش الممتلكات أن المنزل في حالة سيئة. هذه هي بنود الطوارئ النموذجية في عقد شراء العقارات.

للحماية، يجب عليك استخدام خدمة الضمان. هذا الطرف الثالث المحايد يعمل كوسيط مالي بينك وبين المالك. وسوف تعقد الودائع الخيار الخاص بك وإيجار شهري ائتمانات حتى تشتري الممتلكات، وعند هذه النقطة أنها سوف تعود المال لك لوضع نحو الدفع الخاص بك وتغلق التكاليف. إذا انتهت صلاحية خيار الشراء وقررت عدم الشراء، فإن خدمة الضمان ستحول هذه المبالغ إلى المالك. كما سيتم تسليم الأموال إلى الطرف الصحيح في حالة أن أحدكم ينتهك نهاية الاتفاق الخاص بك بطريقة لا يمكن علاجها.

المضايقات المحتملة للمشترين

قبل التوقيع على العقد والدخول في اتفاق الإيجار، يجب على المشتري المحتمل:

1. التحقق من تقرير البائع الائتماني. ابحث عن علامات تحذير محتملة بأن البائع في حالة عسر مالي، مثل الحسابات المتأخرة أو مبلغ كبير من الديون المستحقة. وحتى بعد إجراء فحص ائتماني مرض، ينبغي للمشتري المحتمل الذي يعيش حاليا في المنزل أن يولي اهتماما لأي علامات تحذيرية تشير إلى أن البائع في حالة عسر مالي. وتشمل بعض الأمثلة المكالمات الهاتفية من جامعي الديون والمشاركات التي تبدو مشبوهة التي يتم إرسالها إلى المنزل.
2. إدراك أن البائع قد يفقد العقار خلال فترة الإيجار. يمكن أن يحدث هذا لأي عدد من الأسباب مثل عدم قدرته على دفع الرهن العقاري، أو وضع حكم ضريبي على العقار، أو من خلال الطلاق، أو رفع دعوى قضائية، وما إلى ذلك. إذا فقد البائع العقار، فإن المشتري المحتمل يفقد إمكانية شراء العقار، ويخسر الإيجار الإضافي المدفوع، وسيضطر إلى إيجاد مكان جديد للعيش فيه.
3. تأكد من أن خيار الإيجار يحدد بوضوح من هو المسؤول عن أنواع مختلفة من الصيانة أو الإصلاحات . كما يجب أن يحدد هذا االتفاق أنواع التغييرات أو التحسينات) إن وجدت (التي يسمح للمشتري المحتمل بإجرائها إلى العقار خالل فترة اإليجار.
4. تأكد من إدخال "اتفاقية خيار الإيجار" بدلا من "اتفاقية شراء الإيجار". الأول يمنح الخيار للشراء في أي وقت خلال فترة الإيجار، في حين أن الأخير يتطلب < الشراء بنهاية فترة الإيجار ولها تداعيات قانونية للدعم. هل أبحاث السوق والحصول على تفتيش المنزل وتقييم
5. . هذه هي الطريقة التي يمكنك التأكد من أن سعر شراء المنزل هو عادل قبل توقيع العقد. كن على علم بأنه إذا كان البائع غير عديمي الضمير، يمكنه رفض البيع في نهاية فترة خيار الإيجار
6. . وهذا يعني أن جميع أموال الإيجار في السوق أعلاه التي دفعتها ستفقد. وقد يحاول البائع أيضا أن يخرج من العقد إذا كان سوق العقارات قد ارتفع بسرعة، وأن العقار يزيد بشكل كبير من القيمة - أو احتفظ بك للحصول على المزيد من المال. وبطبيعة الحال، لا شيء من هذه الإجراءات القانونية، ولكن إذا كان المشتري لا يملك الموارد المالية لتوظيف محام، لن يكون هناك الكثير من اللجوء ضد بائع ظليلة. فهم أنه إذا انخفض السوق، سوف لا يزال لديك لدفع الثمن الأعلى المنصوص عليها في العقد لامتلاك المنزل
7. . ومع ذلك، إذا كان السعر مرتفع جدا، والمستأجر يمكن أن مجرد المشي بعيدا والتسوق لممتلكات مختلفة. ومع ذلك، سوف تفقد هذا الجزء من الإيجار الذي كان قد ذهب نحو دفعة أولى، لذلك فمن المهم أن تفعل الرياضيات اللازمة لتحديد ما إذا كان المشي بعيدا هو الخيار الأفضل. تحدث مع
8. a وسيط الرهن العقاري لمعرفة ما سوف يستغرق للتأهل للحصول على الرهن العقاري في المستقبل. في حين أن عدم القدرة على الحصول على تمويل أو تمويل كاف هو بالضبط لماذا العديد من المشترين اختيار الإيجار لامتلاك الترتيبات، وتريد للتأكد من أن هناك شيء كبير في تاريخ الائتمان الخاصة بك التي يمكن أن يمنعك من الحصول على الموافقة أسفل الخط.إذا قررت أنك ستظل غير مؤهل للحصول على رهن عقاري في الوقت الذي تنتهي فيه عقد الإيجار، فإن اتفاقية الإيجار إلى الملكية يمكن أن تصبح خطأ مكلفا. الحصول على شرط تقرير العنوان
9. . يمكن أن يساعد ذلك المشتري على معرفة المدة التي امتلكها البائع للعقار. وكلما طالت مدة امتلاكه، كان المزيد من الأسهم والاستقرار الذي كان ينبغي أن يكون قد تراكم فيه. الخلاصة

باختصار، على الرغم من أنك سوف تبدأ استئجار الممتلكات، انها فكرة جيدة للقيام بنفس العناية الواجبة التي لو كنت شراء العقار. أولئك الذين يستطيعون تحمل لشراء منزل الطريقة التقليدية، وذلك باستخدام التمويل، وربما أفضل حالا القيام بذلك. ولكن بالنسبة لأولئك الذين يحتاجون فقط لشراء بعض الوقت - أو تحتاج إلى إبقاء خياراتهم مفتوحة أو أموالهم سائلة - تأجير لامتلاك يمكن أن يكون وسيلة للعيش في منزل أحلامك الآن، ودفع بالكامل لذلك في وقت لاحق.