عندما بلغ الركود الكبير في ديسمبر 2007، فقد أحدثت تغييرات غير سارة في حياة الأميركيين. وانخفضت أسواق الأسهم، وشهد المستثمرون سنوات من المكاسب المتراكمة المحفظة تم القضاء عليها في غضون أسابيع. وتضاعفت لفات البطالة مع اقتطاع الشركات الرواتب، في محاولة لخفض التكاليف والبقاء المذيبات. ولعل أكبر أثر للركود كان على أسعار المنازل. طويلة ينظر إليها على أنها الاستثمار الذي يقدر دائما، قيمة العقارات النزفية في وتيرة سريعة، وخاصة في الأسواق المحمومة مثل جنوب فلوريدا ولاس فيغاس.

إذا كان هناك بطانة فضية لهذا الاضطراب الاقتصادي، فقد أشرق ألمع على أولئك الذين يأخذون الرهون العقارية، إما لشراء المنازل أو إعادة تمويل القروض القائمة. ومع تصاعد الأزمة الاقتصادية، انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى أدنى مستوياتها التاريخية. اقتراض المال لشراء منزل أصبح أرخص من أي وقت مضى. اعتبارا من نوفمبر 2015، أكثر من ست سنوات في الانتعاش الاقتصادي، لا تزال معدلات تحوم حول تلك المستويات المنخفضة. ومتوسط ​​سعر الرهن العقاري لمدة 30 سنة هو 3. 76 في المائة؛ لمدة 15 عاما الرهن العقاري، فمن 2. 98٪.

التاريخ يملي معدلات الرهن العقاري لا يمكن أن يبقى هذا منخفض إلى الأبد. لم يفهم معظم المتخصصين في هذا القطاع الذين شملهم الاستطلاع في عام 2009 أبدا أن معدلات الفائدة ستظل أقل من 4٪ في عام 2015. إن فهم العوامل الأساسية التي تؤثر على معدلات الرهن العقاري يمكن أن يساعد المشروع حيث سيذهب في عام 2016.

العرض والطلب

مثل أي خير أو خدمة وفي سوق حرة، يتأثر سعر الرهن العقاري أساسا بالعرض والطلب. إن الإمداد بالأموال للإقراض ليس لانهائي، لذلك عندما يرتفع الطلب على هذا المال، ترتفع تكلفته أيضا. وهكذا، تزيد أسعار الفائدة عندما يريد المزيد من الناس الرهن العقاري.

يميل الطلب على الرهون العقارية إلى الارتفاع في فترات القوة الاقتصادية. عندما يكون الاقتصاد قويا، فإن المزيد من الناس لديهم وظائف، والأجور تصل وثقة المستهلك ارتفاع. هذه العوامل تدفع الناس إلى السوق شراء المنازل، والغالبية العظمى منهم الحصول على الرهون العقارية لشراء منازلهم.

وبالمثل، عندما يكون الاقتصاد ضعيفا والناس لا يصطفون في البنك للرهونات العقارية، فإن المقرضين يخفضون أسعار الفائدة لإغراء نشاط الاقتراض. هو نفس السبب لماذا الزهور تكلف أكثر حول عيد الحب من على عشوائي الثلاثاء في أغسطس. عندما تريد المزيد من المشترين منتج، الباعة يمكن أن تهمة أكثر.

معدل الأموال الفدرالية

سعر الفائدة الفدرالية هو سعر الفائدة الذي تقرضه البنوك المال في الاحتياطي الفدرالي إلى البنوك الأخرى بين عشية وضحاها. ولتلبية الحد األدنى لمتطلبات االحتياطي، تقترض البنوك أحيانا األموال من البنوك األخرى. ويمثل ذلك تكلفة تشغيلية؛ عندما يزداد، عادة ما تمر البنوك للمستهلكين. ولذلك، فإن معدلات الرهن العقاري ترتبط ارتباطا طويلا مع معدل الأموال الاتحادية. عندما يرتفع واحد، وكذلك يفعل الآخر.

لجنة السوق المفتوحة الاتحادية (فومك)، وهي هيئة لوضع السياسات في مجلس الاحتياطي الاتحادي، تحدد هدف سعر الفائدة الفيدرالي وتستخدم عمليات السوق المفتوحة للحصول عليها. تدفع اللجنة الفدرالية للسوق المفتوحة المعدل أقل عندما يكون الاقتصاد ضعيفا ويدفع المعدل أعلى عندما يكون الاقتصاد قويا.

تتطلع إلى عام 2016

اتجاه معدلات الرهن العقاري أعلى عندما يكون الاقتصاد قويا وآمنا، وينخفض ​​عندما يكون الاقتصاد ضعيفا. وعلى الرغم من أن الركود الكبير انتهى رسميا في يونيو 2009، فقد رأى الاقتصاديون والمستهلكون الانتعاش على أنه فاتر؛ فإن ثقة المستهلك لم تصل بعد إلى المستويات التي كانت عليها في أواخر التسعينات ومنتصف الألفينات.

لذلك، تأخر الطلب على الرهن العقاري، واحتفظت اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة بسعر الفائدة الفيدرالي عند مستويات منخفضة تاريخيا لمدة سبع سنوات لم يسبق لها مثيل. وقد أبقت هذه العوامل معدلات الرهن العقاري في قاع الصخور، ولكن قد تلوح في الأفق التغييرات. وقد أظهرت سوق الإسكان علامات قوة على مدى السنوات القليلة الماضية، وأكثر من المشترين يختبرون المياه. وعلاوة على ذلك، تركت رئيسة مجلس الاحتياطي الاتحادي جانيت يلين إمكانية رفع سعر الفائدة الفيدرالي في أواخر عام 2015 أو أوائل عام 2016، خاصة إذا كانت المؤشرات الاقتصادية قوية.

ارتفاع الطلب على الرهن العقاري جنبا إلى جنب مع زيادة معدل الأموال الاتحادية يجعل من المرجح أن معدلات الرهن العقاري لن تبقى أقل من 4٪ طوال عام 2016. في حين أن معدلات يجب أن تبقى منخفضة وفقا للمعايير التاريخية، 2015 قد تكون السنة الأخيرة من الطابق السفلي المساومة الأسعار.