تعتبر الأصول مثل الذهب والعقارات استثمارات أساسية، ويشتري شراء منزل استثمارا مشتركا للأفراد في جميع أنحاء العالم، حيث يعتبر استثمارا مربحا ومربحا على نطاق واسع. (لمزيد من المعلومات، انظر استكشاف الاستثمارات العقارية: مقدمة.)

الاستثمار في العقارات، ومع ذلك، يتطلب فترة طويلة من الالتزام ودفع أعلى، وهو محفوف بالمخاطر، حتى على المدى الطويل. بالإضافة إلى ذلك، العديد من المستثمرين غالبا ما تتجاهل التكاليف.

فيما يلي بعض النقاط المهمة فيما يتعلق بالتكاليف والعوامل الخفية التي تجعل الاستثمار في العقارات مشروعا محفوفا بالمخاطر وغير مكلف وغير مربح. وينبغي للمستثمرين أن يضعوا كل ذلك في الاعتبار قبل أن يخففوا من أموالهم التي اكتسبوها بشق الأنفس.

A كومون بيرسيبتيون

يمكن للمستثمر المتوسط ​​أن يلاحظ أن شقة سكنية مكونة من غرفتي نوم في الضواحي كانت متاحة بمبلغ 300 ألف دولار قبل خمس سنوات، وتباع الآن 450 ألف دولار. وهذا عائد بارد بنسبة 50٪ في خمسة سنوات، أفضل بكثير من عودة الأسهم والسندات أو الذهب. ويبدو أن قيمة الأرباح المطلقة مرتفعة أيضا بمبلغ 150 ألف دولار، كما أن توافر التمويل يعطي وهم استخدام الأموال المالية لتحقيق الربح.

مع كل هذه الفوائد الظاهرة، ما هي التحديات والتكاليف الخفية للاستثمارات العقارية؟

تكلفة التشريح من القروض العقارية

النظر في حالة الفرد الانتقال إلى مدينة جديدة لوظيفة جديدة. ويتوقع أن يبقى حوالي خمس سنوات، ولكن يمكنه تمديد تلك الفترة بناء على نموه الوظيفي مع صاحب العمل الحالي أو مع أصحاب عمل آخرين في نفس المدينة. وفي ظل افتراض عوائد جيدة، يعتبر شراء منزل أو شقة بدلا من استئجار منزل. (لمزيد من المعلومات، انظر أسباب الاستئجار هو أفضل من شراء.)

ضع في اعتبارك أنه يمكن للشخص شراء حصة أو وحدة من صندوق التبادل التجاري بأقل من 5 دولارات، ولكن الاستثمار في العقارات يتطلب آلاف الدولارات. وعلى الرغم من أن معظم الاستثمارات العقارية تمول من خلال القروض، فإن شراء منزل أو شقة بقيمة 300 ألف دولار لا يزال يتطلب دفع 20٪ (60،000 $) دفعة أولى.

الأفراد الذين يساهمون بأقل من 20 في المئة قد يحصلون على قرض، لكنهم سينتهي بهم المطاف إلى دفع أسعار فائدة أعلى ويضطرون إلى الحصول على تأمين الرهن العقاري الخاص الذي يزيد من التكلفة. ارتفاع أسعار الفائدة يؤدي إلى ارتفاع مبالغ السداد، والتأمين على الرهن العقاري عادة التكاليف من 0. 15٪ إلى 2. 5٪ من قيمة القرض.

إذا كنت تفترض شراء واحدة من الممتلكات المذكورة أعلاه بقيمة 300،000 دولار عن طريق دفع 20 في المئة دفعة أولى واقتراض الباقي 240،000 $ بسعر فائدة 875٪ لمدة 20 عاما على المدى الطويل الرهن العقاري،

هناك تكاليف إضافية لمرة واحدة لمعالجة القروض، والتي تبلغ حوالي 4٪ من مبلغ القرض (9، 600 $). رسوم نقل الملكية أو رسوم التسجيل تختلف من ولاية إلى أخرى، ومتوسط ​​2.5٪ من قيمة العقار يضيف 6 آلاف دولار إلى التكلفة.

إذا افترضت أن قيمة العقار تزيد بمقدار 1. 5 مرات خلال خمس سنوات إلى 450 ألف دولار، فإن السعر سيرتفع بنسبة 9٪ على أساس مركب. إضافة ضريبة ملكية سنوية بمعدل 1. 5٪ من قيمة العقار الحالي، فإن إجمالي الضريبة المدفوعة في خمس سنوات يصل إلى حوالي 30 ألف دولار.

إذا اشترى المستثمر لدينا شقة، رسم شهري من 200 $ إلى فإن جمعية عمارات مجموع 12000 $ أكثر من خمس سنوات. ثم يجب عليك إضافة تكاليف الإصلاحات والمفروشات والصيانة. ويقدرنا تقدير متحفظ قدره 000 1 دولار في السنة إلى ما مجموعه 000 5 دولار في غضون خمس سنوات.

بعد ذلك، افترض أن المالك يجد مشتريا على استعداد لشراء شقته مقابل 450 ألف دولار بعد خمس سنوات.

بحلول ذلك الوقت، كان المستثمر قد سدد البنك 86 $، 400 من القرض. (000 6 دولار)، وضريبة الأملاك (000 30 دولار)، ورسوم إقامة الجمعيات (000 12 دولار)، والصيانة العامة (000 60 دولار) $ 5، 000)، مجموع يأتي إلى 209 $، 000.

ما هو صافي العائد؟

سوف ينخفض ​​مبلغ القرض الأصلي الذي يبلغ 20 ألف دولار من مبلغ 240 ألف دولار إلى حوالي 180 ألف دولار خلال خمس سنوات، حيث يبقي المستثمر مبلغا قدره 1 إلى 440 دولارا شهريا. وسيدفع المستثمر المبلغ المتبقي البالغ 180 ألف دولار من سعر البيع البالغ 450 ألف دولار المستلم من المشتري الجديد. يدفع المستثمر مبلغ 209 ألف دولار أمريكي من إجمالي تكاليف هذا العقار، و 180 ألف دولار أخرى للبنك مقابل المبلغ المتبقي، وبالتالي فإن صافي المبلغ الذي يتلقاه هو 61 ألف دولار.

في الأساس، أنفق المستثمر 209 آلاف دولار في خمسة سنوات وحصلت على أرباح صافية قدرها 61،000 $ لعودة 29. 29٪. على الرغم من أن سعر البيع يبدو مرتفعا، فإن التكاليف الخفية أخذت الكثير من المكاسب.

دعونا نأخذ مدة أطول. نفترض أن المستثمر يواصل إقامته في المدينة ويحمل شقته لمدة 20 عاما كاملة من القرض. كل خمس سنوات، وزيادة قيمة الشقة بنسبة 1. 5 مرات. في 20 عاما، فإن قيمة تصل إلى 1 $. 52 مليون، وهو تقدير أكثر من خمس مرات.

سوف يسدد المستثمر $ 345، 600. إضافة مبلغ 60 ألف دولار، فإن التكلفة الإجمالية تذهب إلى 405 $، 600.

باستخدام حسابات مماثلة كما هو موضح أعلاه، نحصل على إجمالي ضريبة الأملاك بمبلغ 251000 دولار، وتكاليف الصيانة (48 دولار 000)، وإصلاح وصيانة عامة (000 20 دولار)، وتكاليف تجهيز القروض (600 9 دولار)، وضريبة نقل الممتلكات (000 6 دولار). المجموع هو 739 $، 600، وبالتالي فإن صافي الربح على مدى 20 عاما هو 780 $، 400 لعودة 106٪، ومضاعفة أساسا من المال في 20 عاما.

على المدى الطويل، وعوائد فعالة ليست كبيرة. على الرغم من أن السعر يقدر بخمس مرات، فإن تكاليف مدفوعات الفائدة والضرائب وغيرها من النفقات تقلل من الربح.

ينبغي للمستثمرين أيضا ملاحظة أن القيمة الحقيقية للمال تتناقص مع مرور الوقت. وتزداد تكاليف الصيانة والإصلاحات المنتظمة بسبب التضخم. وإذا ما أخذنا بعين االعتبار التضخم أيضا، فإن صافي العائدات سوف ينخفض. وينبغي للمستثمرين أيضا أن ينظروا في التأمين ورسوم السمسرة وضرائب نقل الملكية في وقت البيع.بما في ذلك هذه سوف تزيد من خفض العائد الصافي.

هناك مخاطر أخرى مرتبطة في الاستثمارات العقارية. وقد تؤدي التطورات خلال فترة الاستثمار إلى صعوبة بيع العقار في وقت لاحق. على سبيل المثال، قد يؤدي طريق سريع جديد صاخب أو ارتفاع في الجريمة إلى تخفيض قيمة العقار. أي كارثة خارقة للطبيعة مثل إعصار أو زلزال يمكن أن تدمر الممتلكات تماما، في حين يمكن استرداد مبلغ جزئي فقط من مطالبات التأمين. حتى بعد إعادة البناء باستخدام أموال التأمين، يصبح الحصول على سعر أعلى من الصعب بعد وقوع مثل هذه الأحداث في المنطقة.

بدائل لاستثمارات العقارات

بدلا من شراء العقارات، يجب على المستثمرين النظر في صناديق الاستثمار العقاري، وخيارات العقارات، صناديق الاستثمار المتداولة القائمة على العقارات، وصناديق الاستثمار المشتركة والأسهم كبدائل منخفضة التكلفة. (لمزيد من المعلومات، راجع طرق بسيطة للاستثمار في العقارات)

في حين أن الأسهم تأتي مع المخاطر الخاصة بالأسهم والصناديق وصناديق الاستثمار المتداولة وصناديق الاستثمار العقاري توفر التنويع. وبالنسبة للقلوب الشجاعة الراغبة في تحمل مخاطر الطرف المقابل في سوق غير منظمة، فإن الخيارات العقارية يمكن أن تقدم عوائد أعلى دون تكاليف أو ضرائب. (للمزيد من المعلومات، انظر: كيفية كسب المال مع خيارات العقارات)

الخط السفلي

تتطلب الاستثمارات العقارية التزامات مالية ضخمة تمتد لفترات طويلة. إن تقييم قيمة هذه االستثمارات على مدى فترات طويلة مهمة معقدة. في حين أن بعض المستثمرين الحصول على إغراء من خلال النظر في الزيادات السعرية الاسمية، فمن الضروري أن تأخذ جميع التكاليف في الاعتبار