ما هو هذا "الغلق" الغامض الذي تسمعه دائما وكلاء العقارات الذين يشيرون إليه عند التسوق لمنزل؟ يحدث الإغلاق عند التوقيع على الأوراق التي تجعل المنزل لك. ولكن قبل أن يصل ذلك السحرية (وغالبا ما تكون مرهقة) يوم، قائمة طويلة من الأشياء يجب أن يحدث. سوف توضح هذه المقالة ما يمكن أن تتوقعه خلال عملية الإغلاق من لحظة قبول عرضك في اللحظة التي تحصل فيها على المفاتيح إلى منزلك الجديد. (لمعرفة المزيد عن الأشياء التي يمكن أن تخطئ أثناء العملية، اقرأ 10 حواجز للإغلاق على منزل جديد. )

1. فتح الضمان

الضمان هو حساب عقد من قبل طرف ثالث نيابة عن طرفين في الصفقة. لأن هناك الكثير من الأشياء التي يجب أن يحدث لاستكمال بيع المنزل، فإن أفضل وسيلة لمنع إما البائع أو المشتري من الحصول على انفصل هو أن يكون طرف ثالث محايد الاحتفاظ بجميع الأموال والمستندات المتعلقة الصفقة حتى كل شيء قد تم تسويتها. (إذا لم تكن قد أرسلت اتفاقية الشراء حتى الآن، تأكد من قراءة 10 نصائح للحصول على سعر عادل على الصفحة الرئيسية .

2. البحث عن عنوان والحصول على التأمين على العنوان

يوفر عنوان البحث والتأمين على العنوان راحة البال والضمانات القانونية بحيث عندما تشتري عقارا، لا يمكن لأي شخص آخر أن يحاول الادعاء بها كما في وقت لاحق، سواء كان ذلك أحد الأقارب المقلوب الذي ترك من إرادة أو جامع الضرائب الذي لم يكن (أو يعتقد أنه لم يكن) دفع. سيتولى ضابط العنوان إجراء بحث عن العناوين للتأكد من عدم وجود أي سحب على العنوان (مطالبات من جهة خارجية إلى موقع يمكن أن يثير تساؤلات أو يبطل ملكيتك له). إذا كان هناك، فإن هذه المشاكل تحتاج إلى حل قبل أن يصبح العقار لك. (لمزيد من المعلومات، راجع 10 حواجز لإغلاق الصفحة الرئيسية الجديدة .

3. ابحث عن محام

هذه خطوة اختيارية إذا كنت ترغب في الحصول على رأي قانوني مهني بشأن مستنداتك الختامية. حتى أكثر الناس تعليما جيدا لا يمكن أن نفهم تماما وثائقهم الختامية. فإن محامي العقارات من ذوي الخبرة لا يفهمون لهم فقط ولكن أيضا معرفة أين للبحث عن المشاكل المحتملة في الأوراق الخاصة بك. (لمعرفة المزيد، اقرأ فوائد استخدام محامي عقاري .)

4. الحصول على الموافقة المسبقة للحصول على الرهن العقاري

في حين أن الحصول على الموافقة المسبقة للرهن العقاري غير مطلوب لإغلاق صفقة، فإنه يمكن أن تساعدك على إغلاق الصفقة أسرع كما إشارات مسبقة الموافقة للبائع أن لديك دعم مالي قوي. في المقابل، يجري الموافقة المسبقة يمكن أن تعطيك المزيد من المساومة عند التفاوض مع البائع. ميزة رئيسية أخرى من كونها الموافقة المسبقة هو أن بعض المقرضين سوف نقدم لكم قفل معدل، وهو ما يعني أنه يمكنك تأمين سعر الفائدة ولا تكون رحمة الأسواق إذا ارتفعت أسعار الفائدة قبل إغلاق الصفقة.

5. التفاوض على تكاليف الإغلاق

لا يمكن أن يتوقع من شركة الضمان أن تقدم خدماتها مجانا، بطبيعة الحال، ولكن العديد من الشركات في هذه الصناعة تستفيد من جهل المستهلكين وتعزيز خطوطها القاعدية عن طريق فرض رسوم غير المرغوب فيه. على الرغم من أن هناك بعض النقاش حول ما يعتبر رسوم غير المرغوب فيه، والرسوم التي تبحث عنها تشمل الرسوم الإدارية ورسوم مراجعة الطلب، ورسوم مراجعة التقييم والرسوم الإضافية ورسوم البريد الإلكتروني ورسوم المعالجة ورسوم التسوية. إذا كنت ترغب في التحدث والوقوف على الأرض الخاصة بك، يمكنك عادة الحصول على رسوم غير المرغوب فيه القضاء أو على الأقل خفضت. حتى رسوم خدمات الإغلاق المشروعة يمكن أن تكون مبالغة. (تعرف على المزيد في احترس من "جونك" رسوم الرهن العقاري .)

6. استكمال التفتيش المنزل

تفتيش المنزل غير مطلوب، ولكن كنت غبي لا يكون واحد يؤديها. إذا وجدت مشكلة خطيرة مع المنزل أثناء التفتيش، سيكون لديك فرصة للانسحاب من الصفقة أو نطلب من البائع لإصلاحه أو دفع لك أن يكون ثابتة (طالما أن عرض الشراء شملت المنزل -التعرف على الطوارئ). (لمزيد من المعلومات حول هذا الموضوع، اقرأ هل تحتاج إلى تفتيش منزلي؟ )

7. إكمال التفتيش على الآفات

التفتيش عن الآفات منفصل عن تفتيش المنزل ويشمل أخصائي للتأكد من أن منزلك ليس لديه أي حشرات تدمر الخشب (النمل الأبيض أو النمل النجار). كنت لا ترغب في شراء منزل مع مشكلة النمل الأبيض، حتى مشكلة صغيرة يمكن أن تنتشر وتصبح مدمرة للغاية ومكلفة لإصلاح. يمكن القضاء على الآفات التي تدمر الخشب، ولكن عليك أن تتأكد من أن المشكلة يمكن حلها مقابل تكلفة تجد معقولة (أو تكلفة البائع هو على استعداد وقادرة على الدفع) قبل إكمال شراء المنزل. في الواقع، إذا وجدت أي مشكلة الآفات، حتى واحدة صغيرة، فإن شركة الرهن العقاري تتطلب أن تكون ثابتة قبل أن تتمكن من إغلاق.

8. إعادة التفاوض على العرض

حتى إذا كان عرض الشراء قد تم قبوله بالفعل، إذا كشفت عمليات التفتيش عن أية مشكلات، فقد ترغب في إعادة التفاوض على سعر الشراء في المنزل لتعكس تكلفة أي إصلاحات ستحتاج إلى إجرائها. يمكنك أيضا الحفاظ على سعر الشراء نفسه ولكن في محاولة للحصول على البائع لدفع ثمن الإصلاحات. (لمزيد من المعلومات عن فن التفاوض، راجع الحصول على ما تريده .)

إذا كان عقد الشراء ينص على أنك تشتري العقار "كما هي"، فليس لديك الكثير من اللجوء إلى طلب إصلاحات أو تخفيض الأسعار، ولكن لا يزال بإمكانك أن تسأل. يمكنك أيضا الاستمرار في التراجع دون عقوبة إذا وجدت مشكلة كبيرة أن البائع لا يمكن أو لن إصلاحه.

9. قفل سعر الفائدة

إذا لم تكن قد فعلت ذلك من قبل، فستحتاج إلى قفل معدل الفائدة. سوف المقرض جيدة مشاهدة أسعار الفائدة عن كثب بالنسبة لك واقول لكم عندما تكون معدلات في نقطة منخفضة حتى تتمكن من قفل ثم. يمكنك أيضا مشاهدة أسعار الفائدة من قبل نفسك على الانترنت باستخدام موقع المقرض الخاص بك أو أداة مثل آلة حاسبة الرهن العقاري إنفستوبيديا.

من المهم أن نلاحظ أنه على الرغم من أن أسعار الفائدة لا يمكن التنبؤ بها وتذبذب عدة مرات في اليوم، يجب أن لا تدفع نفسك مجنون في محاولة لضرب قاع الصخور.كن راضيا عن المعدل الذي تعتقد أنه معقول نظرا لظروف السوق الحالية والتي يمكنك تحملها بشكل مريح. ضع في اعتبارك أيضا أن الأسعار تختلف حسب درجة الائتمان والمنطقة الجغرافية ونوع القرض الذي تحصل عليه، لذا قد لا تتمكن من الحصول على أفضل الأسعار التي تسمع عنها. (لمزيد من ذلك، راجع كيف سيكون معدل الرهن العقاري الخاص بك؟ )

10. قم بإزالة الحالات الطارئة

إذا ساعد وكيلك العقاري على وضع عرض شراء جيد، يجب أن يتوقف عرضك على عدة أشياء:

• الحصول على تمويل بسعر فائدة لا يتجاوز نسبة مئوية معينة يمكنك تحملها
• التفتيش عن المنزل لا يكشف عن أي مشاكل كبيرة مع المنزل
• البائع يكشف تماما عن أي مشاكل معروفة مع المنزل
• التفتيش الآفات لا تكشف عن أي إصابات كبيرة أو الأضرار التي لحقت المنزل
• البائع استكمال أي المتفق عليها ريبايرس

هذه الحالات الطارئة غالبا ما يجب إزالتها خطيا من قبل تواريخ معينة (المعروفة باسم الموافقة النشطة)، والتي كان ينبغي أيضا أن ذكرت في عرض الشراء الخاص بك، الصفقة الخاصة بك لإغلاق. ومع ذلك، في بعض اتفاقيات الشراء، يتم الموافقة على حالات الطوارئ بشكل سلبي (المعروف أيضا باسم الموافقة البناءة) إذا كنت لا احتجاج عليها في المواعيد المحددة.

11. تمويل الضمان

أنت على الأرجح أودعت المال الجاد عند التوقيع على اتفاقية الشراء. والغرض من هذا المال هو السماح للبائع معرفة أنك جاد، أو جادة، عن نواياك لشراء المنزل. بعد كل شيء، والبائع هو الذهاب الى اتخاذ الممتلكات قبالة السوق بحيث يمكنك شرائه. إذا قمت بتراجع، يذهب المال الجاد للبائع كالتعويض. إذا كان البائع يتراجع، يتم إرجاع المال لك.

لإكمال عملية الشراء، سيكون لديك لإيداع أموال إضافية في الضمان. يتم تطبيق إيداع الأموال الأصلي الخاص بك بشكل جيد نحو دفعتك الأولى. فستحتاج إلى إرسال باقي الدفعة الأولى ودفع تكاليف الإغلاق (ما لم يوافق البائع على دفعها).

12. النهائي

واحدة من الخطوات الأخيرة قبل التوقيع على أوراق الإغلاق الخاصة بك يجب أن يكون المشي من خلال الملكية مرة واحدة في المرة الأخيرة. تريد التأكد من عدم حدوث أي ضرر، ولم تتم إزالة أي شيء يتم تضمينه في عملية الشراء. (قبل أن تنتقل، تأكد من قراءة 7 خطوات ذكية يجب على كل مالك منزل جديد أن يأخذ .

13. التوقيع على الأوراق

من الواضح أن واحدة من الخطوات الأكثر أهمية لإغلاق التوقيع على الأوراق. قد يكون هناك على الأقل 100 صفحة. على الرغم من أنك قد تشعر بالضغوط من قبل الناس، الذين ينتظرون منك التوقيع على أوراقك، مثل كاتب العدل ومقرض الرهن العقاري الخاص بك، وقراءة كل صفحة بعناية - سوف غرامة المطبوعة يكون لها تأثير كبير على اموالك وحياتك لسنوات قادمة .

على وجه الخصوص، تأكد من أن سعر الفائدة هو الصحيح وأنه لا يوجد عقوبة الدفع المسبق. وبشكل عام، قم بمقارنة تكاليف إقفالك بتقديرات حسن النية التي أعطيت لك في بداية العملية وقم بالتأكد من أن أي رسوم أقل من 10٪.

الخط السفلي

قد يبدو أن عملية الإغلاق هي الكثير من العمل، ولكن ربما أسوأ جزء هو الانتظار. معظم الوقت، عليك أن تكون مجرد يجلس على يديك، في انتظار لشخص آخر تشارك في الصفقة من خلال. لذلك تجد شيئا ممتعة لاحتلال وقتك ويصرف لك أثناء الانتظار، ويشعر بالأمان في المعرفة التي قمت به البحث الخاص بك ومعرفة كيفية جعل عملية الإغلاق الخاص بك بسلاسة.

إذا كانت هذه هي المرة الأولى التي تشتري فيها منزلا، تأكد من قراءة 10 أسوأ أخطاء هومبوير لأول مرة و دليل المشترين لأول مرة .