ما يقرب من ثلث أصحاب المنازل الأمريكيين ليس لديهم رهن عقاري. كل شخص آخر بحاجة إلى مساعدة من المقرض لشراء منزلهم. فمن السهل أن أقول ببساطة، "أريد أدنى دفعة يمكنني أن أجد"، ولكن هذا ليس أفضل طريقة للنظر في الرهون العقارية.

المنزل هو على الأرجح أكبر شراء سوف تجعل في حياتك. سيكون الرهن العقاري الجزء الأكبر من هذا الشراء، وكما هو الحال مع جميع عمليات الاستحواذ الكبيرة، يجب عليك دائما القيام ببعض التسوق المقارنة. ولكن قبل أن تبدأ التسوق، عليك أن تعرف ما للمقارنة.

إذا كنت لا ينبغي أن ننظر في الدفع، وكيف سوف تعرف عرضا جيدا من سيئة؟ وفقا ل كيسي فليمينغ، مستشار الرهن العقاري في C2 المؤسسة المالية ومؤلف "دليل القرض: كيفية الحصول على أفضل الرهن العقاري المحتمل"، وهناك ثلاث نقاط رئيسية للنظر فيها.

3 طرق لتقييم قرض

1. الدفعة الشهرية . ولكن لم نقول فقط لا للنظر في الدفع؟ في هذه الحالة، ببساطة تقييم ما إذا كنت تستطيع تحمل الدفع الذي يذهب مع المنزل كنت في الحب مع. هناك الكثير من الآلات الحاسبة دفع الرهن العقاري على الانترنت (انظر الآلات الحاسبة الرهن العقاري: كيف تعمل ).

استخدم الآلة الحاسبة لمعرفة المبلغ المدفوع على أصل القرض وفوائده بالإضافة إلى الضرائب، والتأمين على الرهن العقاري الخاص (إذا كنت في حاجة إليه)، ومستحقات هوا، والتأمين على أصحاب المنازل وأي رسوم أخرى. أنت لا تحتاج إلى رقم دقيق في الوقت الحالي ولكن الحصول على أقرب ما يمكن. لمزيد من المعلومات، راجع أساسيات الرهن العقاري: الرهون العقارية ذات المعدل الثابت و لماذا أحتاج إلى دفع تأمين الرهن العقاري الخاص؟

ثم، ننظر في الأمر من وجهة نظر المقرض. كل مقرض مختلف، ولكن على الأرجح لن يجعل القرض إذا كان مجموع التزامات الدين الشهري تتجاوز حوالي 38٪ من إجمالي الدخل الشهري (نسبة الدين إلى الدخل). إذا كان أكثر من ذلك، النظر في قرض أقل تكلفة.

2. تكلفة عمر القرض. وهنا حيث يحصل الناس على خطأ، وفقا ل فليمينغ. الرهون العقارية معقدة، ولكن إذا نظرتم إلى الضجيج وطرحوا هذا السؤال البسيط، فإن الأمور تصبح أكثر وضوحا: "كم سيكلفني استخدام أموال المقرض؟ "

حافز المقرض لإقراضك المال هو تحقيق الربح - إما منك أو عن طريق بيع القرض لشخص آخر بسعر أعلى. وكلما تمكنوا من الخروج منكم، كلما كانت الهوامش أفضل.

هدفك هو دفع أقل مبلغ ممكن للقرض. لا يمكنك الحكم على ذلك عن طريق الدفع الشهري. عليك أن تنظر في كم سوف تدفع على مدى حياة القرض.

وسيط الرهن العقاري يمكن أن تساعدك على معرفة تكلفة حياة القرض أو يمكنك استخدام آلة حاسبة على الانترنت. إذا كنت لا تعتقد أنك سوف البقاء في منزلك لحياة القرض، وسيط أو آلة حاسبة يمكن أن أقول لكم كم سيكلف لأي مقدار من الوقت.

من أجل الحصول على تكلفة أقل مدى الحياة، سيكون لديك لدفع أكثر من الأمام. إذا كنت تستطيع التعامل معها، دفع شهري أعلى هو أفضل بالنسبة لك مع مرور الوقت من أقل دفعة - في معظم الحالات.

3. خطر. لأن المنزل يضاعف كمكان للعيش والاستثمار، عليك أن تفهم قليلا عن مخاطر الاستثمار. ماذا لو كان للسوق انهيار آخر كما فعل في عام 2008 ويترك لك مع منزل لديه رصيد الرهن العقاري أكبر مما يستحق؟ ماذا لو حصلت على قرض بمعدل فائدة معين وبمرور الوقت، تتحرك المعدلات بشكل أقل؟ ماذا لو فقدت القدرة على إجراء الدفعات؟ هذه ليست مجرد مخاطر بالنسبة لك - انهم أيضا المخاطر على المقرض والتي يمكن أن تؤثر على شروط القرض الخاص بك.

وفقا ل فليمينغ، الرهون العقارية معقدة بحيث يصعب على المستهلك العادي التركيز على أي شيء آخر غير مبلغ الدفع. "المشكلة هي، انها [سوق الرهن العقاري] معقدة جدا معظم المستهلكين التركيز على الدفع الشهري وحده، طالما أنهم لا يشعرون أنها محفوفة بالمخاطر. "نظرا لأن معظم الناس ليسوا مستثمرين محنكين، فإنهم يرون أن معدل الحجز والمدفوعات هو أقل المسارات خطورة، ولكن هذا ليس صحيحا بالضرورة. بيد أنها توفر شعورا بالأمن.

لا تنظر فقط في الرهن العقاري لمدة ثابتة لمدة 30 عاما. مع مرور الوقت، هذا هو على الأرجح الخيار الأكثر تكلفة. مقارنة معدلات قابلة للتعديل وفترات زمنية أقصر، مثل الرهن العقاري لمدة ثابتة لمدة 15 عاما. (للمزيد من المعلومات، راجع مقارنة الرهن العقاري لمدة 30 عاما مقابل 15 سنة.)

مقارنة المقرضين

أولا، اطلب من بعض المقرضين الحصول على تقدير حسن النية <غف . فكر في هذا مثل طلب تاجر سيارات لتعطيك أفضل سعر على السيارة. لن تكون تقديرات حسن النية دقيقة، ولكنها ستكون بمثابة طريقة لتقييم القروض. لأن المقرضين يمكن أن يضعوا تكاليف مختلفة في أماكن مختلفة لتغيير الطريقة التي يبدو القرض، وربما تحتاج إلى مساعدة من شخص من ذوي الخبرة مع الرهون العقارية للمساعدة في تقييم غفس. اطلب من شخص ما لا يتنافس على نشاطك التجاري إن أمكن.

إذا أظهر أحد المقرضين مبلغ دفع أقل بكثير من المبلغ الآخر، فمن المحتمل أن يتم تحميل تكاليف مقدما أعلى في شكل نقاط. إذا کانت تکالیف الإغلاق أقل بکثیر، فقد تکون قد عملت علی تکالیف القرض في شکل سعر فائدة أعلی.

من المستبعد جدا أن أي مقرض سوف تحجب بشكل كبير أي دولة أخرى. لديك ببساطة لمعرفة حيث أن المقرض اتهم لك لما يبدو أن الخصم. كان لديك مشكلة تمييزها هذه الاختلافات نفسك، يمكن المهنية الرهن العقاري مساعدة.

أفضل قرض لاحتياجاتك

فليمينغ يسأل موكليه ثلاثة أسئلة عند تخصيص قرض لهم:

1. ما هو تحملهم للمخاطر؟ هل يفضلون الدفع الذي لا يتغير مع مرور الوقت أو أن الرهن العقاري معدل قابل للتعديل يكون خيارا؟ وكثيرا ما تكلف القروض ذات المعدل القابل للتعديل أقل من سعر ثابت في البداية، ولكنها ستتغير مع ظروف السوق. يجب أن يكون المقترض على ما يرام مع التجوية الصعود والهبوط في الأسواق المالية.

2. ما الدفع الشهري هو مريح؟ يقول فليمينغ: "معظم الناس يجيبون دائما أقل مما هو صحيح، لأنه يبدو وكأنه أداة تفاوض جيدة. ومع ذلك، فمن الأفضل إذا كان العميل هو صادق تماما معي، لأنني لا يمكن تغيير عملي من خلال زيادة الدفع على أي حال. أيضا، في نفس الوقت نحن الإجابة على السؤال "ماذا يمكنك التأهل ل؟ "بالنسبة لكثير من الناس، فهي مؤهلة للحصول على أكثر مما هم على استعداد لدفع كل شهر، ولكن في بعض الأحيان هو العكس، وبطبيعة الحال، والتأهل يصبح عامل الحد. "

3. كيف تقيم المدفوعات مقابل التكلفة الإجمالية؟ هل من المحتمل أن يدفع المقترض المزيد من الدفعات مقدما وأن يكون مدفوعاته أقل، أو أقل الآن، وأن يكون له مدفوعات أعلى وتكلفة قروض أعلى مدى الحياة؟

في النهاية، يجب أن تهدف إلى أدنى سعر الفائدة، ودفع شهري يناسب بشكل مريح في ميزانيتك، وخطة لتسديد القرض الخاص بك في أسرع وقت ممكن. منذ عام 2014، عقوبات الدفع المسبق على معظم الرهون العقارية السكنية ممنوع عموما بحيث أسرع كنت تسدد الرهن العقاري الخاص بك، وأقل تدفعه لاستخدام المال المقرض.

كيف التفاصيل جعل الفرق

دعونا نقول كنت ترغب في شراء منزل مع 250،000 $ الرهن العقاري ومعدل الفائدة الحالي هو 4. 1٪. كنت تعتقد أنك سوف البقاء في المنزل لمدة 10 عاما، وتخطط لجعل دفعة أولى من 10٪. إذا كنت تحصل على رهن ثابت لمدة 30 عاما، فإن دفعتك الشهرية ستكون $ 1، 193. 54. (إضافة الضرائب والتأمين سيجعلها قريبة من $ 1، 515.)

على مدى 10 سنوات كنت تخطط للبقاء في المنزل، وسوف تدفع 143 $، 225، ولكن أكثر من ذلك هو الفائدة. في الواقع، دفعت المقرض الخاص بك 90 $، 184 في الفائدة وبنيت فقط 53 $، 040 في الأسهم.

إذا، بدلا من ذلك، كنت قد ذهبت مع قرض ثابت لمدة 20 عاما (الفائدة سيرتفع قليلا إلى 4. 139٪)، سيكون لديك دفع شهري أعلى من $ 1، 514. 95 مع مجموع 10 عاما تكلفة 181 $، 794، ولكن كنت قد تراكمت الكثير من الأسهم لأن مدة القرض أقصر. كنت قد دفعت 81،42 $ في الفائدة وقد تراكمت 100 $، 368 في الأسهم.

جميع المدفوعات ليست متساوية: على افتراض أن منزلك يقدر في القيمة، سوف تحصل على الأسهم مرة أخرى عند بيع منزلك. ومع ذلك، الفائدة هي رمي بعيدا. دفع اضافية $ 19، 320 على مدى خمس سنوات يوفر لك $ 8، 759 في الفائدة وتكسب 47 $، 328 في الأسهم - بوضوح صفقة جيدة! يعد لكم البقاء في منزلك، وأكثر من ميزة تكسب أنت. احصل على رهن عقاري لمدة 15 أو 10 سنوات، وتحصل على مبلغ أكبر بكثير من حقوق الملكية مع أقل بكثير في مدفوعات الفائدة في مقابل دفع أعلى. في الواقع، فإن الدفع الشهري أعلى هو الخيار أرخص.

عندما تصل إلى 20٪ في حقوق الملكية في منزلك، يمكنك طلب إلغاء تأمين الرهن العقاري الخاص. يمكن أن تدق في مكان ما بين 60 $ و 90 $ من التكاليف الشهرية الإضافية (إلى جانب دفع الرهن العقاري الفعلي). لمزيد من المعلومات، راجع كيفية التخلص من التأمين على الرهن العقاري الخاص .

الخلاصة

على عكس بعض أنواع القروض الأخرى، لديك الكثير من الطاقة على دفعتك الشهرية.يمكنك دفع دفعة أعلى ودفع أقل على مدى عمر القرض أو لديك دفعة شهرية أقل ودفع أكثر مع مرور الوقت. فمن الأفضل للحصول على مساعدة من المهنية الرهن العقاري المستقل الذي لا يحاول أن يبيع لك الرهن العقاري. هذا الشخص يمكن أن تساعدك على معرفة أفضل مسار للعمل. لمزيد من المعلومات، راجع هل يجب إعادة تمويل الرهن العقاري عندما تنخفض أسعار الفائدة؟ و هل الرهن العقاري الخاص بك يحكم التقاعد؟