الاستثمار في العقارات المدرة للدخل ينطوي على بيانات السوق ودرجة من الموضوعية. إن أحد أهم االفتراضات التي يجب على المستثمر العقاري القيام بها عند تقييم العقارات هو اختيار معدل رسملة مناسب، وهو معدل العائد المطلوب للعقارات، بالصافي بعد ارتفاع القيمة أو االستهالك.

ببساطة، هو المعدل الذي يتم تطبيقه على صافي الدخل التشغيلي لتحديد القيمة الحالية للعقار.

-

توتوريال : استكشاف الاستثمارات العقارية

حساب معدل الرسملة

على سبيل المثال، إذا كان العقار المتوقع أن يحقق صافي إيرادات تشغيلية قدرها مليون دولار على يتم خصم العشر سنوات القادمة بمعدل رسملة قدره 14٪، سيتم تحديد القيمة السوقية للعقار على أن تكون 000 000 1 دولار أمريكي. 14 = 7، 142، 857، حيث يساوي صافي الدخل التشغيلي مقسوما على معدل الرسملة الكلي القيمة السوقية.

القيمة السوقية 7، 142، 857 تمثل صفقة جيدة إذا كان العقار يبيع بسعر 6 دولارات. 5 ملايين، وسيكون صفقة سيئة إذا كان سعر البيع هو 8 ملايين $.

تحديد معدل الرسملة هو أحد المقاييس الرئيسية في تقييم الممتلكات المدرة للدخل. هناك العديد من الطرق التي يمكن للمستثمرين استخدامها لإيجاد معدل رسملة مناسب.

طريقة استخلاص السوق

تفترض هذه الطريقة وجود صافي دخل متاح وحالي لسعر التشغيل ومعلومات عن سعر البيع على عقارات مماثلة مدرة للدخل. الميزة مع طريقة استخراج السوق هي أن معدل الرسملة يجعل رسملة الدخل المباشر أكثر وضوحا.

تحديد معدل الرسملة بسيط نسبيا هنا. نفترض أن المستثمر يدرس شراء في موقف للسيارات التي من المتوقع أن تولد 500000 $ في صافي الدخل التشغيلي. في المنطقة، وهناك ثلاثة الحالية المتاحة الدخل المدرة للدخل خصائص الممتلكات.

1. موقف للسيارات 1 لديه صافي الدخل التشغيلي من 250،000 $ وسعر البيع من 3 ملايين $. في هذه الحالة، معدل الرسملة هو: $ 250، 000/3، 000، 000 = 8. 33٪.

2. موقف للسيارات 2 لديه صافي الدخل التشغيلي من 400،000 $ وسعر البيع من 3 $. 95 مليون. معدل الرسملة هو: 400، 000/3 $، 950، 000 = 10. 13٪.

3. موقف للسيارات 3 لديه صافي الدخل التشغيلي من 185،000 $ وسعر البيع من 2 مليون $. معدل الرسملة هو: 185، 000 / $ 2، 000، 000 = 9. 25٪.

استنادا إلى المعدلات المحسوبة لهذه الخصائص الثلاثة المقارنة (8، 33، 10. 13 و 9. 25٪)، فإن معدل الرسملة الكلي البالغ 9. 4٪ سيكون تمثيل معقول للسوق. وباستخدام معدل الرسملة هذا، يمكن للمستثمر تحديد القيمة السوقية للعقار. وسيتم تقييم فرصة الاستثمار في موقف السيارات باستخدام 500 ألف دولار أمريكي.094 = 5، 319، 149.

طريقة البناء

طريقة تراكم أكثر تعقيدا قليلا من طريقة استخراج السوق. يتم حتقيق معدل الرسملة من خالل جتميع معدل الفائدة ومعدل عدم السيولة) الذي تكون فيه غري سائلة بسبب طبيعة العقارات (، عالوة اإعادة االستحواذ ومعدل اخلطر.

وبالنظر إلى معدل فائدة قدره 4٪، ومعدل غير سيولة قدره 1.5٪، علاوة إعادة الاستحواذ بنسبة 1.5٪ ومعدل خطر 2٪ 5، فإن معدل الرسملة في حقوق الملكية سيكون لخص: 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 = 11. 5٪. وإذا كان صافي الدخل التشغيلي 200 ألف دولار، فإن القيمة السوقية للعقار ستكون 200 ألف دولار أمريكي. 115 = $ 1، 739، 130.

من الواضح أن أداء هذا الحساب بسيط جدا. ويكمن التعقيد في تقييم تقديرات دقيقة للمكونات الفردية لمعدل الرسملة، الأمر الذي قد يشكل تحديا. وتتمثل ميزة طريقة التجميع في أنها تحاول تحديد المكونات الفردية لمعدل الخصم وقياسها بدقة.

طریقة نطاق الاستثمار

تتطلب طریقة طریقة الاستثمار الحسابات الأکثر تقدما للطرق الثلاث. يتم احتساب معدل الرسملة باستخدام معدلات الفائدة الفردية للعقارات التي تستخدم كلا من الديون وتمويل الأسهم. وتتمثل ميزة طریقة نطاق الاستثمار في أنھ ھو معدل الرسملة الأکثر ملاءمة للاستثمارات العقاریة الممولة.

الخطوة الأولى هي حساب عامل صندوق غرق. وهذه هي النسبة المئوية التي يجب تخصيصها لكل فترة للحصول على مبلغ معين في وقت لاحق. نفترض أن العقارات التي يبلغ صافي دخلها التشغيلي 950 ألف دولار يتم تمويلها بنسبة 50٪، وذلك باستخدام الدين بنسبة 7٪ الفائدة التي سيتم إطفاؤها على مدى 15 عاما. يتم دفع الباقي مقابل حقوق المساهمين بمعدل عائد مطلوب بنسبة 10٪. سيتم حساب عامل الصندوق الغارق على النحو التالي:

معدل الفائدة / 12 شهرا
{[1 + (سعر الفائدة / 12 شهرا)] ^{عدد السنوات x 12 شهرا} } - 1

توصيل الأرقام، نحصل على:

. 07/12
{[1 + (. 07/12)] ^15x12 } - 1

هذا يحسب ل. 003154 شهريا. سنويا، هذه النسبة المئوية:. 003154 x 12 مونثس = 0. 0378. إن المعدل الذي يجب أن يدفع فيه المقرض يساوي هذا العامل في صندوق الغرق بالإضافة إلى سعر الفائدة. في هذا المثال، هذا المعدل هو:. 07 +. 0378 = 10. 78٪، أو. 1078.

وهكذا، فإن معدل المتوسط ​​المرجح، أو معدل الرسملة الكلي، باستخدام الوزن 50٪ للديون و 50٪ الوزن لحقوق الملكية هو: (5 × 1078) + (5 × 10) = 10 39٪. ونتيجة لذلك، ستكون القيمة السوقية للعقار: 000 950 دولار. 1039 = 9، 143، 407.

الخلاصة

هذه الأساليب مصممة خصيصا للخصائص المدرة للدخل مثل المنازل السكنية، العقارات التجارية والصناعية. وتجدر الإشارة إلى أن هذه الأساليب ليست مناسبة للخصائص التي يشغلها أصحابها.

يمكن أن يؤدي التخمين في قيمة الممتلكات المدرة للدخل إلى تقييمات غير دقيقة وفشل في الاستثمار. ويؤدي اختيار معدل رسملة مناسب إلى زيادة دقة التقييم، وبالتالي القدرة على اختيار استثمارات جيدة في مجال إدرار الدخل.(لمزيد من المعلومات ذات الصلة، اطلع على كيفية تحليل صناديق الاستثمار العقاري ، طرق بسيطة للاستثمار في العقارات ، .)