بعد سبع سنوات من الركود، بدأ أصحاب المنازل الأمريكيون ينتعشون من الفوضى الناجمة عن أزمة السكن. على مر التاريخ، كان سوق الإسكان مؤشرا رئيسيا للاستقرار المالي والاقتصاد الحقيقي. وغالبا ما تكون طفرات الإسكان والكساد انعكاسا لسوق الرهن العقاري وحركة اليد العاملة والإنفاق الاستهلاكي. مع أسعار الفائدة بالقرب من الصفر، في الوقت الراهن، شهدت سوق العقارات ارتفاعا مطردا في مبيعات المنازل الجديدة والقائمة والأسعار والرهون العقارية. كما أن التطورات في سوق الإسكان في الولايات المتحدة كانت مفيدة في تحقيق مكاسب في الإنفاق على تحسين المساكن. في عام 2015، تجار التجزئة تحسين المنزل، لوي (لو لولو الشركات شركة 77. 63 + 0٪ 28 كريتد ويث هيستوك 4. 2. 6 ) و هوم ديبوت (هد هد هوم ديبوت 66. 34٪ كريتد ويث هيستوك 4. 2. 6 ) حققت نتائج أفضل من المتوقع بفضل انتعاش سوق الإسكان. وعلى الرغم مما قد يبدو وكأنه انتعاش متواضع، لا تزال هناك مخاوف كبيرة من أن الانتعاش سيكون قصير الأجل. وتشير الدلائل إلى أن أسعار الفائدة، وفيضانات الاستثمارات الأجنبية، وعدم المساواة في الدخل، ونفس الجناة من عام 2008، تعيد تضخيم فقاعة الإسكان.

- 1>>

معدلات الرهن العقاري

في ديسمبر 2015، رفع مجلس الاحتياطي الاتحادي أسعار الفائدة للمرة الأولى منذ عام 2006، وسوف يستمر في ذلك خلال السنوات التالية. وببساطة، فإن أسعار الفائدة لها تأثير مباشر على تكاليف الاقتراض وزيادة أسعار الفائدة؛ معدلات الرهن العقاري يمكن القفز كذلك. وتسترشد معدلات الرهن العقاري طويلة الأجل بعوامل عديدة، بما في ذلك أسعار الفائدة القصيرة الأجل لمصرف الاحتياطي الفيدرالي، ومعدل الادخار الأسري، وعجز الميزانية، ومؤشرات أخرى للاقتصاد الحقيقي. في الوقت الراهن، ومعدل الرهن العقاري ثابت لمدة 30 عاما هو الخيار الرئيسي لتمويل منزل المستهلك. ومع ارتفاع أسعار الفائدة قصيرة الأجل، يقدر أن معدلات الرهن العقاري لمدة 30 عاما قد تصل إلى 4٪ بحلول نهاية عام 2015، وتصل إلى 6٪ في السنتين أو الثلاث سنوات القادمة. إذا كانت معدلات الرهن العقاري سوف تتسلق من 4٪، حيث أنها حاليا، إلى 6٪، وهذا يمكن أن يعني مشتري المنازل في الأسواق مرتفعة الثمن من المرجح أن تنفق غالبية دخلهم على رهنهم أو سيتم دفعها تماما.

--2>>

الاستثمار الأجنبي

في السنوات الأخيرة، كان المشترون الأجانب يغمرون العقارات الأمريكية ويساعدون على دعم سوق الإسكان. ومع استمرار انهيار الاقتصاد الصينى وسوق الاسهم، غمر المستثمرون الصينيون مناطق العاصمة فى الولايات المتحدة. وعلى وجه الخصوص، يقوم المستثمرون الأجانب بشراء الشقق الراقية في الأحياء الأكثر ثراء، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل والمبيعات. ومع ذلك، مع استمرار الدولار في الحصول على البخار، أصبح السكن الأمريكي أكثر تكلفة بالنسبة للمستثمرين الأجانب.وقد بدأ هذا بالفعل في التأثير على تدفق الاستثمارات العقارية الصينية، حيث بدأ المستثمرون الأجانب في حجب الاستثمارات على الرغم من اقتصادهم الخاطئ.

- <>>

الدخل يفشل في مواكبة سوق الإسكان

على الرغم من ما يبدو وكأنه نظرة أفضل للعمالة، فإن الأسعار في سوق الإسكان تفوق نمو الدخل. على مدى العام الماضي، والمناطق السكنية الولايات المتحدة مثل سان فرانسيسكو تسلق بنسبة 11٪. ونتيجة لذلك، انخفض عدد مشتري المنازل إلى 32٪ في عام 2015، وهو ما يمثل أدنى مستوى له منذ ما يقرب من ثلاثة عقود. مع ديون الطلاب لا يمكن التغلب عليها والأعباء المالية الأخرى، جيل الألفية ليس لديهم خيار آخر من الإيجار أو العيش مع والديهم. وفي مدينة نيويورك، يمثل المستأجرون 64 في المائة من السكان الذين لديهم إحصاءات مماثلة في مدن رئيسية أخرى في الولايات المتحدة. وبدون أصحاب المنازل الشباب، فإن ذلك يطرح تحديات طويلة الأجل في سوق الإسكان. وهناك نقص في الطلب على المالكين الحاليين الذين يسعون إلى بيع منازلهم عند التقاعد. وأصبحت المساكن أقل بأسعار معقولة اليوم، ومع استمرار ارتفاع أسعار المساكن، سيضطر المزيد من المستثمرين إلى التأجير على ملكية المنازل.

قيود الإقراض

بعد الأزمة المالية، تم تشديد عملية الحصول على الرهن العقاري. وقد وضعت لوائح جديدة في أعقاب الأزمة المالية بسبب تأثير الرهون العقارية على الاقتصاد. ولكن مع استمرار الاقتصاد وسوق العقارات في التعافي، فقد خففت البنوك الأمريكية من معايير الاكتتاب على الرهن العقاري الجديد. في الواقع، في عام 2015، تشير اتجاهات الإقراض إلى أن مخاطر الائتمان قد ارتفعت إلى أعلى مستوى لها منذ عام 2006. فاني ماي وفريدي ماك تقدمان مرة أخرى 3٪ قروض مقدمة لأسحاب المنازل لأول مرة. وعلى غرار ظروف عام 2008، فإن الرغبة في توسيع ملكية المنازل تقود إلى تراجع معايير الرهن العقاري وإعادة تضخيم فقاعة تآكلية.

الخلاصة

أدى انتعاش الاقتصاد وسوق الإسكان خلال السنوات السبع الماضية إلى زيادة في مبيعات العقارات وأسعارها. وعلى الرغم من ذلك، فإن نفس الجناة في عام 2008 واثنين من الجناة الآخرين يهددون نمو سوق الإسكان. وقد أدى الإمداد الضيق والطلب المتزايد إلى ارتفاع أسعار المساكن والخروج من متناول العديد من أصحاب المنازل الشباب. ولم يساعد ذلك على أن يؤدي الافتقار إلى الإيرادات التقديرية، والزيادة المعلقة في أسعار الفائدة، وتدفق الاستثمارات العقارية الأجنبية، إلى إبعاد جيل الألفية عن ملكية المنازل. ونتيجة لهذا كله، وفرض قيود ائتمانية مخففة، يمكن أن تأتي دوامة هبوطية عاجلا أو آجلا.