في عرض تقديمي لشركة ميسي's (نيس: M مماسي's Inc18 36.2٪ كريتد ويث هيستوك 4. 2. 6 ، ادعى ناشط المساهمين جيف سميث من ستاربوارد فالو أن أسهم ميسي يمكن أن تكون قيمتها 125 $ إذا كان لتنفيذ خطته الاستراتيجية. والعنصر الرئيسي للخطة هو تحويل محفظة ضخمة من العقارات تحت سيطرة ميسي إلى سلسلة من صناديق الاستثمار العقاري (ريتس)، وبالتالي فتح مليارات الدولارات من حيث القيمة للمساهمين. في عرض أحدث، خفض سميث تقدير سعر سهمه إلى 70 دولارا، لكنه لا يزال يصر على أن الشركة مقومة بأقل من قيمتها وأن مساهميها سوف يكون أفضل خدم إذا ميسي تفصل نفسها عن العقارات.

- 1>>

أرسل المقترح الأولي من ستاربوارد أسعار سهم ميسي ارتفاعا، ليتجاوز 73 دولارا للسهم في يوليو 2015. وقد تراجع سعر السهم منذ ذلك الحين إلى أدنى مستوى له في 35 ديسمبر في ديسمبر 2015. ويظهر المستثمرون خيبة أملهم في إدارة ميسي، والتي أظهرت اهتماما ضئيلا في متابعة استراتيجيات الميمنة. ويتراجع السهم أيضا في تدني الأرباح.

خطط الميمنة

تسارع ارتفاع سميث إلى النجومية الناشطة المستثمرة بعد حملته الناجحة ليحل محل مجلس إدارة مطاعم داردن بالكامل. مما مهد الطريق لاستراتيجيته للغزل قبالة العقارات سلسلة المطاعم، والتي فتحت قيمة هائلة للمساهمين. اقترح سميث خطة مماثلة لميسي بعد فترة وجيزة من الإعلان عن أنه قد أخذ حصة كبيرة في الشركة. واستنادا إلى تقييمه، فإن تقييم السوق لمواقع البيع بالتجزئة 400 ميسي يمكن أن تصل قيمتها إلى 21 مليار $. ويقدر أن ممتلكاتها الرائدة في ميدان هيرالد يمكن أن تجلب 4 مليارات دولار، ويمكن أن تبلغ قيمة عقاراتها في شيكاغو وسان فرانسيسكو مليار دولار لكل منهما. بعد سنوات من رسوم الاستهلاك التراكمي، يمكن ميسي المطالبة فقط بقيمة 7 مليارات $ على ميزانياتها.

تقترح الخطة أن تضع ميسي أصولها العقارية في مشروعين مشتركين منظمتين كصناديق استثمار عقاري. ومن شأن ذلك أن يكون له أثر فوري في فتح أكثر من 13 بليون دولار من حيث القيمة. ومع ذلك، فإنه سيحول الشركة أيضا إلى مستأجر مع التزام حوالي 1 مليار دولار في مدفوعات الإيجار السنوية. ويمكن تعويض الكثير من هذا الالتزام عن طريق وفورات في الفوائد والمصروفات الضريبية ومن الأرباح المحققة من المشروع المشترك العقاري. وبالإضافة إلى ذلك، سيتم تحويل ما يصل إلى 7 مليارات دولار من الديون من ميسي إلى المشاريع المشتركة، والتي من شأنها أن تسهم في زيادة قيمة أسهمها.

- <>>

استجابة ميسي الفاترة

في حين أن هذه الخطة يمكن أن تطلق بعض القيمة المباشرة للمساهمين، يشير النقاد إلى أنها لن تفعل شيئا لتحسين التدفق النقدي التشغيلي للمؤسسة.وأشاروا أيضا إلى أنه على الرغم من أن الخطة ستحول مليارات الدولارات من الديون من الكتب، فإن الشركة ستواجه ديون معدلة قدرها 7 مليار دولار لالتزامات الإيجار.

كانت إدارة ميسي بطيئة في الاستجابة لمقترحات المائدة، على الرغم من أنها وضعت بيانا بأنها كانت تستعرض الخطة. وقالت الشركة إنها قد اتخذت بالفعل إجراءات تتفق مع خطط "ستاربوارد"، بما في ذلك استكشاف شراكة شراكة مشتركة لإدارة تدور جزء من عقاراتها. كما تدرس الشركة إغلاق المزيد من المتاجر، خاصة في الحالات التي تتجاوز فيها قيمة بيع العقار الأساسي الأرباح المحتملة للمخزن. وقد تنظر أيضا في خيارات إعادة التطوير لبعض خصائصها الكبيرة، وتحويل أجزاء من الخصائص إلى شقة أو مساحة مكتبية.

شيء لإعطاء

ميسي لديه لخلق القيمة بسرعة. وتفضل الإدارة القيام بذلك عن طريق تحسين الأداء التشغيلي، ولكن ذلك سيستغرق وقتا. يمكن أن تشتري ميسي المزيد من الوقت من خلال متابعة تحويل ريت أكثر محدودية. أما الآن، فإن "ستاربوارد" تواصل دفعها لتحويلها على نطاق واسع، معتبرة أنها أفضل طريقة لإطلاق قيمة للمساهمين. ميسي يعرف أنه يتعامل مع شخص الذي كان مجلس إدارة الشركة بأكملها استبدال، لذلك يجب أن تفعل شيئا قريبا إلى حد ما لتجنب تحريض سميث والمستثمرين الآخرين. حتى الآن، فقد سميث أكثر من 40٪ من استثماره الأصلي في ميسي، لذلك ليس من المرجح أن يذهب بعيدا بهدوء.