شراء منزل عادة ما يذهب شيء من هذا القبيل: معرفة ما يمكنك تحمله، والعثور على المقرض، واستئجار وكيل العقارات، وجعل قائمة من يجب أن يملكون، عرض خصائص، عرض المزيد من العقارات ، وتقديم عرض، وتأمين الرهن العقاري الخاص بك، على مقربة من منزلك الجديد. على الرغم من مضيعة للوقت ومحيطة في بعض الأحيان، ويعتبر النظر إلى خصائص مباشرة من قبل معظم المشترين لتكون جزءا أساسيا من عملية شراء المنزل، وكثير لن أحلم أبدا بشراء منزل دون تفتيش أولا الحي والمنزل والفناء.

هناك مشترين، ومع ذلك، الذين هم على استعداد لشراء المنازل دون رؤيتهم أولا. لأسباب مختلفة، هؤلاء المشترين والمستثمرين على استعداد لتخطي هذا الجزء من العملية، والاعتماد بدلا من ذلك على وصف خدمة متعددة (ملس)، صور الإنترنت والجولات الافتراضية. مع عدد المنازل المتعثرة في السوق، وبعض المستثمرين العقاريين شراء المنازل البصر الغيب في محاولة لتسجيل صفقات كبيرة. ويمكن للمشترين أيضا انتزاع المنازل في حين لديهم فرصة في الأسواق التي لديها إمدادات محدودة من الممتلكات. وبسبب المنافسة - من المشترين إلى المستثمرين الطامحين لأول مرة والشركات المؤسسية التي تشتري كتل كاملة من الممتلكات - هناك زيادة في وتيرة مشتريات العقارات غير المرئية البصر في بعض الأسواق في جميع أنحاء البلاد. في حين يمكنك الحصول على الحظ و تدور ربحا طيبا عندما حان الوقت لبيع، وهناك مخاطر كبيرة التي تحتاج إلى الاعتراف قبل الانخراط في هذا النوع من الاستثمار العقاري.

خصائص

العقارات المتضررة هي عموما معطوبة أو في حالة سيئة، وتحت الرهن أو المعلن عنها للبيع من قبل البنك أو المقرض. وتحاول معظم المصارف تفريغ هذه العقارات بأسرع وقت ممكن، لأنها مكلفة للغاية: فبني الضرائب العقارية والصيانة والرسوم القانونية، يمكن أن تكلف المصارف 000 1 دولار يوميا للحفاظ على كل عقار في مخزوناتها. لأن البيع السريع يجعل من الناحية المالية للبنك، وغالبا ما يتم تقديم هذه الخصائص في خصم كبير، وليس من غير المألوف لبعض المنازل لبيعها مقابل الدولار على الدولار. وهذا يخلق فرصة ممتازة لكل من المشترين والمستثمرين للحصول على العقارات بأسعار أقل من السوق.

الأسواق التي لديها إمدادات محدودة يمكن أن تجبر المشترين والمستثمرين لشراء منازل البصر الغيب. بدلا من العثور على صفقات كبيرة، ولكن هنا يمكن للمشترين يتوقعون لدفع قيمة السوق أو أعلى فقط لتأمين الممتلكات في منطقة مرغوبة. في الأسواق الضيقة، مثل بوسطن ونيويورك سيتي، من الشائع للبائعين الحصول على عدة، والمناقصات التنافسية، والتي يمكن أن تؤدي إلى ارتفاع كبير في الأسعار. العديد من هذه العروض تأتي من المشترين الذين لم يصعدوا القدم على الممتلكات ولكن الذين يعرفون انهم يريدون شراء في هذا السوق بالذات.

توفر عقارات ما قبل الإنشاء أيضا فرصا للمشترين والمستثمرين. هناك عقار ما قبل التشييد في السوق على الرغم من أنه لم يتم بناؤه بعد. هذا النوع من الممتلكات يمكن أن يكون مفيدا لكل من البائعين والمشترين: الباعة (الأكثر شيوعا البنائين) الحصول على المال الذي يحتاجونه لمواصلة البناء في حين تثبت جدوى المشروع للمقرضين والمشترين المحتملين الآخرين، والمشترين قادرون على شراء في أقل ما قبل البناء مع القدرة على البيع بعد ذلك بالقيمة السوقية (أو أعلى، اعتمادا على المشروع).

المنافسة

المستثمرون الذين يبحثون عن صفقات كبيرة أو العقارات الرئيسية قد تكون ضد منافسة قوية من الزعانف وتجار الجملة والمشترين المؤسسي. الزعانف هم المستثمرين العقاريين الذين يريدون، مثل الكثير من المستثمرين في سوق الأسهم، لشراء منخفضة وبيع عالية. عادة، الزعانف شراء العقارات بسعر مخفض، وإجراء الإصلاحات والتجديدات، وبيع في غضون فترة زمنية قصيرة لتحقيق الربح. يتم استخدام تقدير قيمة القيمة العادلة للعقارات بعد التصليح والتجديد لتحديد قيمة ما إذا كان العقار يمتلك أرباحا محتملة. الزعانف حساب الأرباح المحتملة عن طريق أخذ أرف وطرح سعر الشراء، وإصلاح وتجديد التكاليف، وتحمل التكاليف (النفقات المتكبدة على التمسك الممتلكات، بما في ذلك مدفوعات الرهن العقاري والضرائب العقارية والتأمين والمرافق). لأن الزعانف تعتمد على هذه الحسابات لتحديد ما إذا كان يمكن تحقيق الربح، والبعض لن شراء البصر الغيب. ومع ذلك، يركز البعض الآخر على العقارات المغلقة التي يمكن شراؤها بخصم حاد ولكن تباع في المزاد دون فرصة لعرضها قبل التوقيع على الأوراق.

على غرار الزعانف، العقارات تجار الجملة محاولة للاستفادة من الممتلكات في فترة قصيرة من الزمن. على عكس الزعانف، ومع ذلك، تجار الجملة لا شراء وخصائص إعادة التأهيل. وبدلا من ذلك، فإنهم يضعون عموما العقارات تحت العقد مع الطوارئ (حتى يتمكنوا من إنهاء العقد إذا لزم الأمر) ومن ثم تعيين أو بيع العقارات للمستثمرين الآخرين لتحقيق الربح. يمكن اعتبار تاجر الجملة "وسيط" الذي يقترب من خصائص للمستثمرين الراسخة. بعد وضع العقار بموجب عقد، تاجر الجملة يبيع الممتلكات للعثور على المشتري مستعدة، وفي كثير من الحالات، تاجر الجملة لديها المشتري اصطف حتى قبل وضع العقار بموجب عقد. الفارق بين ما يدفعه بائع الجملة للعقار والسعر الذي يبيعه له هو ربح تاجر الجملة. لأن البيع بالجملة لا تنطوي على إصلاحات تستغرق وقتا طويلا والتجديدات، وكثير من تجار الجملة تبدو لأصغر، وأكثر تواترا الأرباح من الزعانف.

المستثمرين المؤسسيين شراء مخزونات كبيرة من الممتلكات، وأحيانا كتل كاملة من الممتلكات المتعثرة. ويستطيع المستثمرون المؤسسيون، المدعومون بالجيوب العميقة، شراء عشرات أو مئات المنازل، مما يؤدي إلى انخفاض المخزون، وبالتالي رفع الأسعار في السوق (وزيادة احتمال البيع بأرباح).ويمكن أن يتمتع المستثمرون المؤسسيون بهذه القوة الشرائية الضخمة التي يمكن أن تجعل من الصعب جدا، إن لم يكن مستحيلا، على المستثمرين الأصغر والمشترين الأفراد شراء صفقات جيدة داخل السوق المستهدفة.

بالإضافة إلى الزعانف وتجار الجملة والمستثمرين المؤسسيين - مجموعة أصغر من المشترين سوف شراء منازل البصر الغيب من الضرورة. وغالبا ما ينطوي ذلك على فرد ينتقل إلى منطقة جديدة، لأسباب تجارية أو شخصية، ولكن ليس لديه الوقت اللازم لشراء منزل جديد. عادة، هؤلاء المشترين العمل مع وكلاء العقارات الذين يرسلون لهم وصفا تفصيليا والصور وأشرطة الفيديو (أو الجولات الافتراضية) من الممتلكات التي تلبي معايير المشترين. لأن الوكيل يصبح أساسا عيون المشتري وآذانه، فمن الأهمية بمكان أن المشترين تحديد احتياجاتهم بالضبط، وليس فقط من حيث ما يتميز المنزل يجب أن يكون، ولكن أيضا متطلبات للمدارس، يسافر، وسائل النقل العام والمرافق القريبة.

المخاطر

يمكن للمشترين والمستثمرين شراء المنازل البصر غير المرئي، ولكن هذه الممارسة لا تخلو من المخاطر. واحدة من أكبر المخاطر هي أنه سيكون هناك شيء خاطئ مع الممتلكات التي لا تظهر في الصور. زوايا الأثاث والزوايا يمكن بسهولة إخفاء العديد من العيوب، بما في ذلك أضرار المياه، والإصابة، والعفن والأضرار الهيكلية. في حين أن العديد من الممتلكات في حالة سيئة لأن أصحابها لم يكن لديك الوقت والخبرة أو المال للحفاظ على المنزل بشكل صحيح، وبعض الممتلكات المتضررة عمدا من قبل المالكين السابقين. في كثير من الأحيان، وهذا هو محاولة مضللة "العودة إلى البنك" من خلال جعله أكثر صعوبة لبيع الممتلكات. في أوقات أخرى، الناس مزق ما يمكن - الأجهزة، والتركيبات، الأسلاك النحاسية، حتى المناظر الطبيعية - للحصول على المال.

وبغض النظر عن الدافع، يمكن أن يتضمن التدمير بعد الرهن إصلاحات غير مكلفة نسبيا مثل الثقوب في الجدار الجاف، أو إصلاحات مكلفة ومكلفة. في حادثة قبيحة بشكل خاص من عام 2011، منزل في مجتمع بوابات راقية في كاليفورنيا تحتاج نحو 250،000 $ في الإصلاحات بعد أن فقد أصحابها السابقين منزل الرهن. وقد تم صب المواد الكيماوية والأسمنت في مخلفات العقار، وتم ترك المياه قيد التشغيل لما قد يكون أشهر - مما أدى إلى انتشار العفن في جميع أنحاء المنزل والأرض التي كانت تحت سقف المواد المغطاة بالمياه. وبالإضافة إلى ذلك، تم إزالة الأجهزة الملكية، وخزائن، والمصارف والمراحيض.

وثمة سبب آخر لشراء البصر الغيب يمكن أن يكون محفوفا بالمخاطر هو أن الصور والجولات الافتراضية لا تسمح لك أن ترى ميزات غير مرغوب فيها من المنزل، مثل الأسلاك عالية التوتر القريبة، وحركة المرور، ومستويات الضوضاء حي والروائح غير العادية (من مثل هذه كما القالب أو 100 القطط التي كانت تعيش في المنزل). تجول هو السبيل الوحيد للتأكد من أنك سوف مثل المنزل، والفناء، والجيران والمنطقة.

الزعانف وتجار الجملة والمستثمرين المؤسسيين لديهم مخاطر إضافية لعدم القدرة على بيع العقار في الوقت المناسب بسبب الحاجة إلى إصلاحات واسعة النطاق. فبالنسبة للمستثمرين، كلما كان المنزل محتجزا، فقدت المزيد من الأموال من حيث تحمل التكاليف.إن فرضية الاستثمار العقاري غالبا ما تكون لشراء وبيع بسرعة، وعندما لا يحدث ذلك - لأي سبب كان - يمكن للمستثمر أن ينتهي بخسارة، خاصة عندما تكون هناك حاجة إلى إصلاحات غير متوقعة ومكلفة.

طرق لحماية نفسك

شرط الطوارئ هو واحد من أفضل وسائل الحماية عند شراء منزل البصر الغيب. وتحدد حالة الطوارئ شرطا أو إجراء يجب الوفاء به لكي يصبح عقد عقاري ملزما. واحدة من أهم الحالات الطارئة عند شراء منزل دون رؤيته أولا هو الطوارئ التفتيش، مما يعطي المشترين الحق في الحصول على المنزل تفتيشها في غضون فترة زمنية محددة، مثل 5-7 أيام. هذا يحمي المشتري الذي يمكن إلغاء العقد أو التفاوض على الإصلاحات استنادا إلى نتائج مفتش المنزل المهنية. يقوم مفتش بفحص المنزل الداخلي والخارجي، ويقيم حالة العناصر الكهربائية والانتهاء والسباكة والهيكلية والتهوية.

اعتمادا على كيفية صياغة الطوارئ، يمكن للمشتري:

• الموافقة على تقرير التفتيش والمضي قدما في الصفقة
• رفض التقرير والخروج من الصفقة
• طلب المزيد من الوقت لمزيد من عمليات التفتيش < طلب إصلاحات أو امتيازات
• يمكن للمشترين أيضا طلب لحالة تجول الطوارئ. هذا النوع من الطوارئ يسمح لك أن تفعل النهائي (أو الأول) تجول من الممتلكات قبل التوقيع على الأوراق عند الإغلاق. نضع في اعتبارنا، كما هو الحال مع جميع الحالات الطارئة، البائع لم يكن لديك للموافقة على أي طارئ، وأنها غالبا ما نتوقع سعر شراء أعلى للتعويض عن المخاطر المضافة للبائع (أي الخطر أن المشتري سوف يسحب من العقد) .

يمكن للمشترين والمستثمرين على حد سواء إضافة طبقة من الحماية لشراء البصر الغيب مع مساعدة من ذوي الخبرة العقارات المهنية. من المهم أن يكون الوكيل على جانب الصفقة (يعمل نيابة عنك كوكيل للمشتري) ولا يعمل نيابة عن البائع. يجب أن يكون الوكيل مسؤولا الائتمانية لك للتأكد من الحصول على أفضل صفقة. العديد من المشترين والمستثمرين بيطري عدة وكلاء قبل العثور على واحد يفهم احتياجاتهم والذين يشعرون أنها يمكن أن تثق.

الخلاصة

بعض الناس شراء منازل البصر الغيب من الضرورة، في حين أن البعض الآخر يفعل ذلك لتحقيق الربحية للاستثمار العقاري. وعلى أية حال، فإن شراء منزل دون رؤيته أولا ينطوي على مخاطر: فقد يكون للعقار عيوب أو أضرار قد تؤدي إلى إصلاحات مكلفة ومكلفة. أيضا، قد يكون المنزل في مكان غير مرغوب فيه (e. g بجوار طريق مزدحم) أو لديك ميزات ضارة أخرى. سواء كنت تشتري البصر الغيب من الضرورة أو كاستثمار، يمكنك الحد من المخاطر الخاصة بك عن طريق العمل بشكل وثيق مع وكيل عقاري موثوق بها وذوي الخبرة، ومن خلال تضمين بعض الشروط الطارئة في العرض لشراء العقارات.