كان أحد أهم الابتكارات من وول ستريت هو تجميع القروض معا ثم تقسيمها إلى أدوات منفصلة تحمل فائدة. إن مفهوم التمويل المضمون والهيكل المنظم يسبق سوق التزامات الرهن العقاري المضمونة و التزامات الديون المضمونة. ولم يكن هذا المفهوم حتى أوائل الثمانينيات من القرن الماضي رسميا من خلال إعادة تجميع الرهون العقارية لإنشاء صناعة الأمن المدعومة بالرهن العقاري.

يتم تأمين مبس من قبل مجموعة من الرهون العقارية حيث كل الفائدة ومدير ببساطة تمر للمستثمرين. تم إنشاء منظمات الإدارة الجماعية لإعطاء المستثمرين تدفقات نقدية محددة بدلا من مجرد تمرير الفائدة والفائدة. تم إصدار هذه المنظمات لأول مرة في عام 1983 من أجل شركة القرض العقاري الفدرالي (فريدي ماك) من قبل بنوك الاستثمار الأولى بوسطن وسلومون براذرز، التي أخذت مجموعة من قروض الرهن العقاري، وقسمتها إلى شرائح ذات أسعار فائدة مختلفة واستحقاقات، وأصدرت الأوراق المالية على أساس تلك الشرائح. إن الرهون العقارية المقدمة كضمان.

وعلى النقيض من منظمات الإدارة الجماعية، فإن منظمات التنمية المجتمعية، التي جاءت في وقت لاحق في الثمانينيات، تشمل طائفة أوسع بكثير من القروض التي تتجاوز الرهون العقارية. في حين أن هناك أوجه تشابه كثيرة بين الاثنين، وهناك بعض الاختلافات المميزة في بنائها، وأنواع القروض التي عقدت في المجموع وأنواع المستثمرين الذين يبحثون عن واحد.

تمو - ولد من حاجة

التزامات الرهونات المضمونة (تمو)، وهو نوع من الرهن العقاري المدعومة الأمن (مبس)، تصدر من طرف ثالث التعامل في الرهون السكنية. وتقوم الجهة المصدرة للمؤسسة بجمع الرهون العقارية السكنية وإعادة تجميعها في مجموعة قروض تستخدم كضمان لإصدار مجموعة جديدة من الأوراق المالية. ثم يقوم المصدر بإعادة توجيه مدفوعات القرض من الرهون العقارية ويوزع كل من الفائدة والأصل على المستثمرين في المجمع. يقوم المصدر بجمع رسوم، أو توزيع، على طول الطريق. مع منظمات الإدارة الجماعية، يمكن للمصدرين أن يرفعوا مصادر الدخل المتوقعة من الرهون العقارية باستخدام الشرائح، ولكن مثل جميع منتجات مبس، لا تزال منظمات الإدارة الجماعية عرضة لبعض مخاطر الدفع المسبق للمستثمرين. هذا هو خطر أن الرهن العقاري في التجمع سيتم الدفع المسبق في وقت مبكر، إعادة تمويلها، و / أو التخلف عن السداد. على عكس مبس، يمكن للمستثمر اختيار مقدار المخاطر إعادة استثمار انه على استعداد لاتخاذ في تمو.

فيما يلي مثال على نسخة مبسطة من ثلاث شرائح من آجال استحقاق مختلفة باستخدام هيكل دفع تسلسلي. ستحصل الشطر "أ" و "ب" و "ج" على مدفوعات فوائد على مدى حياتها، ولكن تدفقات العوائد الرئيسية تسلسليا إلى أن يتم إنهاء كل من هذه العمليات. علی سبیل المثال: لن یتلقی الشریحة ج أي مدفوعات رئیسیة إلی أن یتم سحب الشریحة ب، ولن یتلقی الشریحة ب أي مدفوعات رئیسیة إلی أن یتم سحب الشریحة أ.

في حين أن الأوراق المالية نفسها يمكن أن تبدو معقدة، وأنه من السهل أن تضيع في جميع الاختصارات، وعملية ضمانات القروض بسيطة جدا.

المصدر من كمو، ككيان قانوني، هو المالك القانوني لمجموعة من الرهون العقارية التي يتم شراؤها من البنوك وشركات الرهن العقاري. قبل ظهور إعادة الرهون العقارية، سيقوم المقترض بزيارة بنكه المحلي الذي سيقرض المال لشراء منزل. وعندئذ يحتفظ البنك بالرهن باستخدام المنزل كضمان حتى يتم سداده أو بيع المنزل. في حين أن بعض البنوك لا تزال تحتفظ بالرهون العقارية على كتبهم، فإن معظم الرهون العقارية تباع بعد وقت قصير من إغلاقها إلى أطراف ثالثة الذين يعيدون شحنها. بالنسبة للمقرض الأولي، وهذا يوفر بعض الشعور الإغاثة لأنها لم تعد تملك القرض أو لديك لخدمة القرض. ثم تصبح هذه الرهونات رهنا ويتم تجميعها جنبا إلى جنب مع قروض ذات نوعية مماثلة إلى شرائح (وهي مجرد شرائح من مجموعة القروض). من خلال خلق منظمات إدارة الجماعية من مجموعة من الرهون العقارية، يمكن للمصدرين تصميم محددة، منفصلة المصالح والجداول الرئيسية في أطوال نضج مختلفة لتتناسب مع احتياجات المستثمرين مع التدفقات النقدية واستحقاقاتهم الرغبة. لأغراض قانونية وضريبية، يتم عقد منظمات الإدارة الجماعية داخل قناة الاستثمار العقاري العقاري (ريميك) ككيان قانوني مستقل. و ريميك معفاة من الضرائب الاتحادية على الدخل الذي تجمعه من الرهون العقارية على مستوى الشركات، ولكن الدخل المدفوع للمستثمرين يعتبر خاضع للضريبة.

كدو - بعض جيدة بعض سيئة

جاء الالتزام الدين المضمون في الحياة في أواخر 1980 و تشترك في العديد من خصائص تمو: يتم تجميع القروض معا، يعاد تجميعها في الأوراق المالية الجديدة، يدفع المستثمرون الفائدة والمدفوعات الرئیسیة کإیرادات، ویتم تقسیم المجمعات إلی شرائح ذات درجات متفاوتة من المخاطر والاستحقاق. وتندرج كدو تحت الفئة المعروفة باسم الأمن المدعوم بالأصول (عبس) ومثل مبس، وتستخدم القروض الأساسية كأصل أو ضمانات. وقد ساهم تطور الصندوق في ملء الفراغ، وأتاح طريقة سليمة لمؤسسات الإقراض لتحويل الديون أساسا إلى استثمارات من خلال التوريق، بنفس الطريقة التي تم بها إيداع الرهون العقارية في منظمات الإدارة الجماعية. وعلى غرار منظمات الإدارة الجماعية الصادرة عن ريميكس، تستخدم منظمات التنمية المجتمعية منشآت ذات أغراض خاصة لتوريق قروضها وتقديم الخدمات لها ومطابقة المستثمرين مع الأوراق المالية الاستثمارية. جمال كدو هو أنه يمكن أن تعقد فقط عن أي الدخل الناتج الديون مثل بطاقات الائتمان، وقروض السيارات، وقروض الطلاب، وقروض الطائرات وديون الشركات. ومثل منظمات الإدارة الجماعية، فإن تقطيع قطع القروض منظم من كبار إلى صغار مع بعض الإشراف من وكالات التصنيف الذين يقومون بتعيين تصنيفات الصف مثلما هو الحال في سندات إصدار واحدة. ز. آا، آ +، آ، الخ

فيما يلي مثال لكيفية تنظيم كدو. كل كدو لديه الميزانية العمومية تماما مثل أي شركة سيكون. تتكون األصول من مكونات مدرة للدخل مثل القروض والسندات وما إلى ذلك. إن كل سند يصدر على اليسار مرتبط بمجموعة معينة من الموجودات على اليمين. ثم يتم تقييم السندات من قبل أطراف ثالثة على أساس أقدمية مطالباتهم إلى التجمع والجودة المتصورة للموجودات ذات الصلة.ومن الناحية النظرية، فإن روابط تصنيف الجودة الأقل والأقدمية ستؤدي إلى ارتفاع معدلات عوائد المستثمرين.

كموس مقابل كدوس

هناك العديد من أوجه التشابه بين منظمات الإدارة الجماعية و كدوس حيث تم وضع النماذج الأخيرة بعد التصميم السابق. يمكن إصدار منظمات الإدارة الجماعية من قبل جهات خاصة أو مدعومة من قبل وكالات الإقراض شبه الحكومية (الاتحاد الوطني الاتحادي للرهن العقاري، جمعية الرهن العقاري الحكومية الوطنية، القرض العقاري الفدرالي، إلخ.) في حين أن كدوس هي خاصة المسمى.

في حين أن منظمات الإدارة الجماعية و كدوس لها أغلفة مماثلة في الخارج، فهي مختلفة في الداخل. ومن السهل أن تفهم وحدة إدارة السيولة النقدية حيث أن التدفق النقدي الذي توفره هو من مجموعة محددة من القروض العقارية في حين أن التدفقات النقدية كدو يمكن أن تدعمها قروض السيارات وقروض بطاقات الائتمان والقروض التجارية وحتى بعض الشرائح من تمو. في حين أن السوق تمو تعاني بعض التأثير من انهيار العقارات في عام 2007، وضرب سوق كدو أصعب. فقط جزء صغير من السوق تمو اعتبرت الفرعية رئيس الوزراء في حين جعلت كدوس منظمات الإدارة الجماعية رئيس الوزراء حيازاتهم الأساسية. وتعرضت كدوس التي اشترت الشرائح الأقل مرتبة والمعرضة للخطر من منظمات الإدارة الجماعية المزج بينها مع غيرها من الأصول عبس عزيزي عندما ذهبت الشرائح الفرعية رئيس الوزراء الجنوب. من غير المرجح أن تحدث أخطاء الماضي مرة أخرى حيث أن هناك رقابة أكثر بكثير من المجلس الأعلى للتعليم مما كان عليه من قبل، ولكن في بعض الأحيان يتكرر التاريخ نفسه. تلعب كل من المنتجات نفس الدور في تجميع القروض والأصول معا ثم مطابقة المستثمرين مع التدفقات النقدية، لذلك الأمر متروك للمستثمر أن يقرر مقدار المخاطر التي يريدون اتخاذها.

كانت كدوس جزء صغير نسبيا من سوق عبس مع فقط 340 مليون $ القضايا المعلقة في عام 2002 مقارنة مع السوق تمو الكلي من 4 $. 7 تريليون دولار. وتضخم سوق كدو بعد عام 2002 مع نمو التوريق للقروض المدعومة بالأصول، كما قام المصدرون بتقدمي مشترياتهم من شرائح إدارة السيولة النقدية الأكثر خطورة. كما انتشرت أسواق العقارات، وكذلك أسواق كدو / تمو حيث بلغ إجمالي كدز المعلقة ذروتها في 1 $. 3 تريليون في عام 2007. هذا النمو الهائل توقف فجأة مع انفجار فقاعة العقارات، مما يقلل من سوق كدو إلى حوالي 850 مليون $ في عام 2013.

في حين أنها تبدو جيدة على الورق لشراء شرائح أكثر خطورة من منظمات الإدارة الجماعية التي لم تكن في الطلب وتجميعها في كدوس، ونوعية تلك الشرائح التي يفترض أن يكون رئيس الوزراء تبين أن أكثر بكثير من رئيس الوزراء من الفكر الأول. ولا تزال وكالات التصنيف ومصدريها عرضة للمساءلة، ودفع الغرامات وإعادة الممتلكات بعد انهيار سوق الإسكان في عام 2007، مما أدى إلى خسائر في المليارات من جراء الخسائر الناجمة عن ذلك. أصبح العديد من لا قيمة لها بين عشية وضحاها، خفضت من آا إلى غير المرغوب فيه. أولئك الذين استثمروا بكثافة في أخطر كدوس شهدت خسائر لارجيس عندما فشلت هذه القضايا في نهاية المطاف. تم اتهام و / أو تغريم عدد من مصدري كدو لدورهم في التعبئة الأصول الخطرة التي فشلت. واحدة من أكبر الحالات وأكثرها انتشارا ضد غولدمان ساكس (نيس: غس غسولدمان ساكس غروب Inc243 49-0 37٪ كريتد ويث هيستوك 4. 2. 6 ) في عام 2010، الذي كان اتهمت رسميا وغرامة لهيكلة منظمات التنمية المجتمعية وعدم إبلاغ عملاءها بشكل صحيح حول المخاطر المحتملة.واستنادا إلى تقديرات من لجنة الأوراق المالية والبورصة، فقد المستثمرون أكثر من مليار دولار بعد أن استقر الغبار في عام 2010.

لا تزال توجد كدوس اليوم ولكنها سترتدي إلى الأبد ندوب القرارات الجيدة.

الخلاصة

المستثمرون في جميع أنحاء العالم تعلموا درسا قيما من الأيام الأولى للضمانات. وقد استغرق الأمر بعض التفكير الإبداعي لإيجاد وسيلة لاتخاذ مجموعة كبيرة من القروض وخلق استثمارات مضمونة للمستثمرين. وقد أدى ذلك إلى تحرير رأس المال للمقرضين، وخلق العديد من فرص العمل للمصدرين، وخلق السيولة في سوق غير سائلة جدا، وساعد على شراء ملكية المنازل. وأدت نفس العملية التي غذت ملكية المنازل في نهاية المطاف إلى تأجيج فقاعة عقارية وانهيار لاحق. عملية الضمانة تنشيط نفسها ولكن تسبب في نهاية المطاف انهياره الخاص.