كثير من الناس الذين يفكرون في شراء منزلهم الأول يمكن أن يربكهم عدد لا يحصى من خيارات التمويل المتاحة. لحسن الحظ، من خلال أخذ الوقت للبحث أساسيات تمويل العقارات، يمكن أصحاب المنازل انقاذ كمية كبيرة من الوقت والمال. إن وجود بعض المعلومات عن السوق المحددة التي يقع فيها العقار وما إذا كان يوفر حوافز للمقرضين قد يعني إمتيازات مالية إضافية للمشترين. وينبغي للمشترين أيضا أن نلقي نظرة على أموالهم الخاصة لضمان حصولهم على الرهن العقاري الذي يناسب احتياجاتهم. تابع القراءة لمعرفة خيار التمويل الذي يناسبك.

أنواع القروض
هناك العديد من أنواع القروض العقارية؛ وهي تختلف عن طريق هيكل القروض والوكالات التي تؤمنها.

1. القروض التقليدية
   القروض التقليدية هي قروض عقارية ذات سعر ثابت غير مؤمن عليها أو مضمونة من قبل الحكومة الاتحادية. على الرغم من أنها هي الأكثر صعوبة في التأهل بسبب متطلباتها لمعايير مثل الدفعة الأولى، ودرجة الائتمان والدخل، وبعض التكاليف، مثل التأمين على الرهن العقاري الخاص، يمكن أن تكون أقل من الرهونات المضمونة الأخرى.

   تعرف القروض التقليدية بأنها قروض مطابقة أو قروض غير مطابقة. وتتفق القروض المطابقة مع المبادئ التوجيهية التي وضعتها فاني ماي أو فريدي ماك. هذه الشركات المملوكة لأصحاب الأسهم تضع مبادئ توجيهية، مثل حدود القرض - 417000 $ للمنازل أسرة واحدة، على سبيل المثال - لأنها حزمة هذه القروض وبيع الأوراق المالية عليها في السوق الثانوية. (لمعرفة ما يحدث لرهنك العقاري في السوق الثانوية، اقرأ وراء مشاهد الرهن العقاري .)

   القرض المعطى أعلى من هذا المبلغ يعرف باسم قرض جامبو وعادة ما يحمل معدل فائدة أعلى قليلا بسبب انخفاض الطلب على قروض القروض مع هذه القروض فيها. القروض غير المطابقة، التي تقدمها عادة مقرضي المحفظة، لديها مبادئ توجيهية تحددها مؤسسة الإقراض المعينة المؤهلة للقرض.

2. قروض هيئة الإسكان الفدرالية
   تقدم إدارة الإسكان الاتحادية (فا)، وهي جزء من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية، العديد من برامج القروض العقارية. أما قرض هيئة الإسكان الفدرالية، فهو أقل من متطلبات الدفع، وهو أسهل لتأهله من القرض التقليدي. قروض فا هي ممتازة لمشتري المنازل لأول مرة لأنه، بالإضافة إلى انخفاض تكاليف القروض مقدما ومتطلبات الائتمان أقل، فإنها تسمح بانخفاض المدفوعات تصل إلى 3. 5٪. ولا يمكن أن تتجاوز قروض هيئة الإسكان الاتحادية الحد القانوني. (للمزيد من المعلومات عن هذا النوع من القروض، راجع تأمين هيئة الإسكان الاتحادية .)
3. قروض فا
   وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (فا) تضمن قروض فا. لا تقدم فا القروض نفسها، ولكنها تضمن الرهون العقارية المقدمة من قبل المقرضين المؤهلين. وتسمح هذه الضمانات للمحاربين القدامى وأفراد الخدمة بالحصول على قروض منزلية بشروط مواتية، وعادة بدون دفع دفعة أولى، وفي معظم الحالات يكونون أكثر تأهيلا من القروض التقليدية.ويقرض المقرضون عموما الحد الأقصى للقرض المخصص للقروض (000 417 دولار في عام 2016، و 625 دولارا، و 500 في هاواي، وألاسكا، وغوام، وجزر فيرجن الأمريكية). قبل التقدم بطلب للحصول على قرض، طلب الأهلية من فا. إذا تم قبولك، فإن فا إصدار شهادة الأهلية لاستخدامها في التقدم بطلب للحصول على قرض فا.

   وبالإضافة إلى هذه الأنواع من القروض المشتركة والبرامج، هناك برامج ترعاها حكومات الولايات والوكالات المحلية، وكثيرا ما يكون ذلك بهدف زيادة الاستثمار أو ملكية المنازل في بعض المناطق. التسوق لرهن عقاري .

حقوق الملكية ومتطلبات الدخل
يتم تحديد أسعار قروض الرهن العقاري من قبل المقرض بطريقتين، كل منها يحدد الجدارة الائتمانية ل المستدين. بالإضافة إلى التحقق من النتيجة فيكو المقترض من ثلاثة مكاتب الائتمان الرئيسية، والمقرضين تتطلب معلومات لتحديد اثنين من الإحصاءات القياسية، والتي تستخدم لتحديد معدل اتهم على القرض. هذان اإلحصان هما نسبة القروض إلى القيمة ونسبة تغطية خدمة الدين …

يتم تحديد القيمة العادلة للتدفقات النقدية بمقدار حقوق الملكية الفعلية أو الضمنية المتوفرة في الضمان المقترض ضدها. بالنسبة للمشتريات المنزلية، يتم تحديد القيمة القابلة للتقسيم بتقسيم المبلغ الذي يتم اقتراضه من خلال سعر شراء المنزل. وكلما ارتفعت قيمة القرض الطويل الأجل، زادت تكلفة القرض لأن المقرض يعتقد أن هناك مخاطر أعلى للتخلف عن السداد. والفكرة هنا هي أن المزيد من الأموال التي يتعرض لها المقترض في خطر (في شكل دفعة أولى)، وأقل احتمالا هو أو هي التخلف عن سداد القرض.

- 1>>

يمكن أيضا أن تساهم الشركة في تكاليف القروض من خلال تحديد ما إذا كان سيطلب من المقترض شراء تأمين الرهن العقاري الخاص. بمي يعزل المقرض من التقصير عن طريق تحويل جزء من مخاطر القرض إلى المؤمن الرهن العقاري. سيتطلب معظم المقرضين مؤشر مديري المشتريات للحصول على أي قرض ذو قيمة أعلى من 80٪، أي أي قرض يكون فيه المقترض أقل من 20٪ من رأس المال في المنزل. وتحدد عادة تكلفة التأمين على الرهن العقاري وطريقة جمعها بالمبلغ المؤمن عليه، ويستخدم برنامج الرهن العقاري للحصول على القرض. (لمزيد من المعلومات حول مؤشر مديري المشتريات، اقرأ ستة أسباب لتجنب التأمين على الرهن العقاري الخاص و أوتزمارت خاص الرهن العقاري .

في معظم الأحوال، يتم تحصيل أقساط التأمين على الرهون العقارية شهريا مع تأمينات الضرائب والتأمين على الممتلكات، ومن المفترض أن يتم إلغاؤها تلقائيا بعد دفع القرض إلى نقطة تساوي فيها القيمة أقل من 78٪. قد يكون من الممكن أيضا إلغاء مؤشر مديري المشتريات مرة واحدة في المنزل قد قدر بما فيه الكفاية في القيمة لإعطاء المالك 20٪ من الأسهم وفترة محددة قد مرت، مثل عامين. وسيقوم بعض المقرضين، مثل هيئة الإسكان الفيدرالية، بتقييم التأمين على الرهن العقاري كمبلغ مقطوع، والاستفادة منه في مبلغ القرض.

هناك طرق لتجنب دفع مؤشر مديري المشتريات. واحد هو عدم الاقتراض أكثر من 80٪ من قيمة العقار عند شراء منزل؛ والآخر هو استخدام تمويل الأسهم المنزلية أو الرهن العقاري الثاني للحصول على الأموال اللازمة فوق 80٪ لتف.هناك العديد من البرامج التي تسمح لهذا، ولكن الأكثر شيوعا يسمى الرهن العقاري 80-10-10. ال 80 يقف ل لتف من الرهن العقاري الأول، ال 10 الأولى يقف إلى ال لتف من الرهن العقاري الثاني، والثالث يمثل الإنصاف للمقترض لديه في المنزل. على الرغم من أن المعدل على الرهن العقاري الثاني سيكون أعلى من المعدل على الأول، على أساس المخلوطة، فإنه لا ينبغي أن يكون أعلى بكثير من معدل القرض 90٪ لتف وبالنسبة لمعظم الناس سيكون أرخص من دفع لمؤشر مديري المشتريات.

هذا هو بديل استثنائي للمقترضين الذين يرغبون في دفع ديارهم في وقت مبكر لأنها يمكن أن تسريع دفع الرهن العقاري الثاني والقضاء على هذا الجزء من الديون بسرعة. وكقاعدة عامة، ينبغي تجنب مؤشر مديري المشتريات إذا كان ذلك ممكنا لأنه تكلفة لا فائدة للمقترض.

تحدد نسبة تغطية خدمة الدين قدرة المقترض على دفع تكلفة الرهن. عن طريق قسمة صافي الدخل الشهري للمقترض المتاح لدفع تكاليف الرهن العقاري من تكاليف الرهن العقاري، يمكن للمقرضين تقييم احتمال أن المقترض سوف تتخلف عن مذكرة الرهن العقاري. ويتطلب معظم المقرضين تكاليف دسكرس أكبر من واحد. وكلما زادت النسبة زاد احتمال أن يكون المقترض قادرا على تغطية تكاليف الاقتراض وأقل المخاطر التي يتعرض لها المقرض. وكلما ازدادت قيمة ال دسكري، كلما كان المقرض يتفاوض على سعر القرض على الأرجح لأنه حتى بمعدل أقل، يتلقى المقرض عائد أفضل معدلا للمخاطر. لهذا السبب، يجب على المقترضين محاولة العثور على أي نوع من الدخل المؤهل يمكنهم عند التفاوض مع المقرض الرهن العقاري. وفي بعض الأحيان، يمكن أن يؤدي العمل الإضافي لبعض الوقت أو غيره من الأعمال المدرة للدخل إلى إحداث الفرق بين التأهل أو عدم التأهل للحصول على قرض أو الحصول على أفضل معدل ممكن.

رهن عقاري ثابت مقابل سعر عائم
شيء آخر يجب مراعاته عند شراء الرهن العقاري هو ما إذا كان سيتم الحصول على رهن عقاري بسعر ثابت أو عائم. الرهن العقاري ذو معدل ثابت هو الرهن الذي لا يتغير فيه المعدل طوال فترة القرض. الفائدة الواضحة للحصول على قرض ثابت المعدل هو أن المقترض يعرف ما هي تكاليف القرض الشهرية ستكون لفترة القرض بأكملها. ومع ذلك، فإن الرهن العقاري بأسعار فائدة عائمة، مثل الرهن العقاري فقط الفائدة أو الرهن العقاري معدل قابل للتعديل (أرم)، يهدف إلى مساعدة المشترين المنزل لأول مرة أو الناس الذين يتوقعون ارتفاع دخلهم بشكل كبير على مدى فترة القرض. (لمعرفة المزيد، انظر الرهون العقارية: سعر ثابت مقابل معدل قابل للتعديل ). عند البحث عن نوع الرهن العقاري الذي يجب أن يكون معه قيمة لمقارنة أسعار الفائدة. وهناك مورد كبير لمقارنة معدلات هو آلة حاسبة الرهن العقاري.

عادة ما تسمح القروض بأسعار فائدة متغيرة للمقترضين بالحصول على معدلات تمهيدية أقل خلال السنوات القليلة الأولى من القرض، مما يسمح لهم بالتأهل للحصول على قرض أكبر مما لو كانوا قد حاولوا الحصول على قرض أكثر تكلفة بسعر ثابت. وعلى الرغم من أن الفائدة يمكن أن تكون كبيرة، فإن هذه القروض تنطوي على مخاطر كبيرة بالنسبة للمقترضين الذين لا ينمو دخلهم بما يتناسب مع التغير في سعر الفائدة.الجانب السلبي الآخر هو أنه في معظم الحالات، لا يعرف التغير في سعر الفائدة في بداية القرض لأنه عادة ما يكون مربوطا ببعض سعر السوق الذي يتم تحديده في المستقبل.

الأنواع الأكثر شيوعا من أرمز هي واحدة أو خمسة أو سبع سنوات أرم. وعادة ما يتم تثبيت سعر الفائدة المبدئي لفترة من الزمن وبعد ذلك يتم إعادة تعيينه بشكل دوري، وغالبا كل شهر. بمجرد إعادة ضبط أرم، فإنه يتكيف مع سعر السوق، وعادة عن طريق إضافة بعض انتشار محدد سلفا (نسبة مئوية) إلى سعر الخزينة السائدة. على الرغم من أن معظم أرمز من خلال العقد يمكن أن تزيد فقط من قبل الكثير، عندما يعدل أرم، فإنه يمكن في نهاية المطاف أن تكون أكثر تكلفة من قرض الرهن العقاري المعدل الثابت السائد لتعويض المقرض لتوفر معدل أقل خلال الفترة التمهيدية. (لمزيد من المعلومات عن المخاطر التي تنطوي عليها الرهونات العقارية القابلة للتعديل، اقرأ أرمد أند دانجيروس )

القروض ذات الفائدة فقط هي نوع من أرم التي يكون المقترض مسؤولا عن دفع فوائد الرهن العقاري فقط و وليس الرئيسي خلال الفترة التمهيدية إلى أن يعود القرض إلى قرض ثابت، يدفع أصلا. ويمكن أن تكون هذه القروض مفيدة جدا للمقترضين لأول مرة لأن دفع الفائدة فقط يقلل بشكل كبير من التكلفة الشهرية للاقتراض وسيسمح للمرء بالتأهل للحصول على قرض أكبر بكثير. ومع ذلك، لأن المقترض لا يدفع أي أصل خلال الفترة الأولية، فإن الرصيد المستحق على القرض لا يتغير حتى يبدأ المقترض لسداد أصل القرض.

يجب على المقترضين أن يزنوا فائدة الحصول على قرض أكبر مع المخاطرة. وعادة ما تطفو أسعار الفائدة خلال فترة الفائدة فقط، وغالبا ما تعدل في رد فعل للتغيرات في أسعار الفائدة في السوق. ويتعني على املقترضني أيضا مواجهة خطر عدم ارتفاع دخلهم القابل لالنفاق مع الزيادة احملتملة في تكاليف االقتراض. (999)> ذي بوتوم لين إذا كنت تبحث عن قروض ذات فائدة فقط للعثور على الرهن العقاري للمرة الأولى، وهناك عدد قليل من الأشياء التي يمكن القيام به للحد من صعوبة الفرز من خلال جميع خيارات التمويل. أفضل نهج هو وضع بعض الوقت في تحديد مقدار المنزل الذي يمكن أن تحمل فعلا ومن ثم تمويل وفقا لذلك. أصحاب المنازل الذين يستطيعون تحمل مبلغ كبير أسفل أو الذين لديهم ما يكفي من الدخل لخلق نسبة تغطية عالية سيكون لها القدرة التفاوضية مع المقرضين ومعظم خيارات التمويل. أما أولئك الذين يدفعون للحصول على أكبر قرض سيحصلون بلا شك على معدل أعلى معدلا للمخاطر ومن ثم قد يضطرون للتعامل مع الرهونات العقارية القابلة للتعديل والتأمين على الرهن العقاري الخاص. يجب أن يكون وسيط الرهن العقاري جيدة أو مصرفي الرهن العقاري قادرة على مساعدة توجيه لكم من خلال جميع البرامج والخيارات المختلفة، ولكن لا شيء سوف خدمتك أفضل من معرفة ما تريد وما يمكنك العيش في نهاية المطاف مع.