إن مسألة ما إذا كان الشراء والشراء أو الشراء هو أفضل استراتيجية استثمار عقاري ليس له إجابة صحيحة واحدة. وبدلا من ذلك، ينبغي أن يكون قرار اختيار طريقة على أخرى جزءا من استراتيجية واضحة تأخذ في الاعتبار الأهداف الاستثمارية الإجمالية للمستثمر، فضلا عن الفرص التي يتيحها السوق الحالي. ستناقش هذه المقالة مزايا وعيوب استراتيجية الاستثمار. اقرأ القراءة لمعرفة أي استراتيجية سوف تتعثر على الآخرين في السوق الذي تستثمر فيه.

لماذا الاستثمار في العقارات؟

ملكية العقارات السكنية تكتسب اهتماما متزايدا باستمرار من المستثمرين الأفراد لأسباب كثيرة:

• توفر العقارات عوائد أكثر قابلية للتنبؤ من الأسهم والسندات.
• توفر العقارات تحوطا للتضخم لأن معدلات الإيجار والتدفقات النقدية الاستثمارية عادة ما ترتفع بنسبة لا تقل عن معدل التضخم.
• توفر العقارات مكانا ممتازا لرأس المال في الأوقات التي يكون فيها المستثمرون غير متأكدين من الآفاق في أسواق الأسهم والسندات أو عندما يتوقع المستثمرون أن تكون العائدات طويلة الأجل في الأسهم والسندات غير كافية.
• توفر الأسهم التي تم إنشاؤها في الاستثمار العقاري قاعدة ممتازة لتمويل فرص الاستثمار الأخرى. بدلا من الاقتراض للحصول على رأس المال للذهاب إلى مركبات أخرى (أي، شراء الأسهم على الهامش)، يمكن للمستثمرين الاقتراض ضد أسهمهم لتمويل مشاريع أخرى. السهولة النسبية في الاقتراض ضد الاستثمار العقاري جنبا إلى جنب مع استقطاع الفائدة من الرهن العقاري يجعل هذا الخيار وسيلة أقل تكلفة لتمويل الفرص الأخرى للمستثمرين الذين مرتاحون على اتخاذ المخاطر المالية الإضافية.
• بالإضافة إلى توفير التدفق النقدي للمالكين خلال الفترات التي يتم فيها تأجير العقارات السكنية، فإنه يمكن أيضا استخدامها كمسكن أو لغرض آخر خلال الفترات التي لا تنتج فيها تدفقات نقدية. (تريد أن تعرف المزيد؟ اقرأ: الاستثمار في العقارات .)

تأثير عوامل السوق

لتحديد الآثار المترتبة على الوجه أو اتخاذ القرار، يجب على المرء أن يفهم القضايا الكامنة في كل من استراتيجيات الصفقة. وبالمقارنة مع الأسهم والسندات، والعقارات هي سوق غير فعالة نسبيا وتتميز انخفاض حجم المعاملات وبيانات السوق التي ليست شفافة جدا. وصعوبة إيجاد فرص عقارية بالاقتران مع بيانات الممتلكات والسوق غير المتناسقة تجعل المعاملات العقارية أكثر صعوبة وتكلفة لتنفيذها من صفقات الأسهم والسندات. (لمزيد من القراءة، انظر: خمسة أشياء يجب أن يعرفها كل مستثمر عقاري .

هناك قضيتان أخريان يمكن أن تدفع المستثمرين إلى اختيار تكتيك واحد على حساب آخر، وهي تدور حول أساليب التقييم ورأس المال اللازم للاستثمار في فئة الأصول هذه.يتم تقييم العقارات السكنية من خالل طريقة التقييم وليس من خالل التداول المستمر، مما يؤدي إلى عوائد استثمارية أكثر قابلية للتنبؤ بها وأقل تقلبا من عائدات األسهم والسندات. ونظرا لأن الطلب على العقارات يتأثر بالاتجاهات الاقتصادية طويلة الأجل، مثل النمو في عدد السكان والوظائف والاقتصاد العام، فقد مددت العقارات فترات من القيم العالية والمنخفضة وحجم المعاملات. وتتميز الأسواق العقارية في اتجاه تصاعدي طويل بزيادة الطلب والفترات التي يقوم فيها المستثمرون "برفع القش بينما تشرق الشمس"، في حين أن الأسواق المنخفضة تميل إلى إظهار صفقات محدودة، مع خسارة المستثمرين للورق حتى ينعش السوق ويمكنهم أن يدركوا مرة أخرى المكاسب.

لإثبات التكلفة العالية نسبيا للاستثمارات العقارية في استراتيجيات الاستثمار الإجمالية، قارن الفرق بين استثمار 200 ألف دولار في الأسهم والاستثمارات المتساوية في الممتلكات. عند القيام بتعرض أسهم كبير، يمكن للمستثمر أن يبيع فورا جزءا من االستثمار للحصول على ربح ويحمل الرصيد إلى متوسط ​​تكلفة الدوالر، أو انتظار المكاسب المحتملة في المستقبل، أو اتخاذ موقف طويل األجل في تلك الصناعة أو الشركة. يمكن أن يكون موقف 200 $ دولار في الممتلكات أي شيء من منزل واحد عائلة واحدة إلى اثنين من خصائص صغيرة. وباستثناء الاستثمارات العقارية المؤمنة، مثل صناديق الاستثمار العقاري، فإن مشكلة واحدة تتعلق بالملكية الوحيدة للعقارات السكنية هي أنه ليس من السهل تقسيمها. مع أنواع أخرى من الاستثمارات، مثل الأسهم، إذا كان المستثمر غير مرتاح مع التعرض معين، وقال انه أو انها "تسريح" التعرض مع المشتقات أو عن طريق بيع جزء من الاستثمار. مع العقارات، والطريقة الحقيقية الوحيدة للحد من التعرض هو بيع مصالح الشراكة في الممتلكات، والتي يمكن أن تؤدي إلى السيطرة والقضايا القانونية والإدارية.

إيجابيات وسلبيات التقليب

الميزة الأكثر وضوحا للتقليب الاستثمارات العقارية هي القدرة على تحقيق مكاسب على الفور والحصول على رأس المال تعادل لأقل قدر ممكن من الوقت. أيضا، على عكس سوق الأسهم، والتي يمكن أن تتحول في منتصف يوم واحد، والأسواق العقارية هي أكثر سهولة التنبؤ ويمكن أن تنتج فترات زمنية طويلة لتعويض المستثمرين عن التقليب خصائص. وبهذا المعنى، يمكن اعتبار خصائص التقليب استراتيجية استثمار أقل خطورة لأنها تهدف إلى إبقاء رأس المال في خطر لفترة ضئيلة من الوقت ولأنها تفتقر إلى مخاطر الإدارة والتأجير الكامنة في حيازة العقارات.

بالنسبة لمعظم المستثمرين، ينبغي اعتبار خصائص التقليب أكثر استراتيجية تكتيكية من استراتيجية الاستثمار طويلة الأجل. لأن تكاليف المعاملات مرتفعة جدا على حد سواء على جانب الشراء والبيع، فإنها يمكن أن تؤثر بشكل كبير على الأرباح. هناك نوعان رئيسيان من العقارات التي يمكن استخدامها في نهج شراء / بيع للاستثمار العقاري. الأول هو المنازل أو الشقق التي يمكن شراؤها تحت القيمة السوقية الحالية لأنها في حالة ضائقة مالية. والثاني هو "مثبت"، وهي خاصية مع قضية الهيكلية أو التصميم التي يمكن التغلب عليها لخلق القيمة.

المستثمرون الذين يركزون على العقارات المتعثرة يفعلون ذلك عن طريق تحديد أصحاب المنازل الذين لم يعد بإمكانهم إدارة أو الحفاظ على ممتلكاتهم أو من خلال العثور على العقارات التي تكون مفرطة في التحمل وتكون معرضة لخطر التخلف عن السداد. أولئك الذين يفضلون المثبتات، من ناحية أخرى، وإعادة تشكيل أو تعزيز الممتلكات بحيث يعمل بشكل أفضل لأصحاب المنازل أو أكثر كفاءة للمستأجرين شقة. باستخدام هذا التكتيك، والمشتري من المثبت والاعتماد على استثمار رأس المال لزيادة القيم بدلا من مجرد شراء الممتلكات على أساس منخفض من أجل خلق عوائد استثمارية عالية. وبطبيعة الحال، فمن الممكن أيضا أن الجمع بين هاتين الاستراتيجيتين عند التقليب خصائص، والعديد من المستثمرين تفعل ذلك تماما.

ومع ذلك، يمكن أن تخلق خصائص التقليب قضايا الضرائب والتكاليف التي لا يواجهها أحد مع الاستثمارات طويلة الأجل. التقليب عادة ما يؤدي إلى تقلبات في الدخل التي يمكن أن تخلق قضايا التدفق النقدي وإدارة الضرائب. كما أن إيجاد هذه الفرص يمكن أن يكون صعبا على المدى الطويل، مما يجعل هذه الاستراتيجية أكثر ملاءمة لأولئك الذين يرغبون في الاستفادة من الفرص القصيرة الأجل في سوق العقارات. (لمعرفة المزيد عن التقليب، وقراءة خمسة أخطاء التي تجعل البيت التقليب A بالتخبط).

إيجابيات وسلبيات القابضة

ومن المعروف جيدا أن شراء وعقد العقارات هو وصفة لتجميع الثروة العظيمة. وقد تراكمت معظم "الأموال القديمة" في الولايات المتحدة والخارج من خلال ملكية الأراضي. وحتى بعد فترات تناقص أسعار األراضي، فإن قيم األراضي قد انتعشت على الدوام تقريبا على المدى الطويل نظرا لوجود كمية محدودة من األراضي.

ومع ذلك، فإن ملكية العقارات على المدى الطويل تحمل عددا لا يحصى من القضايا الإدارية والقانونية التي المستثمرين في الأسهم والسندات أبدا أن نتعامل معها. ملكية العقارات هو مسعى مكثف الإدارة التي هي خارج مجموعة من المهارات العديد من المستثمرين.

يجب أن يكون لدى المستثمرين في الأسهم المهارات اللازمة لتحليل سوق معين، وشركة معينة وقدرة الإدارة على تنفيذ استراتيجيات أعمالها. يحتاج المستثمر العقاري الطويل الأجل نفس المهارات ولكن لديه مسؤولية إضافية لوضع وتنفيذ تلك الاستراتيجيات التجارية لممتلكاته أو لها. فالعديد من المستثمرين، لا سيما أصحاب العقارات المستأجرة لأول مرة، غير مهيئين أو غير مهيئين للتعامل مع المسؤوليات التي تأتي مع إدارة الممتلكات الإيجارية. ويمكن أن تكون عملية العثور على مستأجرين ذوي جودة عالية وخدمة احتياجاتهم، إلى جانب ضمان صيانة وصيانة الممتلكات، عملية مجهدة ومكثفة للوقت، ولكن إدارة الممتلكات الناجحة ضرورية لضمان التدفقات النقدية المستمرة من استثمار الفرد. (999)> أفضل 10 عقارات من العقارات المربحة و نصائح للمستثمرين المحتملين .

المخاطر المتأصلة في ملكية العقارات على المدى الطويل هي كبيرة، ولكن إذا تم تخفيفها، يتم تعويض المستثمر بشكل جيد لتوليها. إن معظم هذه المخاطر، والتي تتضمن مخاطر المعاملات المتعلقة بشراء وبيع العقارات، والمخاطر على رفاهية العقار ومخاطر العثور على المستأجرين والمحافظة عليهم تعتبر مخاطر غير منتظمة، أو مخاطر الاستثمار التي يمكن تنويعها إذا كان العدد المناسب من الاستثمارات يتم شراؤها في محفظة جيدة.المشكلة بالنسبة لمعظم المستثمرين هي أن العقارات كثيفة رأس المال بحيث أن المبلغ اللازم لشراء ما يكفي من الممتلكات لتنويع بعيدا هذه المخاطر هو خارج قدراتهم. ( تحديد المخاطر وهرم المخاطرة ) اختيار استراتيجية

من أجل تقرير ما إذا كان التقليب خصائص أو الاحتفاظ بها على المدى الطويل هي الاستراتيجية الأنسب، يحتاج المرء إلى الإجابة على بعض الأسئلة الهامة. يجب على المستثمر أن يقرر ما إذا كان تخصيص رأس المال هو مخصص دائم أو عابر وما إذا كان جزءا أساسيا من استراتيجية استثمار شاملة أو وسيلة لتعزيز العائدات. ويحتاج المرء أيضا إلى تحديد ما هي المخاطر والعائد المناسب لهذا الجزء من محافظهم الاستثمارية وما إذا كان المستثمر لديه التسامح والمهارات المناسبة للاضطلاع بمسؤوليات الإدارة التي تتماشى مع أي نوع من الاستثمار. إذا لم يكن رأس المال متاحا لشراء محفظة متنوعة، يجب أن يكون المستثمر المحتمل مستعدا للتعامل مع مخاطر غير منتظمة بما في ذلك مخاطر الممتلكات الفردية واحتمال نقص الطلب على العقار، سواء من قبل أصحاب المنازل أو المستأجرين. عند اتخاذ قرار بالاستحواذ على إستراتيجية شراء وبيع، يجب على المستثمر أيضا تحديد ما إذا كان لديه المهارة للكشف عن العقارات أو المكبات البيعية المتعثرة. من المهم في إستراتيجية التعامل هذه تحديد ما إذا كان يمكن تحويل رأس المال بما فيه الكفاية خلال فترة استثمار معينة للتغلب على تكاليف المعاملة على جانبي الشراء والبيع، بما في ذلك رسوم الوساطة والتمويل والإغلاق.

الخلاصة

على الرغم من أن الاختيار بين الإستراتيجيتين المعنيتين يعتمد على الوضع المالي الخاص والأهداف الاستثمارية الخاصة، فإن إستراتيجية الإمساك طويلة الأمد تكون أكثر ملاءمة بالنسبة لأولئك الذين يستخدمون العقارات كجزء أساسي من إجمالي المحافظ الاستثمارية؛ خصائص التقليب هو أكثر ملاءمة عندما يتم استخدام العقارات باعتبارها مساعد أو تكتيك تعزيز العودة. وينبغي للمستثمرين الراغبين في جمع الثروة والحصول على دخل من استثماراتهم العقارية النظر في عقد العقارات على المدى الطويل، وذلك باستخدام الأسهم المدرجة في محفظة لتمويل الفرص الاستثمارية الأخرى، مع إمكانية بيع العقارات في نهاية المطاف في السوق. أما خصائص التقليب فهي تكتيك مناسب للفترات التي تكون فيها التوقعات في أسواق الأسهم والسندات منخفضة أو للمستثمرين الراغبين في تحقيق مكاسب رأسمالية قصيرة الأجل طالما أن السوق الحالية تسمح بذلك.