تاريخيا، كان للعقارات ارتباط منخفض باستثمارات الأوراق المالية والسندات، ولكن شراء وبيع الممتلكات المادية ليس بسيطا.

أدخل مشتقات العقارات أو مشتقات العقارات. تسمح هذه الأدوات للمستثمرين باكتساب فئة الأصول العقارية دون الحاجة إلى شراء أو بيع العقارات عن طريق استبدال العقار بأداء مؤشر للعائد العقاري. وتستند هذه املشتقات على املقايضات، حيث يقوم أحد األطراف مبادلة تعرض واحد لآخر. وبهذه الطريقة، يمكن للمستثمرين الحصول على التعرض إما الأسهم العقارية أو الديون، دون شراء أي وقت مضى الأصول العقارية أو رأس المال الإقراض مع العقارات كضمان. تابع القراءة لمعرفة كيفية عملها.

مقدمة إلى المشتقات
المجلس الوطني للاستثمار العقاري (نكي) مؤشر الملكية هو المؤشر المقبول الذي تم إنشاؤه لتوفير أداة لقياس الأداء الاستثماري لسوق العقارات التجارية. وقد تم تطويره في عام 1982، وهو يتألف من أكثر من 7 200 عقار، بقيمة إجمالية تبلغ حوالي 315 مليار دولار (اعتبارا من الربع الثالث من عام 2012) من جميع المناطق الأمريكية واستخدامات الأراضي العقارية.

على الرغم من أن هذا المؤشر موجود منذ أكثر من 20 عاما، إلا أنه في الآونة الأخيرة أصبحت البيانات شفافة بما فيه الكفاية للسماح لها بتتبع أداء العقارات بشكل دقيق ومناسب. مع البيانات العقارية تصبح أكثر شفافية والمعلومات الصفقة تصبح أسهل وأقل تكلفة للحصول عليها، وأصبحت مؤشرات العقارات أكثر أهمية، مما أدى إلى إنشاء سوق المشتقات كفاءة متزايدة.

المشتقات العقارية هي وسيلة للمستثمرين للحصول على التعرض لفئة الأصول دون الحاجة لشراء أو بيع العقارات عن طريق استبدال التعرض للممتلكات العقارية لأداء مؤشر عودة العقارات. وهذا يسمح للمستثمر بتخفيض متطلبات رأسماله مقدما وإيواء محافظ العقارات على الجانب السلبي، مع توفير استراتيجيات بديلة لإدارة المخاطر.
يتم تصنيف الاستثمارات العقارية التجارية إلى أنواع الاستثمار التالية:

- 3>>

• الأسهم الخاصة
  

• الدين الخاص
  

• الأسهم العامة
  

• الدين العام

وقد تم تطوير المبادلات على أساس نبي لقطاع الأسهم الخاصة. وكانت هذه الشركات مقدمة لبقية المشتقات العقارية التي تم تطويرها حتى تاريخه. اإن املشتقات املقدمة حتى تاريخه على موؤشر نشريف هي »مقايشات« تتاألف باأشكال خمتلفة، مما يتيح للمستثمرين مبادلة التعرس للمخاطر سواء من خالل ارتفاع اأو عائد امل وؤشر نفسه، اأو مبادلة التعرسات من استخدام اأراشي اإىل اأخرى.

طريقة واحدة هي "الذهاب لفترة طويلة" (تكرار التعرض لشراء العقارات) أو "قصيرة" (تكرار التعرض لبيع العقارات).طريقة أخرى هي مبادلة العائد الإجمالي على مؤشر نكريف موزعة حسب قطاع العقارات، مما يسمح للمستثمرين لاتخاذ موقف في قطاع العقارات البديلة التي قد لا تملك العقارات، مما يسمح للمستثمرين لمبادلة العائدات من العقارات ذات الصلة مكتب ل التجزئة العقارات.

تسمح مبادلة العودة للمستثمرين على جانبي المبادلة بتنفيذ استراتيجيات عقارية لا يمكن تحقيقها في سوق العقارات الخاص. وللقیام بذلك، یتعین علی المرء شراء أو بیع الأصول ذات التعرضات المختلفة مع احتمال ضئیل في تأمین نفس الأصول علی نفس الأساس الاستثماري لعکس الاستراتیجیة. تسمح المقايضات للمستثمرين بتغيير أو إعادة توازن محفظةهم بشكل تكتيكي لفترة محددة من الوقت دون الحاجة إلى نقل ملكية الأصول الموجودة حاليا في الميزانية العمومية. وعادة ما تدار العقود التي تصل إلى ثلاث سنوات من قبل مصرف استثماري يعمل كمركز لتبادل الأموال.

في حالة المستثمر الذي يمتد لفترة طويلة من العائد الكلي لمؤشر نكريف، فإنه سيقبل العائد الإجمالي على صافي الدخل الوطني (يدفع كل ثلاثة أشهر) على مبلغ افتراضي محدد سلفا ويوافق على دفع سعر ليبور، بالإضافة إلى انتشار على نفس القيمة الاسمية. وسيحصل الطرف الآخر في المقايضة على نفس التدفقات النقدية في الاتجاه المعاكس ويدفع العائد الفصلي للمؤشر ويحصل على سعر ليبور زائد الفارق.

على افتراض وجود مستثمرين لكلا الجانبين من التجارة، واثنين من المستثمرين الراغبين في تداول أحد الممتلكات تعرض لآخر يمكن أن تتداول عودة نبي لهذا النوع خاص من نوع لآخر. فعلى سبيل المثال، يمكن لمدير الحافظة الذي يرى أن أمواله أوفرها المخصصة لممتلكات المكاتب والنقص في تخصيصها للصناعة أن يتبادل جزءا من تعرض المكتب للصناعة دون أن يشتري أو يبيع العقارات فعلا.

الأسهم العامة
بدلا من نبي، تستخدم المشتقات للتعرض لقطاع الأسهم العامة في سوق العقارات التجارية العائد الإجمالي للرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (ناريت) لحساب التدفقات النقدية مقبولة (للمستثمر الطويل) أو المدفوعة (من قبل المستثمر القصير).

يوفر هذا المؤشر عائد أداء سوق الأوراق المالية العامة المضمونة بالعقارات التجارية. ويدفع مستقبل المبادلة سعر ليبور مضافا إليه فروق للدخول في مقايضة مؤشر سنة واحدة بقيمة نقدية بقيمة 50 مليون دولار أمريكي، وسيحصل على مدفوعات ربع سنوية من مؤشر ناريت بمبلغ 50 مليون دولار. مرة أخرى، يمكن للمستثمر الحصول على التعرض العقاري العام متنوعة تماما دون شراء أصول واحدة.

ديون عقارية
نظرا لاتساع وعمق الشرائح ذات المخاطر المختلفة من المجموعة الأساسية من الرهون العقارية التجارية الموجودة في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (كمبس)، فإن المشتقات العقارية متوفرة أيضا على مراكز الدين العقاري. تستند مقايضات الديون العقارية العامة إلى مؤشرات سوق كمبس. هذه المؤشرات، على عكس تلك المتعلقة بالعقارات العقارية، كانت موجودة منذ أواخر التسعينيات.

وبفضل اتساع وعمق البيانات من عدد كبير من المعاملات (نسبة إلى الأسهم العقارية)، ومؤشرات كمبس هي مؤشر أداء أفضل بكثير لأسواق كل منها من تلك التي نظرائهم الأسهم. وأهم الفرق بين مقايضات الأسهم ومقايضة الديون هو أن مستلمي المدفوعات القائمة على الليبور يحصلون على الليبور ناقص انتشارا، مقابل مقايضات الأسهم التي تستند عادة إلى الليبور بالإضافة إلى انتشار. ويرجع ذلك إلى أن األوراق المالية األساسية عادة ما يتم تمويلها من خالل الديون قصيرة األجل، والتي عادة ما تكون بسعر الليبور مطروحا منه الفارق. هذا هو التعرض الذي يتم تمريره لمقابلة الأطراف المقابلة.

عادة ما تستخدم مشتقات الديون العقارية الخاصة، مثل مقايضات التخلف عن السداد (كدز)، للتحوط من مخاطر الائتمان. توفر المشتقات مثل مقايضات القروض طرف المقايضة مع كل من معدل الفائدة ومخاطر االئتمان، في حين يبقى األصل) قرض عقاري تجاري (في الميزانية العمومية للطرف اآلخر. وبالتالي، يمكن لمقرض الرهن العقاري أن يحوط أجزاء من محفظة دينه لشروط استثمارية مختلفة دون الاضطرار إلى بيع القرض نفسه. وبهذه الطريقة، يمكن للمستثمر الخروج من قطاعات معينة من سوق العقارات عندما يشعرون بأن العائد لا يتناسب مع المخاطر، ثم يستعيد لاحقا التعرض عندما يتحسن سوق ذلك القطاع بالتحديد.

الخلاصة
لأن الأصول العقارية التجارية كثيفة رأس المال وسائلة نسبيا، وجد المستثمرون العقاريون من الصعب التحوط من تعرضهم أو تنفيذ استراتيجيات ألفا. وقد أدت العقارات التي تتسم بارتفاع تكاليف المعاملات وسوق أقل كفاءة من الأسهم والسندات إلى زيادة صعوبة إعادة التوازن للمحافظ استجابة لتغيرات السوق.

قامت المشتقات العقارية بتغيير سوق العقارات التجارية من خلال السماح للمستثمرين بتغيير تعرضهم تكتيكيا لمخاطر وفرص محددة دون الحاجة لشراء وبيع أصول. تسمح هذه المشتقات بالتعرض ألي قطاع مختلف من سوق األسهم العقارية أو عن طريق تداول تعرض العقار لمعدل فائدة متغير زائد أو ناقصا عالوة.

القدرة على مبادلة التعرض يسمح للمستثمر العقاري لتصبح أكثر تكتيكية عند الاستثمار. وميكنهم اآلن التحرك داخل وخارج األرباع األربعة من سوق العقارات، األمر الذي يسمح بزيادة إدارة اخملاطر وإمكانية إضافة عائد متزايد إلى توزيع أصولهم العقارية القائمة على أفق استثماري قصير األمد أو طويل األجل.