عندما تأخذ خط ائتمان منزل (هيلوك)، ما يسمى فترة السحب عادة ما تستغرق عشر سنوات. خلال هذا الوقت يمكنك اقتراض المال حسب الحاجة وجعل المدفوعات منخفضة الفائدة فقط على ما كنت قد اقترضت. العديد من أصحاب المنازل يفعل ذلك فقط لأنه يضر أقل في المدى القصير. ومع ذلك، بعد انتهاء فترة السحب، لا يمكنك الاقتراض من الخط الخاص بك، وعليك أن تبدأ في تحقيق الفائدة المطفأة بالكامل والمدفوعات الأساسية خلال ما يعرف بفترة السداد، والتي عادة ما تكون 20 عاما. وهذا يعني أن دفعاتك الشهرية يمكن أن تكون أعلى بكثير مما كانت عليه خلال فترة السحب، والعديد من أصحاب المنازل في نهاية المطاف تواجه صدمة الدفع. إحدى الطرق لحل مشكلة صدمة الدفع هي إعادة تمويل هيلوك، وهناك عدة طرق للقيام بذلك. توضح هذه المقالة كيفية التأهل، وما هي خياراتك، ومزايا وسلبيات كل منها. (إذا كنت بحاجة إلى إعادة تمويل قرض عادي للأسهم المنزلية، راجع إعادة تمويل قرض رأس المال الخاص بك: دليل إرشادية .

التأهل لإعادة تمويل شركة هيلوك

إعادة تمويل شركة هيلوك مماثلة لإخراج أو إعادة تمويل الرهن الأول. سيكون لديك لمؤهلا بناء على دخلك والنفقات والديون والأصول، وهو ما يعني توفير الوثائق مثل بذرة الدفع، W2 أشكال وعوائد الضرائب، والبيانات الرهن العقاري، وبطاقة هوية تحمل صورة، دليلا على التأمين وأية وثائق أخرى يراها المؤمن اللازم. للحصول على أدنى أسعار الفائدة، سوف تحتاج إلى أن يكون فيكو النتيجة ممتازة: في مكان ما في نطاق 740-850. هل يمكن أن تتأهل مع درجة منخفضة تصل إلى 620، ولكن عليك أن تدفع أكثر من ضعف معدل الفائدة من شخص لديه درجة ممتازة، وكنت قد يكون لديك صعوبة في العثور على المقرض الذي سوف نعمل معكم. (لمزيد من المعلومات، راجع العوامل الخمسة الأكبر التي تؤثر على رصيدك .

سوف تحتاج أيضا إلى أن يكون لديك ما يكفي من الأسهم في منزلك بعد الخروج من القرض الجديد لتلبية المبادئ التوجيهية المقرض للقرض المشترك إلى القيمة. بعض المقرضين سوف يسمح أصحاب المنازل مع الائتمان ممتازة تقترض ما يصل الى 100٪ من قيمة وطنهم، ولكن من الشائع أن تكون قادرة على الاقتراض 80٪ فقط إلى 90٪. في ما يلي مثال لكيفية تحديد ذلك:

قيمة العقار: $ 300، 000

رصيد الرهن العقاري الأول: 190، 000

HELOC التوازن: 50 $، 000

إجمالي اقترضت: $ 240، 000

جنبا إلى جنب لقيمة القرض: 80٪

الأسهم مالك المنزل: 20٪

في هذه الحالة، على افتراض كنت ترغب فقط في إعادة تمويل التوازن هيلوك القائمة الخاصة بك ولا تريد الاقتراض أكثر، يجب أن تكون قادرة على العثور على المقرض الذي سوف نعمل معكم، وخاصة إذا كان لديك رصيد جيد. أيضا، والمزيد من الأسهم لديك، وانخفاض سعر الفائدة الخاص بك سيكون.

خيارات إعادة التمويل

هناك أربع طرق لإعادة تمويل خط ائتمان منزلك.إليك خياراتك، إيجابيات وسلبيات كل منها.

1. طلب تعديل قرض

كيف يعمل: اتصل بمقرضك وشرح أنك ستواجه صعوبة في سداد دفعاتك عند انتهاء فترة السحب. اسأل إذا كان المقرض يمكن أن تعمل معكم لتغيير شروط القرض بطريقة تجعل الدفعات الشهرية الخاصة بك في متناول الجميع، لذلك كنت لا الافتراضي. ولدى بنك أوف أميركا، على سبيل المثال، برنامج للمساعدة في المساكن المنزلية يمنح أصحاب المنازل المؤهلين فترة أطول أو انخفاض سعر الفائدة أو كليهما إذا ما عانوا من مشقة مالية مثل فقدان الدخل أو الطلاق.

الايجابيات: تعديل القرض قد يكون الخيار الوحيد إذا كنت تحت الماء. ولكن قبل أن تذهب لأحد، معرفة ما إذا كنت مؤهلا للحصول على أي برامج المساعدة الاتحادية أو الدولة لأصحاب المنازل تكافح، مثل الرئيسية معقولة برنامج تعديل ليان الثاني أو فا إعادة تمويل قصيرة.

سلبيات: المقرضين ليسوا ملزمين بتعديل القرض الخاص بك، لذلك هذا الخيار قد لا تكون متاحة لك. إذا كان الأمر كذلك، سيكون لديك لإظهار أنه يمكنك سداد القرض المعدل.

2. افتح خدمة هيلوك الجديدة

كيف يعمل: يمكنك ركلة العلبة على الطريق من خلال البدء من جديد بفترة سحب جديدة وفترة سداد جديدة للفوائد فقط.

الايجابيات: انها تشتري لك بعض الوقت لتحسين الوضع المالي الخاص بك إذا كنت تكافح من أجل تلبية نفقات وكنت لا تريد أن تتخلف عن القرض الحالي الخاص بك.

سلبيات: سوف تضطر إلى سداد القرض الخاص بك في يوم من الأيام. وكلما طالت فترة سداده، زادت الفائدة التي ستدين بها، وكلما ارتفعت قيمة مدفوعات رأس المال والفائدة المطفأة بالكامل كل شهر. أيضا، دخول فترة سحب جديدة يجعل من السهل للحفاظ على الاقتراض. إذا كنت تعيد تمويلك لأنك تشعر بالقلق بشأن سداد رسوم شركة هيلوك الحالية، فإن آخر شيء تريد القيام به هو إضافة إلى دينك. كما رأيت من قبل، فإنه من الصعب أن تعرف ما هي تكاليف الاقتراض الكلي أو المدفوعات الشهرية ستكون مع هيلوك لأنك الاقتراض قليلا هنا وهناك ويمكن أن تتقلب أسعار الفائدة. وعلاوة على ذلك، عندما تسدد فترة السداد الجديدة التي تقوم بها شركة هيلوك في أسعار الفائدة قد تكون أعلى مما هي عليه اليوم، مما يجعل هذه المدفوعات الشهرية أكبر. (لمزيد من المعلومات، راجع كيف يمكن أن يلحقك موظفو الخدمة .)

3. احصل على قرض جديد للأسهم المنزلية

كيف يعمل : تقوم بتحويل رصيد هيلوك المتغير الخاص بك إلى قرض ثابت لأسعار المنازل. يمكنك أن تأخذ ما يصل إلى 20 أو 30 عاما لتسديد رصيدك.

الايجابيات: يمكنك إنهاء دورة الاقتراض المستمر عن طريق أخذ مبلغ مقطوع لسداد رسوم شركة هيلوك، وتحصل على معدل فائدة ثابت مع دفعات شهرية مستقرة. تأكد من معرفة تكاليف الاقتراض على المدى الطويل وإدخالها في الخطة المالية طويلة الأجل لأسرتك.

سلبيات: بعض المقرضين قد توقفوا عن تقديم قروض الأسهم المنزلية، لذا فإن التسوق في جميع أنحاء سيبذلون جهدا أكبر من ذلك لإيجاد هيلوك. ومع ذلك، فهي متاحة، خاصة إذا كنت على استعداد للنظر وراء أكبر البنوك - والتي يجب أن تكون لأن المؤسسات المالية الكبيرة لا تملك بالضرورة أفضل الأسعار أو خدمة العملاء الأكثر كفاءة.ضع في اعتبارك أيضا أنه كلما طالت مدة القرض، انخفضت قيمة دفعاتك الشهرية، ولكن كلما زادت الفائدة التي ستدفعها.

4. إعادة تمويل الرصيد إلى أول رهن عقاري جديد

كيف يعمل: بدلا من مجرد إعادة تمويل هلوك، يمكنك إعادة تمويل كل من هيلوك ورهنك الأول في قرض واحد: الرهن العقاري الأول الجديد.

الايجابيات: يمكنك الحصول على أدنى أسعار الفائدة المتاحة. تميل معدلات الرهن العقاري الأول إلى أن تكون أقل من أسعار القروض في الأسهم المنزلية، لأنه إذا كنت افتراضيا على مدفوعات منزلك، كان لديك أول قرض الرهن العقاري ديبس على العائدات من بيع منزلك المحظور. في السوق التي تكون فيها أسعار شركة هلوك هي 75٪، وأسعار الفائدة على حقوق الملكية المنزلية هي 5. 23٪ و 30 عاما ومعدلات الرهن العقاري الثابتة الأولى قد تكون 4٪ و 15 سنة ثابتة لمعدلات الرهن العقاري الأول قد يكون 3. 31٪. على افتراض أن إعادة تمويل مع الرهن العقاري الأول ذات سعر ثابت، سوف تكسب أيضا استقرار المدفوعات الشهرية متساوية ومعرفة تكاليف الاقتراض الكلي الخاص بك في الجبهة، تماما كما تفعل مع خيار المنزل-الأسهم-القرض هو مبين أعلاه.

سلبيات: قد يؤدي الحصول على قرض عقاري أولي إلى دفع تكاليف إقفال أعلى بكثير من تكاليف إعادة التمويل إلى قرض جديد من شركة هيلوك أو قرض ملكية المنزل.

الخط السفلي

قد تكون قادرا على الحصول على دفعات شهرية أكثر بأسعار معقولة على هيلوك الخاص بك من خلال تعديل القرض، إعادة التمويل إلى هيلوك الجديدة، إعادة تمويل في قرض المنزل الأسهم أو إعادة التمويل مع الرهن العقاري الأول الجديد. استكشاف خياراتك مع العديد من المقرضين لمعرفة أي إمكانية توفر أفضل مزيج من القدرة على تحمل التكاليف على المدى القصير وأدنى نفقات ممكنة على المدى الطويل وتكاليف الإغلاق. (للمزيد من المعلومات، راجع: كيف يعمل خيار سعر الفائدة الثابت لشركة هلوك .