عند إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك، كل شيء يتوقف على التقييم. إذا كانت قيمة منزلك منخفضة جدا بحيث كنت تحت الماء، لا يمكنك إعادة تمويل. إذا كانت قيمة التقييم الخاص بك تضع أسهم منزلك في أقل من 20٪، فسوف تتعثر دفع التأمين على الرهن العقاري الخاص (بمي) أو جلب النقدية إلى الجدول للقيام إعادة تمويل نقدي. ما هو أكثر من ذلك، قد لا تحصل على أدنى سعر الفائدة، لأن المقرضين يعتبر المقترضين مع أقل حقوق الملكية لتكون أكثر خطورة. إذا كنت تفكر في إعادة التمويل، يجب أن تفهم الدور الأساسي للتقييم في هذه العملية.

ما هو تقييم المنزل؟

التقييم هو رأي مرخص أو معتمد من قيمة المنزل المقدمة من طرف ثالث غير محترم. يحصل المثمن دفع مقابل توفير خدمة تقييم منزلك ولكن لا يوجد لديه الجلد في اللعبة عندما يتعلق الأمر ما إذا كنت قادرا على إعادة تمويل نتيجة للقيمة هو أو انها تصل في. في عملية إعادة التمويل، يحمي التقييم البنك من خلال ضمان عدم إقراض المقترض بمزيد من المال من قيمة العقار. إذا دخل العقار في وقت لاحق إلى الرهن لأي سبب من الأسباب، فإن المقرض يريد أن يكون قادرا على إعادة بيع الممتلكات والحصول على أموالها.

يقوم المثمن بزيارة منزلك لمدة تتراوح بين 30 و 45 دقيقة لقياس أبعاده، وفحص مرافقه وتقييم حالته بشكل عام من الداخل والخارج، مع التقاط صور للخارج، والمرآب، وكل المناطق الداخلية مجال. بعد ذلك، يقوم بفحص سجلات العقارات المشابهة لك - الخصائص المثالية في منطقتك التي باعت مؤخرا. بناء على الزيارة المنزلية وهذه السجلات، والمثمن يصل إلى رأي مهني من كم الممتلكات الخاصة بك سوف تبيع ل إذا كنت وضعت في السوق. يستخدم البنك هذه القيمة - جنبا إلى جنب مع دخلك وأصولك وتاريخ الائتمان - لتحديد مقدار ما سيقدم لك.

كيف عمل المنزل في سوق اليوم

ثلاثة أنواع من معاملات إعادة التمويل لا تتطلب تقييما. ولا تتطلب إعادة تمويل إعادة هيكلة إدارة الإسكان الاتحادية، ولا قرض إعادة تمويل خفض معدلات الفائدة لدى المحاربين القدامى أحدهما. في بعض الحالات، برنامج إعادة تمويل المنزل بأسعار معقولة لا يكلف واحد أيضا. وتتطلب جميع أنواع معاملات إعادة التمويل الأخرى تقييما.

تملي اللوائح الفدرالية كيف يجب على المقرضين والمقيمين أن يتصرفوا في جميع مراحل عملية التقييم. بعد أزمة السكن، أرادت الحكومة زيادة استقلالية المثمن لمنع إمكانية الإقراض على أساس القيم المنزلية المتضخمة. وتتطلب قوانين دود-فرانك والحقيقة في مجال الإقراض الآن إجراء تقييمات "بشكل مستقل وخالي من التأثير والإكراه غير اللائقين."

نظرا لأن متطلبات استقلال المثمن الاتحادي تحدد نطاقا ضيقا من التفاعلات المقبولة بين موظفي المثمن والقرض، يخشى المقرضون من أن يفسر وجود أي اتصال مع المثمنين على أنه انتهاك للقانون من خلال محاولة التأثير على رأي المثمن قبل اكتمال التقييم . المقرضين يخطئون إلى جانب الحذر لتجنب احتمال اتخاذ إجراءات تأديبية شديدة. لا يمكن لموظفي القرض والسماسرة اختيار المثمن، ولا يمكن للمقترض. كما لا يمكن للمقترضين تقديم تقييم تم إجراؤه لمقرض مختلف، على الرغم من أنهم "قد يخبرون البنك بوجود تقييم آخر، ويمكن للبنك طلب تقرير التقييم مباشرة من المؤسسة الأخرى. "

المقرض في كثير من الأحيان سوف يأمر التقييم من خلال طرف ثالث يسمى شركة إدارة تقييم (أمك)." استخدام أمك ليس شرطا، ولكن هذا هو النهج المشترك لاستقلال المثمن "، ويقول جو بارسونز، قرض كبار ضابط في بس التمويل من دبلن، كاليفورنيا، مصرفي الإقليمي، وسيط الرهن العقاري.

العديد من المقرضين - خاصة الصغيرة منها المحلية - لديهم علاقات إحالة مباشرة مع لوحة صغيرة من المثمنين ولا يستخدمون أمك. أو قد يكون لدى المقرض قسم تقييم مستقل داخلي. يجب أن يكون المثمن المعرفة المحلية للمنطقة (تسمى كفاءة السوق). ومن المتوقع أن يتبع المثمنون المعايير الموحدة لممارسات التقييم المهني الصادرة عن مؤسسة التقييم، وهي منظمة مهنية، على الرغم من أن هذه المعايير ليست قانونا.

رسوم تقييم المنزل

تختلف رسوم التقييم حسب الولاية، ولكن يجب على المثمنين تحصيل رسوم عرفية ومعقولة للمنطقة. توقع أن تدفع 300 $ إلى 500 $ لتقييم منزل قياسي للأسرة الواحدة.

"إيرين بنتون، نائب رئيس خدمات تقييم ديكوروم، شركة إدارة تقييم في مدينة اليكوت، مد

يجب أن تدفع رسوم مقدما في وقت التقييم، وليس عند الإغلاق؛ بغض النظر عن ما إذا كان القرض الخاص بك يغلق، المثمن لا يزال فعل العمل. في حين أن الرسوم قد تبدو جديرة بالاهتمام إذا تمكنك من الحصول على شروط إعادة التمويل التي تريدها، فإنه يمكن أن يبدو وكأنه مضيعة للمال إذا تقييم منخفض يعني أنك لا يمكن إعادة تمويل.

وبما أن المقرضين لا يستطيعون مناقشة قيمة المنزل أو القيمة المستهدفة المتوقعة مع مثمن في وقت الانتداب، لا يستطيع أصحاب المنازل الحصول على تقدير ملاحق للمقيمين عما إذا كان من المرجح أن يقيم منزلهم مستوى عال بما فيه الكفاية ليتم إعادة تمويلهم قبل دفع ثمن الخدمة، كما يمكن قبل اللوائح الجديدة. في أحسن الأحوال، يمكنك البحث عن مبيعات مماثلة مؤخرا على مواقع مثل زيلو و ريدفين، ولكن سجلاتهم قد تكون غير مكتملة.

هناك خيار آخر هو أن يطلب من وكيل عقاري القيام بتحليل سوقي مقارن وتقديم نسخ مطبوعة من المبيعات الحديثة من خدمة قوائم متعددة، كما يقول بروس أيليون، وكيل مع ري / ماكس الكبرى أتلانتا. نسأل بشكل جيد، لأنها سوف تفعل لك صالح - على عكس بيع المنزل، وكيل لن تكسب أي عمولة من إعادة تمويل الخاص بك.

تحسين فرصك في التقييم العالي

قيمة المثمن يعطي منزلك يعتمد إلى حد كبير على أسعار المبيعات الأخيرة من خصائص مماثلة، ولكن كنت مخطئا إذا كنت تعتقد أنك لا تستطيع أن تفعل أي شيء لمساعدة منزلك يأتي في نهاية عالية من قيمة تقييمها المحتملة.

يقول إيليون إن الحصول على تقييم منزلك يشبه تاريخ أول موعد. في حين أن لديك أي فكرة عن كيفية شريك حياتك ترغب أو تقييم لك، يجري استعدت بشكل جيد يحسن بشكل كبير فرصك في أن تعتبر جذابة. يقول: "لذا فهو مع التقييم".

"يجب أن تكون الممتلكات الخاصة بك نظيفة ونظيفة، مرتب وسهل للتفتيش. أي الحيوانات الأليفة يجب أن تكون واردة ورائحة ملثمين. أنت لا تريد أن يتم هرع المثمن للخروج "، ويقول ايليون.

وإليك كيف يصف المثمنون كيف يعملون:

"عموما، لا ينبغي أن يهم إذا لم يتم جز العشب الخاص بك أو منزلك هو فوضى"، ويقول مثمن سكني معتمد رالف J. فاكاري، رئيس فاكاري وشركاه في

ماربلهيد، ماس. "من المهم أن ندرك، على الرغم من أن المنزل القذرة أو غير المستغلة يمكن أن تزيد من مظهرها من البلى خارج وضعها الطبيعي، وهذا الشرط يمكن، في الواقع، تؤثر على القيمة. "

ذي أبرايزر يهتم بما يلي:

• حالة الخارج والداخل
• إجمالي عدد الغرف
• وظائف، بما في ذلك تصميم الغرف الداخلية وتخطيطها، والتقادم الوظيفي
• تحسينات للمطابخ والحمامات ، والنوافذ، والسقف وأنظمة المنزل (التدفئة والكهرباء والسباكة) على مدى السنوات ال 15 السابقة التي تجعل المنزل أكثر ما يصل إلى التاريخ، وظيفية وصالحة للعيش وفقا لمعايير اليوم
• حالة وعمر أنظمة المنزل > وسائل الراحة الخارجية مثل المرائب، الطوابق، والشرفات
• الموقع
• ميزات غير جذابة، مثل المظهر الخارجي الذي يتنافى مع بقية الحي
• من الجيد أن نشير إلى الميزات التي قد لا تكون على الفور من الواضح أن من المحتمل أن تضيف إلى رأي المثمن من القيمة، ويقول بارسونز.

قبل المثمن يأتي

إعداد منزلك لزيارة المثمن، ومع ذلك، يختلف عن إعداده للمشتري المحتملين.

"عندما تفتح منزلك لمشتري محتمل، تريد أن تؤدي إلى ردود فعل عاطفية"، يقول بارسونز. "كبائع، وتريد أن المشتري لتكون قادرة على تخيل مدى سعادة ومريحة أنها ستكون هناك. لا تنطبق مثل هذه الاعتبارات الذاتية على تقييم "، كما يقول.

يضيف فاكاري أن صاحب المنزل لن يحدث أي تغيير، مثل تجريف السجاد القديم للكشف عن الأرضيات الصلبة، لتقييم، كما هو أو أنها قد للبائع. ولكن يمكن أن تساعد عملية تنظيف طلاء المنزل، من الداخل والخارج على حد سواء، كما يمكن إزالة الفوضى للسماح بالوصول الكامل وعرض جميع مناطق المنزل، بما في ذلك الطابق السفلي.

وأخيرا، "إذا كانت السجلات الضريبية غير صحيحة، أشر إلى ذلك"، يقول أيليون.

وإلا، فمن مسؤولية المثمن لاكتشاف المشاكل وطرح الأسئلة حيثما كان ذلك مبررا، كما يقول فاكاري.

إذا كنت تأمين تقييم جيد

تهانينا! لقد أكملت خطوة كبيرة في إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك. الآن حان الوقت للذهاب من خلال سلسلة من الخطوات التالية مع ضابط القرض الخاص بك. إذا كنت قد حصلت على تقييم مواتية، ثم استخدام أداة مثل آلة حاسبة الرهن العقاري إنفستوبيديا لبحث أسعار الفائدة على الرهن العقاري إعادة تمويل لمنزل قيمتك. يمكن أن تكون مسلحة مع هذه الأرقام مساعدتك مع بعض القدرة على المساومة عندما تلتقي مع المقرض الخاص بك.

الحصول على رأي ثان على تقييم منخفض

في بعض الأحيان قيمة المثمن ليست فقط أقل مما كنت ترغب في أن تكون أقل مما كنت تعتقد منزلك يستحق.

"التقييم هو رأي شخص واحد فقط،" يقول ايليون. "في حين أن هذا هو رأي المدربين والمتعلمين، كما هو الحال مع جميع المهن، وهناك الممارسين جيدة وسيئة. "

بالنظر إلى اللوائح الفيدرالية الصارمة التي تحكم العملية، هل هناك أي شيء يمكنك القيام به بشأن تقييم منخفض؟

"إذا كان صاحب المنزل لا يحب قيمة التقييم، يمكنهم كتابة خطاب استئناف إلى المقرض أو أمك، ولكن فرصة المثمن تغيير رأيه ضئيلة جدا، إلا إذا كان صاحب المنزل لديه أدلة دامغة أن القيمة هي خارج "، ويقول بينتون.

سوف ينجح الطعن الخاص بك فقط إذا تبين أن المثمن ارتكب خطأ كبيرا، مثل إدراج لقطات مربع أو غرفة العد بشكل غير صحيح. بغض النظر عن وسائل الراحة الهامة، مثل بركة أو منتجع صحي. أو تجاهل بيع مماثل يمكن أن يدعم قيمة أعلى في حين أن "اختيار الكرز" أقل مناسبة للمقارنة التي من شأنها أن تشير إلى انخفاض القيمة، ويقول بارسونز.

يمكنك أيضا تقديم حالة بالإشارة إلى أن الشركات المستخدمة كانت في منطقة مدرسية رديئة أو شعبة فرعية لم يكن لديها هوا مع حمامات السباحة وملاعب التنس، أن جميع المقارنة كانت بالأسى أو مبيعات ريو، أو أن لديهم عوامل خارجية سلبية أخرى تؤثر على القيمة، مثل كونهم في شارع مزدحم، يقول ايليون. "اشرح لماذا هم مختلفون ولا يساويونك. يجب أن تثبت أن هناك شيئا ما في الخطأ مع المقارنات المحددة. "

خياراتك عندما يكون التقييم منخفض

إذا لم تتمكن من تحدي تقييم منخفض بنجاح، كيف يمكنك ضمان إعادة التمويل؟ إذا كان التقييم يضعك في أقل من 80٪ من الأسهم - وهذا يعني أن المقرض سوف تتطلب منك أن تدفع للتأمين على الرهن العقاري الخاص - يمكنك أن تفعل إعادة تمويل نقدي وجلب عدة آلاف من الدولارات لإغلاق للوصول إلى أن السحرية 80٪ قرض إلى نسبة -value وتجنب مؤشر مديري المشتريات. يمكنك أيضا اختيار لدفع مؤشر مديري المشتريات في الوقت الراهن. إذا استمرت قيم المنزل في الارتفاع، يمكنك توفير مبيعات قابلة للمقارنة إلى جهاز الرهن العقاري الخاص بك واطلب منه إزالة مؤشر مديري المشتريات حتى لو كنت لم تدفع حتى أسفل الكثير من مدير الخاص بك. إذا كان التقييم يكشف عن أنك تحت الماء، ولكن كل ما يمكنك القيام به هو الانتظار لتحسين السوق إلا إذا كنت مؤهلا لبرنامج المساعدة الحكومية، مثل هارب.

الخط السفلي

فهم كيفية عمل عملية التقييم سوف تعطيك أفضل فرصة للحصول على المثمن لتعيين أعلى قيمة ممكنة إلى الممتلكات الخاصة بك.لا تأتي التقييمات دائما في القيم التي يأملها المقترضون، وهي عملية إنسانية مع مجال للذاتية والأخطاء. يمكنك تقديم التماس تقييم منخفض، ولكن عليك أن تنجح فقط مع بيانات قوية لدعم ما يصل.