لقد راجعت متطلبات نوع الرهن العقاري الذي تريده. لقد تأكدت من حصولك على درجة الائتمان، دفعة أولى ونسبة الدين إلى الدخل (دتي) يتطلب القرض. فلماذا تم رفض طلب القرض الخاص بك؟

متطلبات أكثر صرامة تسمى تراكب المقرض هي على خطأ. تراكب المقرضين هي قواعد سماسرة الرهن العقاري الفردية والبنوك التي هي أكثر صرامة من القواعد التي تضعها الجهات الحكومية لمختلف منتجات الرهن العقاري.

--1>>

تراكب المقرض تأتي أيضا في شكل متطلبات أكثر صرامة للتوثيق، مثل الاضطرار إلى تقديم المزيد من الأوراق (e. g، كشوف الحسابات المصرفية) لإعادة تمويل تبسيط إدارة الإسكان الفدرالية، مما تتطلبه إدارة الإسكان الاتحادية نفسها. يمكن أن تؤدي الأوراق التي لا تمر حشد أيضا إلى رفض غير متوقع. تؤثر تراكبات المقرض على إعادة التكرير أيضا.

توضح هذه المقالة أولا تراكبات المقرض. ثم يفسر كيف، كمقترض، يمكن أن تحسن فرصك في الحصول على الرهن العقاري على الرغم من تراكب المقرض.

الحد الأدنى لمعايير المقترض للحصول على الرهن العقاري الحد الأدنى للمعايير التي يجب أن تلبيها للحصول على الرهن العقاري يعتمد على نوع الرهن العقاري الذي تتقدم بطلب للحصول عليه. بالنسبة لمعظم الرهون العقارية، وضعت فاني ماي وفريدي ماك المبادئ التوجيهية، لأن هذين الكيانين شراء نسبة كبيرة من الرهون العقارية من المقرضين والسماسرة التي تنشأ منها. وبالنسبة لرهن هيئة الإسكان العقاري، فإن إدارة الإسكان والتنمية الحضرية (هود) تضع هذه المعايير لأن الحكومة تدفع المقرضين عندما يتخلف المقترضون عن سداد هذه القروض. وبالمثل، فإن إدارة شؤون المحاربين القدامى تضمن وتحدد الحد الأدنى من المؤهلات المقترض لقروض فا.

> تراكب المقرض: الأساسيات في حين أن فاني ماي وفريدي ماك و هود و فا تضع معايير الحد الأدنى للمقترضين، فإنها لا تصدر في الواقع الرهون العقارية. ولأن المقرضين عليهم حماية مصالحهم المالية، فقد يختارون استخدام معايير إقراض أكثر صرامة إذا لم يشعروا بأن المعايير الدنيا مرتفعة بما فيه الكفاية.

على سبيل المثال، في حين أن إدارة الإسكان الفدرالية قد تتطلب الحد الأدنى من فيكو من 580 للتأهل لبرنامج فا 3٪ دفعة أولى، قد يكون المقرض قد تعلمت من تجربتها الخاصة أن المقترضين فا مع درجات الائتمان أقل من 640 هم أكثر عرضة ل وبالتالي فإنھا سوف تمد القروض للقروض المقدمة من الجھات المانحة للإقراض فقط إلی المقترضین الذین یحصلون علی درجة الائتمان علی الأقل. على الرغم من أن فا تؤمن القرض، لا يزال المقرضون يريدون تجنب رهن مكلف.

يقرض المقرضون أيضا تراكب للحد من خطر إجبارهم على إعادة الرهن العقاري الذي باعوه إلى فاني أو فريدي. يمكن لفاني وفريدي فرض إعادة شراء إذا فشل المقرض في اتباع إرشادات الإقراض الخاصة بهذه الكيانات. وقد تسببت عمليات الإعادة القسرية هذه، التي تسمى أيضا "إعادة الشراء" أو "إعادة الشراء"، في حدوث مشاكل كبيرة بالنسبة للمقرضين. وأصبح المقرضون بدورهم أكثر حذرا في إصدار الرهون العقارية.

كيف يمكن الحصول على موافقة المقترضين الهامش على الرغم من التراكبات إذا كنت على هامش الحد الأدنى من المتطلبات المحددة من قبل فاني، فريدي، هود أو فا، فإن أي متطلبات إضافية يفرضها المقرض من المرجح أن يعني أنك فازت ' t مؤهلة للحصول على الرهن العقاري. إذا كيف تجد المقرض الذي ليس لديه تراكب؟

"يقول المقرضون سكوت فليتشر، نائب الرئيس التنفيذي لسياسة الاكتتاب والسياسة الائتمانية في شركة فيرواي إنديبندنت مورتغاد كورب في نيو برلين، ويس" إن المقرضين عادة لا يعلنون بشكل عام عن استخدام التراكبات، أو العكس، عدم وجود تراكبات ". في بعض الحالات، يمكن للمقترضين مراجعة المبادئ التوجيهية المقرض على الانترنت في صفحة المقرض على شبكة الإنترنت، ولكن في كثير من الحالات هذا النوع من البحوث تتطلب التحدث إلى موظف المقرض، في العمق، حول وضعهم الخاصة بهم وما إذا كان المقرض لديه برامج الرهن العقاري التي تناسب احتياجاتهم. "

إيمي تيرس، نائب الرئيس الإقليمي ل نيدهام فيرواي، فرع الشامل، يقول أنه يمكن أن يكون من الصعب جدا على المستهلك لمعرفة ما إذا كان المقرض يستخدم تراكب. وتقول إن المقترضین ینبغي أن یبدأوا بإحالة إلی مقرض یقوم بمراجعة شاملة للملف المالي للمقترض. إذا كان هذا المقرض لا يمكن أن توافق على القرض، ينبغي أن تكون قادرة على إحالة المقرض المختصة آخر الذي يمكن.

تراكب المقرض لا تضيف فقط إرشادات تقييدية أكثر تقييدا، كما تقول. كما أنها تؤثر على أسعار الفائدة، مع كل تراكب مصحوبا بتعديل سعر الفائدة. "إن المقرضين الذين يزيلون التراكبات على الاكتتاب سيظلون عموما يزيدون الأسعار في الأسعار".

"معظم ضباط القروض لا يعرفون أن [الشركة تستخدم] تراكب أو أن كل مقرض يمكن أن تفعل شيئا مختلفا"، ويقول وسيط الرهن العقاري تود هيتنر من هيتنر كابيتال في دنفر، كولو "الاختلافات يمكن أن تكون ضخمة، وهذا جزء من السبب في أن الكثير من الناس يحرمون من قرض عندما يكونون مؤهلين حقا، فهم لا يفيون بمتطلبات مقرض معين، ولكن قد يكون على ما يرام مع آخر "، كما يقول.

إذا كان بإمكان المقترضين العثور على مقرض يبيع مباشرة إلى فاني أو فريدي، فقد يتمكنون من تجنب التراكبات التي قد تكون لدى البنوك الكبيرة. من الصعب العثور على مثل هذه المقرضين، ويقول دين فلاميس، نائب رئيس الإقراض السكنية مع بيرل الرهن العقاري في شيكاغو. إذا جاء المقترض له مع درجة الائتمان أو نسبة الديون إلى الدخل التحديات، وقال انه يمكن أن تبحث عن المقرض نهاية الذي لم يكن لديك تراكب من شأنها أن تمنع المقترض من التأهل. لديه هذه المرونة لأن بيرل هو مقرض مراسل، وهذا يعني أنها تحتفظ وتمويل القروض، ثم بيعها بعد إغلاق.

"إن النتيجة النهائية هي أن معظم المقرضين ليس لديهم سوى خيار واحد، لذلك فإنك لن تكون حظا إذا لم تلب تراكباتهم"، كما يقول هيتنر. المستهلكون لا يعرفون، وموظفي القروض عادة لا يعرفون أو لن أقول لكم، إذا المقرض آخر سيوافق على القرض الخاص بك. العمل مع وسيط يتيح لك الوصول إلى مجموعة متنوعة من المقرضين وربما المزيد من الخيارات.

تراكب المقرض وتغيير ظروف السوق لم يتم تعيين تراكب المقرض في الحجر؛ فإنها تتغير مع تغير الظروف الاقتصادية وظروف سوق الإسكان.

"سوف يقوم المقرضون بتعديل معايير الاكتتاب الخاصة بهم، بما في ذلك التراكبات، استجابة لأشياء كثيرة." التغييرات في سوق الإسكان، شهية المستثمرين، البيئة التنظيمية، قوى السوق (المنافسة) وتحمل المخاطر، من بين أمور أخرى، سيجعل المقرضين لتقييم باستمرار معاييرهم "، كما يقول. <

يقول فلاميس: "إن السبب الواضح للبنوك لتخفيف تراكبها هو المال،" إذا كانوا يريدون زيادة أعمال الرهن العقاري الخاصة بهم، يمكنهم ببساطة تخفيف مبادئهم التوجيهية، مما يسهل على المزيد من الناس الاقتراض ".

يقول تيرس أنه عندما يكون المقرضون أكثر ثقة حول الاقتصاد وأقل تخوفا من تراجع قيم المنزل واحتجاز الرهن المحتمل، يمكن أن تخفف التراكبات.

إن ميل التراكبات للتغيير من وقت لآخر يعني أن الانتظار قد يسمح لك في النهاية بالتأهل. الحفاظ على اموالك في النظام في هذه الأثناء.

الخلاصة تضر التراكبات بشكل عام بالمقترضين الذين يحتمل أن يكونوا عرضة لخطر التخلف عن السداد بسبب مشاكل الائتمان أو الدفع المحدود، كما يقول فلاميس.

كما هو محبط كما يمكن أن يكون الحصول على رفض، يمكن للمقترضين استخدام الخبرة كنقطة انطلاق لإجراء تغييرات - مثل تنظيف الائتمان وتوفير أكثر ل دفعة أولى - من شأنها أن تسمح لهم للتأهل للحصول على الرهن العقاري في مستقبل.